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房地产开发用地1

核心提示1

土地使用权出让1

□什么是国用土地有偿、有期限使用制度？1

□什么是土地使用权出让？3

□哪些土地使用权可以出让？4

□集体所有土地出让有何限制？5

□什么是集体所有土地的征用？6

□征用土地的批准权限是怎样的？7

□农用地转用征地有何特别审批程序？8

□对被征地单位和农民如何进行补偿？10

□对土地使用权出让有何宏观管理措施？16

□什么是年度出让土地使用权总量控制？18

□年度出让土地使用权总量控制的措施有哪些？19

□土地使用权出让的程序是怎样的？20

□土地使用权出让有哪几种方式？22

□如何以拍卖方式出让土地使用权？22

□如何以招标方式出让土地使用权？24

□如何以协议方式出让土地使用权？26

□ 三种出让方式应如何选择？28

□ 如何以挂牌方式出让土地使用权？30

□ 土地使用权出让的最高年限有多长？31

□ 什么是土地使用权出让合同？32

□ 土地使用权出让合同的主要内容有哪些？33

□ 如何签订土地使用权出让合同？34

□ 土地使用权出让合同订立应遵循哪些原则？44

□ 土地使用权出让合同订立的程序是怎样的？45

□ 签订土地使用权出让合同应当注意哪些问题？46

□ 土地使用权出让合同中土地使用者的主要义务是什么？47

□ 土地使用者未按照出让合同约定支付土地使用权出让金产生什么法律后果？48

□ 土地使用权出让金如何使用和管理？49

□ 土地使用权出让合同中出让人的主要义务是什么？50

□ 出让人未按照出让合同约定提供出让的土地产生什么法律后果？51

□ 什么是土地用途管理制度？52

□ 土地使用者改变土地用途的程序是怎样的？53

□ 出让土地使用权在什么情况下可以提前收回？54

□ 提前收回土地使用权的程序是怎样？56

□ 提前收回土地使用权是否应当予以补偿？56

□ 土地灭失对土地使用权有何影响？57

□ 土地使用权出让年限届满后产生什么法律后果？58

□ 擅自出让或擅自批准出让土地使用权用于房地产开发应承担什么法律责任？60

土地使用权划拨62

□ 什么是土地使用权划拨？62

□ 哪些建设用地的土地使用权可以通过划拨取得？63

□ 具体划拨用地项目包括哪些？65

□ 划拨土地使用权有哪几种情形？71

□ 土地使用权划拨的程序是怎样的？73

□ 土地使用权划拨的批准权限是怎样的？74

□ 划拨土地使用权在什么情形下应当收回？74

□ 划拨土地使用权如何转让？75

□ 国有企业改革中划拨土地使用权的管理应如何处理？76

□国有企业改革中涉及的划拨土地使用权在什么情形下应当采取出让或租赁方式处置？78

□ 国有企业改革中涉及的划拨土地使用权在什么情形下可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）的方式处置？78

□ 国有企业改革处置的土地使用权，应当具备什么条件？79

□ 国有企业改革中涉及的划拨土地使用权在什么情形下可以保留划拨方式？79

□ 国有企业改革中处置土地使用权的程序是怎样的？80

房地产开发82

核心提心82

房地产开发企业82

□ 什么是房地产开发？82

□ 从事房地产开发的企业应当具备什么资格？83

□ 什么是房地产开发企业？84

□ 设立房地产开发企业应当具备哪些条件？84

□ 房地产开发企业的设立程序是怎样的？87

□ 房地产开发企业如何备案？90

□ 房地产开发企业分为哪几级资质等级？90

□ 新设立的房地产开发企业如何确定资质？92

□ 房地产开发企业资质等级如何申请核定和审批？93

□ 房地产开发企业分立、合并的，其资质等级如何处理？94

□ 房地产开发企业的资质如何实行年检制度？94

□ 各级资质的房地产开发企业承担的房地产项目的建设规模是怎样的？94

□ 房地产开发企业的升级管理如何进行？95

□ 企业未取得资质证书或超越资质等级从事房地产开发经营的，应承担什么责任？95

□ 房地产开发企业注册资本与投资总额的比例应达到什么要求？97

□ 开发居民住宅有何优惠政策？98

□ 擅自从事房地产开发应承担什么法律责任？100

□ 向房地产开发企业非法收费应承担什么法律责任？102

房地产开发经营合同104

□ 认定房地产开发经营合同效力的法律依据有哪些？104

□ 哪些房地产开发经营合同无效？105

□ 如何确定房地产开发经营合同的成立和生效？106

□ 土地使用权转让合同的效力如何认定？107

□ 房地产开发企业依合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地的义务包括哪些内容？108

□ 房地产开发企业逾期开发土地应承担哪些违约责任？108

□ 房地产开发企业逾期开发土地在什么情况下不承担违约责任？109

□ 房地产开发项目的设计应注意哪些问题？110

□ 房地产开发项目的施工应注意哪些问题？116

□ 房地产开发项目的竣工验收应注意什么问题？118

□ 房地产开发项目竣工验收的标准有哪些？119

□ 房地产开发项目竣工验收的程序是怎样的？122

□ 房地产开发项目竣工验收的依据是什么？122

□ 住宅小区的竣工验收有何特别规定？124

□ 房地产审判中的鉴定包括哪些类型？125

□ 在房地产审判中，鉴定程序由谁启动？128

□ 房地产审判中，如何确定鉴定部门和鉴定人？130

□ 房地产审判中，如何对鉴定结论进行审查？132

□ 什么情况下可对鉴定结论进行重新鉴定？134

房地产联建134

□ 什么是房地产联建？134

□ 土地使用权作价入股，合资、合作开发经营房地产应具备什么条件？135

□ 土地使用权作价入股，经营房地产可以采取什么方式？136

□ 合作建房合同是什么性质的合同？137

□ 合作建房合同约定一方收取固定利润而不承担经营风险的，应如何处理？137

□ 合作建房合同约定不办理变更登记手续的，应如何处理？138

□ 合作建房合同的当事人经其他方当事人同意转让合同权利义务的，应如何处理？138

□ 合作建房合同中，提供土地使用权一方未付清合部土地使用权出让金，应如何处理？139

□ 退出合作建房所鉴合同的效力如何认定？139

□ 什么是房地产转让？房地产转让有哪些形式？140

房地产转让的条件和程序？140

核心提示140

房地产转让140

□ 房地产转让应具备哪些条件？141

□ 哪些房地产不得转让？143

□ 单位实行住房制度改革和机构改革而卖房引起的纠纷，人民法院是否受理？147

□ 以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应达到哪些条件？149

□ 非法转让土地使用权应承担什么法律责任？150

□ 以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应达到哪些条件？153

□ 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的程序是怎样的？153

□ 非法转让划拨土地使用权的房地产应承担什么法律责任？156

□ 房产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权是否必须同时转让？157

□ 土地使用权转让时，占用该土地使用权范围内的房屋是否必须同时转让？158

□ 房地产转让的程序是怎样的？159

房地产转让合同160

□ 房地产转让合同应包括哪些内容？160

□ 如何签订商品房买卖合同？162

□ 房地产转让合同与土地使用权出让合同是什么关系？174

□ 房地产转让后土地使用权的使用年限如何计算？175

□ 房地产转让后土地使用权用途发生变更应如何处理？176

商品房现售177

□ 商品房现售应满足哪些条件？177

□ 购买了违章房屋应如何处理？180

□ 未成年人能否成为房屋产权人？180

□ 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房的，应如何处理？181

□ 房地产开发企业是否可以采取返本销售、售后包租的方式销售商品房？181

□ 商品房销售有哪几种计价方式？182

□ 商品房销售按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积之间允许多大的误差？183

□ 商品房销售按套（单元）计价的，应当注意什么问题？183

□ 商品房按建筑面积计价的，应当注意什么问题？184

□ 商品房销售中房地产开发企业是否可以向买受人收取预订款性质的费用？185

□ 商品房买受人在什么情况下可以退房？186

□ 商品房交付使用时，买受人怎样验收？188

□ 房地产开发企业向买受人交付商品房时是否必须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》？189

□ 商品房的质量保修期有多长？191

□ 商品房如何保修？191

□ 商品房交付使用后，主体结构质量不合格的，应如何处理？193

□ 商品房买卖合同是否因未办理产权过户登记而无效？193

□ 买卖双方约定由开发商负责办理房屋产权登记手续，开发商迟延办理房产证的，应如何处理？195

商品房预售？196

□ 商品房预售的条件有哪些？196

□ 商品房预售的程序是怎样的？198

□ 非法预售商品房应承担什么法律责任？199

□ 不具备商品房预售条件，房地产开发企业与预购人签订的商品房预售合同是否有效？201

□ 商品房预售合同未办理登记备案手续的，预售合同是否有效？202

□ 预售方与预购方签订的商品房认购合同是否有效？202

□ 对预售商品房价格纠纷如何处理？203

□ 预售方擅自改变房屋面积的，应如何处理？204

□ 商品房预售后发生规划、设计变更的，应如何处理？205

□ 预购的商品房是否可以再行转让？206

□ 对于房地产开发企业在未解除商品房买卖合同之前又将该商品房销售给他人的，应如何处理？208

□ 发布商品房广告应注意哪些问题？209

□ 房地产开发企业交付的商品房与商品房广告的宣传内容不符，应该怎么办？211

□ 如何确认商品房预售合同履行中的不可抗力？212

□ 商品房预售合同中如何适用情势变更原则？214

□ 预售商品房如何交付？216

□ 预售方逾期交房的，应如何处理？217

□ 预售方在销售商品房时设置样板房的，交付商品房时是否应与样板房一致？218

房屋赠与218

□ 什么是房屋赠与？房屋赠与在何时成立？218

□ 如何签订房屋赠与合同？219

□ 对《合同法》实施前后发生的房屋赠与的效力应如何认定？221

□ 房屋赠与成立后赠与人是否应承担交付房屋的义务？222

□ 赠与人在转移房屋所有权之前是否可以撤销赠与？222

□ 经过公证的房屋赠与在房屋所有权转移之前是否可以撤销？223

□ 房屋所有权转移之后，在什么情况下可以撤销赠与？224

房地产抵押225

核心提示225

□ 什么是房地产抵押？225

□ 房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权是否同时抵押？227

□ 哪些房地产可以抵押？228

□ 待建建筑和在建建筑是否可以抵押？229

□ 哪些房地产不能设定抵押？230

□ 以出让形式取得的土地使用权是否可以设定抵押？231

□ 哪些土地使用权不能设定抵押？233

□ 什么是房地产抵押登记？234

□ 房地产抵押登记的机关是哪个？234

□ 如何办理房地产抵押登记？235

□ 如何办理土地使用权抵押登记？236

□ 房地产抵押设定登记有何效力？238

□ 以尚未办理权属证书的房地产设定抵押的，其效力如何确定？239

□ 因登记部门的原因致使无法办理抵押物登记的，房地产抵押的效力应如何认定？240

□ 房地产抵押合同应包括哪些内容？241

□ 如何签订房地产抵押合同？245

□ 房地产抵押的范围包括哪些？246

□ 房地产抵押权实现的条件和方式是怎样的？247

□ 房地产抵押权实现的程序是怎样的？249

□ 划拨的国有土地使用权抵押权实现的特殊程序是怎样的？250

□ 房地产抵押后土地上的新增房屋如何处理？251

房屋租赁253

核心提示253

□ 什么是房屋租赁？253

□ 哪些房屋不能出租？254

□ 房屋租赁合同应当包括哪些内容？255

□ 如何签订房屋租赁合同？260

□ 房屋租赁的租赁期限如何确定？263

□ 《合同法》实施以前签订的超过20年租期的房屋租赁合同效力如何认定？264

□ 如何办理房屋租赁合同的登记备案手续？265

□ 房屋租赁合同不登记备案就无效吗？266

□ 城市私有房屋的租赁有何特别规定？267

□ 城镇廉租住房的租赁有何规定？268

□ 非住宅用房的租赁有何规定？269

□ 以划拨方式取得的国有土地上的房屋出租有何特别规定？270

□ 房屋租赁期间，由谁负责修缮房屋？271

□ 承租人应当在什么时候交付房屋租金？274

□ 租赁期间，房屋毁损灭失责任由谁承担？274

□ 租赁期满后承租人继续使用房屋可以产生什么后果？275

□ 出租房屋在租赁期间发生所有权变动的，原房屋租赁合同有何影响？276

□ 出租人出卖出租房屋时，承租人是否有优先购买权？277

□ 房屋转租是否一定得经出租人同意？279

□ 房屋转租中出租人有何权利和义务？280

□ 房屋转租中承租人有何权利和义务？281

□ 房屋转租中次承租人有何权利和义务？282

□ 因房屋租赁合同终止而引起的收房纠纷应如何处理？283

□ 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人是否可以按照原租赁合同租赁该房屋？285

□ 因追索欠租，或因租金的变更而引起的租金纠纷应如何处理？286

□ 租赁房屋装修投入纠纷应如何处理？287

□ 房屋租赁在什么时期终止？289

核心提示291

□ 什么是房地产中介服务？291

房地产中介服务291

□ 什么是房地产咨询机构？292

□ 什么是房地产价格评估机构？292

□ 什么是房地产经纪机构？293

□ 设立房地产中介服务机构应当具备什么条件？293

□ 设立房地产中介服务机构的程序是怎样的？295

□ 房地产中介服务机构在中介服务过程中应当履行哪些义务？296

□ 擅自从事房地产中介服务业务应承担什么法律责任？298

□ 房地产中介合同应包括哪些主要内容？300

□ 房地产中介服务的收费标准是怎样的？302

□ 房地产中介服务人员过失给当事人造成经济损失的，应如何赔偿？303

□ 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有哪些行为？303

□ 如何签订房地产经纪合同？304

□ 房地产开发企业和房地产中介服务机构的委托关系如何确定？309

□ 房地产中介服务机构销售商品房时应当注意哪些问题？310

□ 房地产中介机构提供虚假房源信息骗取介绍费的，应如何处理？310

房屋拆迁？312

核心提示312

□ 房屋拆迁的程序是怎样的？313

□ 什么是房屋拆迁？313

□ 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行哪些活动？315

□ 如何签订房屋拆迁安置补偿合同？316

□ 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，应当如何处理？319

□ 拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议的，应如何处理？320

□ 被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，应如何处理？320

□ 房屋拆迁补偿对象是谁？321

□ 拆迁违章建筑和临时建筑的，是否应给予补偿？321

□ 房屋拆迁补偿有哪几种方式？322

□ 房屋拆迁货币补偿的标准是多少？323

□ 采取房屋产权调换方式进行拆迁补偿的，应当注意什么问题？326

□ 拆迁公益事业房屋应如何补偿？327

□ 拆迁产权不明确的房屋应如何补偿？327

□ 拆迁设有抵押权的房屋，应如何处理？328

□ 拆迁安置房屋应当达到什么标准？329

□ 拆迁安置补助费用的标准是怎样的？329

□ 拆迁人擅自延长过渡期限的，应承担什么责任？330

□ 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，应如何处理？331

□ 什么是房地产权属登记？332

房地产权属登记332

核心提示332

□ 什么是国有土地使用权登记发证制度？333

□ 什么是房屋所有权登记发证制度？335

□ 如何办理国有土地使用权登记？336

□ 如何办理房屋所有权登记？339

□ 在什么情况下应当办理房地产变更登记？341

□ 处分抵押房地产后如何办理过户登记？342

合作开发房地产合同的认定和纠纷处理——某有限公司诉某房地产开发公司合作建房纠纷案343

典型案例评析343

土地使用权出让合同的订立与履行——某酒店有限公司诉某市土地管理局土地使用权出让合同纠纷案349

划拨土地使用权进入房地产开发市场的条件——某物业发展公司诉某房地产开发公司房地产项目转让纠纷案356

登记过户对房屋买卖效力的影响——林某某诉高某某房屋买卖纠纷案359

商品房销售中的双倍赔偿——杨某某诉某房地产开发公司商品房买卖案366

公有房屋以标准价出售后的产权界定及法律调整——某集团公司诉梁某某房屋产权纠纷案372

未取得商品房预售许可证而签订的商品房预售合同的效力——某置业有限公司诉某建设有限公司商品房预售合同纠纷案376

商品房预售合同履行中情势变更原则的适用——某外贸公司诉某房地产公司房屋买卖纠纷案382

商品房预售后面积发生变化时的履行——某房地产有限公司诉左某某商品房预售纠纷案388

未办理备案登记的房屋租赁合同的效力及转租的条件与后果——周某某诉方某某、刘某某房屋租赁案394

租赁房屋的维修义务——宁某某诉洪某某房屋租赁纠纷案403

房屋租赁合同解除时对房屋装修的处理——某有限公司诉某娱乐总汇房屋租赁纠纷案405

抵押权对抵押物上已存在的租赁权的影响——林某某诉金某某、杨某某房屋抵押合同、买卖合同无效纠纷案411

抵押权的效力对于抵押物处分权的影响——高某某诉肖某某、刘某某房屋买卖合同纠纷案416

房地产抵押权的行使——舒某某诉殷某某抵押合同纠纷案420

房地产中介活动中的行为规则——赵某某诉某置业有限公司房屋中介纠纷案423

房屋拆迁安置纠纷的处理——佟某某等诉某研究所、某运输总公司回迁纠纷案427

后记433