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1绪论1

1.1选题缘由1

1.2研究现状3

1.2.1近代中国城市化的研究3

1.2.2关于近代城市土地管理制度的研究9

1.3研究内容24

2近代城市化对城市土地管理的影响29

2.1城市化与城市土地管理的关系29

2.2近代城市化浪潮30

2.3近代城市化与早期城市化的比较及其特点35

2.3.1近代城市化的特点35

2.3.2近代城市化之前城市发展的特点38

2.4近代城市化中城市发展的不同模式41

2.4.1条约口岸类城市41

2.4.2传统行政中心城市的近代发展43

2.4.3近代兴起的非条约口岸的工商业城市44

2.4.4市镇的近代转变45

2.5近代城市化中不同城市发展模式对城市土地管理制度的影响48

2.5.1城市化对城市土地管理变革的影响48

2.5.2近代不同城市扩展模式对城市土地管理制度变革的影响55

3租借地城市土地管理制度的变革：以青岛、威海为例71

3.1土地管理制度变革前的传统模式71

3.1.1传统的土地管理机构72

3.1.2传统的土地管理内容72

3.1.3传统的土地产权管理75

3.2城市土地管理制度的变革78

3.2.1专业化城市土地管理机构的设置78

3.2.2土地产权管理制度的确立80

3.2.3确立土地征购制度92

3.2.4确立土地使用管理制度98

3.2.5城市土地税收制度112

3.3青岛与威海土地管理制度变革的比较119

3.3.1行政管理制度—城市自治管理模式与中西合璧的总董制119

3.3.2土地制度的完备性与非完备性124

3.4比较基础上对制度变迁因素的进一步探讨134

3.4.1制度变革的影响因素134

3.4.2同一宗主国不同殖民地制度变革因素的比较145

3.5不同的制度变革对城市发展的影响149

3.5.1青岛的土地优先购买和拍卖制度保证了城市规划的进行149

3.5.2青岛完善的土地税收制度防止了土地投机152

3.5.3威海“循其制”的治理理念和“二元化”的制度与其城内外分离的格局及社会状态的“波澜不惊”153

4非条约口岸城市土地管理制度的变革：以南通为例155

4.1工业化驱动的城市化155

4.1.1近代工业的发展，促进了城市的近代化156

4.1.2近代工业的发展，促进了大批小市镇的兴起158

4.2制度变革的需求159

4.2.1传统文化精神及传统与现实的矛盾160

4.2.2西方文化的影响162

4.2.3近代工业的发展带来的城市的变革163

4.2.4近代房地产业的出现需要相应的制度167

4.3城市土地管理制度的变革168

4.3.1传统的土地管理制度168

4.3.2专门的城市土地管理机构的逐渐确立170

4.3.3城市土地利用管理制度的变革172

4.3.4土地有偿征用制度的逐步确立176

4.4南通城市土地管理制度变革的路径分析177

4.4.1行动集团的形成177

4.4.2行动方案的规划和实施178

4.4.3制度的变革中对个体主导者过度依赖180

4.4.4西方文化的有限影响183

4.5比较及启示184

4.5.1与近代青岛、上海的比较184

4.5.2启示186

5传统行政中心城市土地管理制度的变革：以北京为例189

5.1近代北京的城市化与城市近代化189

5.1.1城市人口的增长及特点190

5.1.2城市用地规模的变化191

5.1.3北京市经济结构的变化192

5.1.4北京城市的近代化194

5.2近代北京城市化的特点195

5.2.1工业化和贸易不是城市化的主要动力195

5.2.2城市的近代化是在政府的主导和推动下自主展开的196

5.3近代北京的城市化对城市土地管理的影响197

5.3.1城市人口增长的压力需要新的规划198

5.3.2工商业的发展需要相适应的城市管理体制199

5.3.3城市房地产交易频繁需要规范化的管理203

5.3.4城市的扩张和城市规划的展开需要相应的法规制度205

5.4北京城市土地管理制度的变革207

5.4.1传统的北京城市土地管理制度207

5.4.2近代北京城市土地管理制度的变革215

5.5影响近代北京城市土地管理制度变革因素的分析244

5.5.1近代工业的缺乏使得城市资本积累匮乏244

5.5.2政治权利结构变化的制约246

5.5.3文化、意识形态变革的影响247

5.5.4西方技术、市政思想的传播和城市化经验的影响249

5.5.5中央政府对北京城市管理制度变革的主导253

5.5.6主要人物偏好的影响255

5.5.7古老、传统城市的特质的制约256

5.5.8相应配套制度的缺乏257

5.6近代北京城市土地管理制度的变革与其他城市的比较及启示258

5.6.1与近代兴起的其他不同类型城市的比较258

5.6.2启示262

6辟有租界的城市土地管理制度的变革：以上海为例265

6.1近代上海的城市化265

6.1.1近代上海华、洋并存格局的形成265

6.1.2近代上海的城市化266

6.1.3推动上海城市化的因素272

6.2上海的城市化对城市土地管理制度变革的影响280

6.2.1土地交易的频繁需要规范土地产权管理280

6.2.2城市土地市场的发展需要健全、法制化土地管理制度284

6.2.3土地地价的上涨和级差地租的加大，需要调控286

6.2.4城市土地利用方式的转变，需要土地管理方式的转变288

6.2.5城市化过程中暴露出来的“城市病”，需要有城市规划291

6.3近代城市土地管理制度的变革292

6.3.1上海开埠前的土地管理制度292

6.3.2上海开埠后租界根本土地制度的确立293

6.3.3租界的土地管理制度301

6.3.4华界的土地管理制度325

6.4传统到近代变迁的因素分析和比较329

6.4.1影响因素分析329

6.4.2与南通、北京、青岛的制度变革因素的简要比较341

6.5近代上海城市土地管理制度变革的思想渊源342

6.5.1租界根本土地制度—永租制的思想渊源342

6.5.2土地产权管理思想的渊源344

6.5.3具有西方自治色彩的行政管理及产权纠纷处理351

6.5.4土地利用方式变革的渊源354

6.6近代上海土地管理制度变革的思考358

6.6.1城市扩张的过程中，需要制度的引导358

6.6.2制度的变革是系统工程，配套制度的设计非常重要360

6.6.3城市化的过程中因制度的变革会引发各种冲突365

7近代中国城市化进程中土地管理制度变革的比较及影响371

7.1不同类型城市制度变革的异同371

7.1.1制度变革的差异371

7.1.2制度变革的共同点377

7.2对后续城市发展的影响384

7.2.1上海城市发展的不均衡384

7.2.2青岛的有序发展387

7.2.3南通城市发展的非持续性390

7.2.4北京城市的缓慢发展392

7.3思想演变394

8总结397

参考文献413