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第一章 管理与城市房地产1

第一节 管理的内涵1

一、管理的概念1

二、管理学的研究对象3

三、管理学的特点4

四、管理学的研究方法5

第二节 城市的产生和发展6

一、居民点的形成6

二、城市的形成6

三、城市的定义7

四、城市的基本特征7

五、城市的本质8

六、城市在经济、社会发展中的重要作用9

第三节 城镇化建设和发展9

一、城镇化的意义9

二、城镇化的发展现状和态势11

三、城镇化的发展目标12

四、优化城镇化布局和形态12

五、提高城市可持续发展能力14

六、推动新型城市建设16

七、改革完善城镇化发展体制机制17

第四节 房地产与房地产业18

一、房地产18

二、房地产业25

第五节 房地产开发的含义、特征、分类26

一、房地产开发的含义26

二、房地产开发的特征27

三、房地产开发的分类28

第六节 房地产开发的主要工作阶段和主要参与者29

一、房地产开发的主要工作阶段29

二、房地产开发过程的主要参与者31

第七节 房地产开发企业的人员与组织32

一、房地产开发企业的地位与作用32

二、房地产开发企业的人员和组织机构类型33

三、房地产开发企业经营者的基本素质36

四、房地产开发企业的资质管理38

五、房地产开发企业法律制度38

复习思考题40

第二章 房地产开发项目选择和土地使用权获取41

第一节 房地产开发项目选择的概念和程序41

一、项目选择的概念41

二、项目选择的理论和程序41

第二节 房地产建设项目选址43

一、项目选址管理43

二、住宅项目选址原则44

三、住宅区位及住宅生态环境45

四、申领建设项目选址意见书46

第三节 住宅项目建设用地规划管理49

一、建设用地规划管理的概念和主要内容49

二、申领建设用地规划许可证操作程序50

第四节 住宅项目建设工程规划管理51

一、建设工程规划管理的概念51

二、住宅项目建设工程规划管理的内容51

三、申领建设工程规划许可证程序53

第五节 现行的土地制度54

一、土地的基本概念54

二、现行土地制度56

三、土地所有权及其原理56

四、土地使用权及其原理58

第六节 土地使用权的获取59

一、土地使用权的获取方式59

二、合作建设和补地价66

三、闲置土地的处理68

四、无偿收回土地68

第七节 集体土地征收与流转69

一、征收集体土地的特点69

二、征收集体土地的政策69

三、征收集体土地的补偿标准70

四、征收集体土地的工作程序71

五、集体土地流转的概念72

六、农村集体建设用地流转的典型模式73

第八节 国有土地上房屋征收管理制度与政策75

一、房屋征收的概念和限制条件75

二、房屋征收的管理体制和程序76

三、房屋征收补偿和征收执行77

四、房屋征收评估79

五、上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则主要内容81

复习思考题86

第三章 房地产开发项目策划决策和可行性研究87

第一节 房地产开发项目策划和决策概述87

一、房地产开发项目策划概述87

二、房地产开发项目投资决策概述91

第二节 房地产投资决策方法93

一、定性分析方法93

二、定量分析方法94

第三节 房地产投资不确定性分析103

一、盈亏平衡分析103

二、敏感性分析106

三、风险分析（概率分析）108

第四节 房地产开发项目的可行性研究115

一、可行性研究概述115

二、可行性研究的专业机构和人员构成117

三、住宅开发项目可行性研究阶段118

四、可行性研究的基本内容119

五、可行性研究报告的撰写120

第五节 房地产市场研究124

一、房地产市场研究的步骤124

二、房地产市场研究的内容124

三、房地产市场研究中的信息类型126

四、房地产市场研究的基本方法127

第六节 房地产开发项目经济效益评价130

一、房地产开发项目财务数据估算130

二、房地产开发项目财务评价137

三、房地产开发投资项目财务评价指标计算示例141

四、房地产开发项目财务评价的基本报表148

五、房地产开发项目国民经济评价152

复习思考题155

第四章 房地产规划设计与建筑工程基础知识157

第一节 城市规划管理157

一、城市规划概述157

二、城市规划的实施和监督检查160

第二节 居住区规划设计与技术经济指标162

一、居住区的组成和规模162

二、居住区规划设计的内容163

三、居住区的各类技术经济指标167

第三节 基础设施建设169

一、城市基础设施的内容和特点170

二、居住区基础设施建设171

第四节 建筑工程基础知识173

一、建筑构造与结构173

二、建筑设备183

三、工程造价189

复习思考题195

第五章 房地产开发的建设过程管理197

第一节 住宅建设项目的建管管理197

一、住宅建设项目建管管理工作的基本流程197

二、住宅建设项目建管管理中的主要工作198

第二节 住宅建设项目招标投标管理204

一、住宅建设项目招投标204

二、施工招投标程序207

第三节 房地产开发工程的监理213

一、工程监理概述213

二、工程监理工作的程序215

三、监理工作的内容与方法216

四、建设监理单位的资质及管理224

第四节 住宅配套建设管理225

一、住宅区市政、公用配套设施的内容和设置225

二、住宅区公共建筑配套建设230

三、居住区绿化环境建设232

四、住宅建设配套费的缴付与使用233

五、住宅建设工程现场管理工作234

复习思考题236

第六章 住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理237

第一节 住宅工程竣工备案制度237

一、建设工程质量管理方法的改革237

二、住宅工程竣工备案管理的特点239

三、住宅工程竣工备案制度的实施240

第二节 住宅项目竣工交付使用许可制度242

一、住宅项目竣工交付使用许可制度的基本涵义与作用242

二、新建住宅交付使用许可制度的主要内容245

三、住宅竣工交付使用许可证的申办247

第三节 住宅交付时的“两书”提供254

一、“两书”制度的含义与特征254

二、实行“两书”制度的意义255

三、“新建住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”的主要内容256

四、执行“两书”制度应注意的问题262

第四节 物业的交接与前期物业管理263

一、物业管理早期介人263

二、竣工验收后物业交接265

三、前期物业管理服务268

四、房地产产权、产籍管理270

复习思考题272

第七章 房地产开发资金筹集与成本监控管理274

第一节 开发资金流动的特征与资金筹集的基本原则274

一、开发资金运动的过程及资金流动的特征274

二、开发资金筹集的基本原则275

第二节 开发资金筹集的渠道和方案编制275

一、开发资金的筹集渠道275

二、资金筹集方案的编制280

第三节 资金筹集的成本分析和风险分析284

一、资金筹集的成本分析284

二、资金筹集的风险分析289

第四节 资金筹集方案的比较与开发成本控制292

一、资金筹集方案的比较292

二、开发成本核算294

三、开发成本的控制297

复习思考题299

第八章 与房地产开发有关的其他管理301

第一节 房地产开发项目管理301

一、确定房地产开发项目的原则301

二、房地产项目实行资本金制度301

三、对不按期开发的房地产项目的处理原则302

四、对开发项目实行质量责任制度302

五、项目手册制度303

第二节 房地产开发企业的内部审计管理303

一、内部审计的职能和作用304

二、内部审计的主要任务和基本内容304

三、内部审计的程序305

第三节 房地产税收管理306

一、房地产税及其功能306

二、房地产税收标准及企业税收负担307

第四节 我国现行房地产税308

一、房产税308

二、城镇土地使用税310

三、耕地占用税311

四、土地增值税313

五、契税316

六、相关税收318

七、有关房地产税收的优惠政策324

第五节 节税、避税、偷税与税务代理326

一、基本概念326

二、避税与反避税327

三、税务代理328

复习思考题328

附件329

附件1 房地产（住宅）开发主要工作阶段流程图329

附件2 ××项目总体开发计划（盖章单位统计）表342

附件3 房地产开发项目选址研究（学生大作业）及教师解读355

附件4 房地产开发项目可行性研究实习指导书374

附件5 上海×××房地产开发项目可行性研究报告386

参考文献430