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目录前言第1章 作为投资的房地产1

房地产作为投资的优点2

投资回报2

税收优势3

房地产作为投资的缺点4

缺乏流动性4

物业损害5

土地价值5

立法5

管理要求5

长期投资5

生地6

土地开发7

获取不动产物业9

购买价格10

搜寻成本10

现金价格10

延期付款条件10

资产持有费10

可行性报告11

期权成本11

初步评价成本11

计划编制费12

估价成本12

开办费13

法律成本13

会计费用13

设计和工程成本13

融资费用14

交易成本14

处置成本14

美国土地利用法规历史15

第2章 土地利用控制15

土地利用控制15

分区管制16

如何实施分区管制17

建设法规18

土地细分要求18

规划19

701计划19

私人协议带来的限制19

契约终止限制20

征用权20

私人协议的局限性20

限制性法规划分了占用类别吗21

政府对土地利用的影响22

设施短缺带来的土地限制23

下水道和水位的限制23

电力和天然气24

环境影响报告25

第3章 环境的限制27

环境问题的检查27

有毒废物排放地28

潜在责任方29

用来确定违例的定义29

潜在责任方的义务30

松散的关系与证据责任31

成本回收行为的辩护32

清白的土地所有者32

EPA对清理过程中住宅所有者责任的政策33

清理过程中RTC和FDIC的义务34

室内空气污染34

甲醛污染35

建筑材料中使用的石棉35

氡气36

水体净化措施37

湿地保护38

《水体净化法案》38

湿地的定义39

湿地界定标准39

湿地开发许可条件40

排涝法规41

濒危物种保护42

第4章 不动产所有权43

信托43

信托物业44

房地产投资信托45

土地信托45

土地产权的分类46

历史背景46

产权主要类别一览47

物业所有权的分类53

单一所有权54

共同租赁54

共有租赁54

整体租赁55

夫妻财产共有55

财产税的确定57

财产税57

第5章 财产税和所得税57

财产税的征收58

免征财产税58

特别税基59

税收债券59

财产税的扣除59

联邦所得税60

营业收入61

收入61

利息费用62

维修和维护62

应纳税的收入类型64

积极收入64

消极活动收入65

投资组合收益67

资本利得67

确定资本利得68

基础价值68

基础价值的调整69

实际售价70

资本利得计算的一个实例71

允许折旧的资产73

第6章 折旧扣除73

折旧的定义74

计算折旧的方法75

成本回收法的解释77

修正加速成本回收系统77

房地产资产的成本回收78

实物资产的折旧扣除78

土地成本和建筑成本的处置80

选择性折旧系统80

其他有形资产的成本回收81

回收分类——其他有形资产81

其他有形资产的折旧扣除82

第7章 特别所得税规则87

可替代最小税额87

179款——消耗某种可折旧商业资产的选择权87

课税抵减88

更新改造的投资税抵减88

低收入住宅税抵减89

资产置换的税收递延92

非同类资产93

非自愿置换95

IRS的分期销售定义96

分期付款销售法96

分期付款法的收益上报96

分期付款销售的特别处理98

分期付款销售的附加规定99

实物资产的销售回租100

杠杆收购中的销售回租100

风险规则101

第8章 独立住宅和私有共管物业103

主居所103

允许的课税扣除104

销售收益的纳税处理105

实际销售价格106

私人住宅销售的税收递延107

55岁及以上人群的特殊规定112

居住物业变更为出租物业112

租金收入112

租赁费用113

房间的出租113

住宅经营使用114

临时出租单元114

费用分配115

长期租约117

分时所有权117

私有共管118

私有共管118

单元所有人118

第9章 企业组织121

独资企业121

合伙制122

合伙制的形成122

合伙制企业的弊端123

合伙制企业的优势123

合伙经营123

合伙制企业所得税报告124

合股公司125

有限合伙企业125

有限合伙的弊端126

有限合伙的优势127

有限合伙企业所得税报表127

合资企业127

有限责任公司127

房地产辛迪加128

法规条例128

公司实体129

辛迪加的类型129

公司129

公司结构130

公司类型130

公司的弊端131

公司的优势131

公司所得税报表131

S型公司131

优势和劣势132

S型公司的税务报表132

S型公司纳税的要求132

各种企业组织形式的对比133

第10章 为房地产投资进行融资135

一级抵押贷款市场136

二级抵押贷款市场136

商业借款人的承销作用139

为什么要借款139

抵押贷款对权益报酬的影响139

杠杆因素141

债务偿还额与净经营收入141

保障率142

收益参与143

抵押贷款人的权益参与143

权益参与144

融资成本144

利率的应用145

贷款折扣145

其他贷款费用146

其他融资费用147

长期贷款成本更高吗148

抵押贷款摊销149

分期付款的计算149

还款金额150

抵押贷款还款计划151

固定利率抵押贷款151

可调整利率抵押贷款151

分级还款抵押贷款153

抵押贷款的变化154

短期贷款154

增值分享抵押贷款155

次级抵押贷款155

住房权益循环贷款156

打包式抵押贷款156

资产负债表159

基本财务报表159

第11章 分析工具159

损益表160

现金流量表161

预测报表163

所得税报表164

会计法则164

现金收付实现制会计法则164

权责发生制会计法则165

报表的编制165

注册会计师165

财务报表存在的问题166

没有审计的报表编制166

辅助报表167

报表分析170

流动性171

杠杆比率171

收入／支出比率171

使用效率172

盈利性173

摊销表格173

贷款常数173

收入乘数175

第12章 对比筛选175

一般参考标准175

现金对现金176

“每单元”价值177

“每平方英尺”估价法177

物业收入支出分析177

标准分析报表178

分析过程中的其他问题181

净经营收入182

权益增长率182

物业估价183

估价师资格184

估价方法185

成本法185

市场比较法186

收益法186

估价结论188

可行性报告188

现场勘察189

第13章 折现分析191

资金的时间价值192

复利193

现金流折现195

现金流描述195

资本化率196

折现的数学方法197

现值法199

折现计算的应用199

全投资的现值201

自有资金的现值201

内部收益率202

IRR的计算203

计算的疑难部分205

使用DCF方法给物业列表205

第14章 现金流估算207

现金流估算207

房地产的现金流207

现金流变量的分析208

如何使用净经营收入209

折旧扣除额209

所得税负210

百分比栏210

还本付息210

持有期211

比较分析法211

人工表格估算211

计算机程序估算213

总分析表计算213

计算机辅助投资分析215

敏感性分析217

负现金流217

小结219

第15章 房地产风险识别221

收入流蕴含的风险222

数额222

质量222

持久性222

土地所有者的其他风险223

《美国残疾人法案》223

出租物业225

定期租约225

净租约226

百分比租约226

租赁合同228

管理229

收益性物业的运营229

公用设施和其他服务231

投资土地234

存量物业234

土地选择234

购买土地的融资234

时机的选择236

持有的土地236

土地开发237

地块238

抵押条款238

第16章 投资房地产的营销241

公寓241

区位241

建筑物及其设施的舒适性242

公寓单元的最佳布局242

规章和限制242

公寓是否配备有家具243

非歧视性规定243

写字楼244

预租的大楼244

区位245

投机的办公场所245

停车场246

可用空间246

租赁条件246

租客247

零售商店中心247

商圈248

市场人口249

购物中心的租赁250

管理251

仓储物业251

停车场251

工业类型的库房252

办公储藏两用仓库253

小型仓库253

特殊用途物业254

融资254

商业物业255

计划收益潜力255

市场价值和收益间的关系256

小结257

参考书目259

附录261