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第一卷 房地产经营管理实务5

第一章 概论5

第一节 房地产5

一 房地产的基本含义5

土地与地产5

城市土地是一笔不可估量的财产6

房产是房地产的统一表现7

二 房地产商品化9

房地产具有商品属性9

房地产商品的特殊性10

房地产商品化12

第二节 房地产业15

一 房地产业的涵义和作用15

二 我国房地产业的发展历程16

三 房地产业的运行机制17

生产环节17

流通环节17

消费环节18

第三节 房地产开发19

一 房地产开发概述19

房地产开发公司的分类19

涉外房地产开发经营企业20

房地产开发权20

房地产开发范围20

二 房地产开发经营现状21

房地产开发经营企业21

国有土地使用权有偿出让和土地开发情况23

施工和竣工房屋建筑面积情况24

房地产开发企业经营情况25

房地产开发企业的商品房销售状况27

三 房地产开发成本及其构成30

房地产开发成本概况30

房地产开发项目的成本费用的构成30

四 房地产投资32

房地产投资概述32

房地产投资规模34

房地产投资环境36

五 城市土地的开发与再开发37

六 城市房地产综合开发38

第四节 房地产经营40

一 房地产企业40

二 房地产企业经营41

房地产企业的经营过程41

房地产企业的经营特点42

房地产企业经营业务43

房地产企业经营目标43

房地产企业经营机制44

第二章 房地产企业管理47

第一节 房地产企业概述47

一 房地产企业的历史沿革及其发展意义47

我国房地产企业的历史沿革47

发展房地产企业的意义48

二 房地产企业的分类48

三 房地产企业的组织结构形式50

直线制50

职能制51

直线职能制51

矩阵制52

四 房地产企业的素质52

企业素质的基本概念52

房地产企业素质53

五 房地产企业的特点54

第二节 房地产企业行政管理56

一 土地行政管理56

二 房地产行政管理57

第三节 房地产企业经营管理的目标与职能60

一 房地产企业导向60

现行房地产企业与传统房管部门的区别60

现行的房地产企业与建筑施工企业的异同61

房地产企业发展的导向61

二 经营管理目标62

三 房地产经营管理的原则63

计划管理的原则63

责、权、利相结合的原则63

经济核算的原则63

管理技术现代化的原则63

四 房地产企业经营管理应采取的方法64

五 房地产企业经营管理的职能64

六 办好房地产经营企业的要素65

对领导人的要求65

科学的组织66

对产品经营的要求66

第四节 房地产企业的规划设计管理67

一 规划设计管理67

规划设计分类67

规划设计的基本要求67

规划设计的管理67

二 工程勘察与设计68

勘察工作68

设计工作69

三 其他管理工作71

择优选定规划设计方案71

合理确定各项技术经济指标72

有计划地组织出图72

认真审查并熟悉图纸72

加强对规划设计实施的领导72

签订勘察设计合同73

第五节 房地产产权管理74

一 房地产产权管理概述74

房地产产权的性质与分类74

房地产产权的内容74

房地产产权的保护75

房地产产权的发生和消失75

二 房屋产权管理75

房屋产权管理的概念和内容75

房屋产权分类和房屋产权管理的范围75

房屋产权的审查确认76

房屋产权登记77

城镇房屋普查80

第三章 房地产经济活动与分析85

第一节 房地产市场85

一 房地产市场概念及构成要素85

房地产市场主体85

房地产市场客体86

房地产市场运行机制86

二 房地产市场特征与作用87

房地产市场特征87

房地产市场的作用92

三 房地产市场的分类93

按交换物的用途分94

按地产的交换层次划分94

按交换物的性质分94

按交换的方式分95

四 房地产市场和相关市场的关系96

房地产市场与生产资料市场的关系97

房地产市场与生活资料市场的关系97

房地产市场和技术市场的关系98

房地产市场与劳务市场的关系98

房地产市场和金融市场的关系99

房地产市场和信息市场的关系99

房地产市场和外汇市场的关系99

第二节 房地产业的基本经济活动100

一 城市土地开发100

二 城市房产开发102

三 房地产的租赁与销售103

四 房屋修缮管理与城市住宅管理104

第三节 房地产经营成本分析106

一 成本分析概述106

成本的经济实质106

成本的作用106

成本的分类107

成本分析原理108

二 房地产经营成本的构成109

房地产开发成本构成110

房地产租赁与销售成本构成111

三 房地产经营成本分析112

房地产经营成本预测分析112

房地产经营成本控制分析119

房地产经营成本总结分析122

第四节 房地产经营利润分析132

一 房地产经营利润总额分析132

房地产经营利润的构成132

房地产企业利润计划执行情况分析133

房地产企业利润总额增长情况分析135

房地产企业利润总额构成因素分析136

二 房地产经营目标利润分析137

目标利润预测分析137

最优目标利润分析139

目标利润敏感性分析139

三 工程结算利润分析140

影响工程结算利润变动的因素140

工程结算利润的变动分析140

四 房产销售和租赁利润分析141

销售数量变动对利润的影响分析143

销售价格（单价）变动对利润的影响分析143

单位销售成本变动对利润的影响分析144

税率变动对利润的影响分析144

销售品种结构变化对利润的影响分析145

五 利润分配及利润率分析147

利润分配分析147

利润率分析148

第五节 房地产业资金分析151

一 房地产业资金及资金运动过程151

房地产业资金151

房地产业资金分类151

房地产业的资金运动过程152

二 资金总额分析与资金筹措分析155

资金总额分析155

资金筹措及资金筹措分析161

三 资金占用及资金利用效果分析165

流动资金的平衡分析166

流动资金占用分析167

流动资金利用效果分析168

四 企业经营资金安全性分析173

企业可动用资金保证程度分析173

企业偿债能力分析174

企业支付能力分析175

第六节 房地产业经济效益综合分析176

一 经济效益及经济效益综合分析176

经济效益176

经济效益评价176

经济效益评价指标177

经济效益综合分析178

二 房地产业经济效益评价指标178

房地产租赁与销售经济效益评价指标178

房地产开发经济效益评价指标182

三 房地产业经济效益综合评价方法185

综合经济效益系数法186

综合经济效益动态指数法188

综合经济效益评价函数法189

四 房地产开发企业经济效益综合分析案例193

资料193

分析194

评价207

第四章 房地产开发管理211

第一节 房地产企业开发管理211

一 房地产开发的管理基础211

管理基础的概念211

房地产开发企业的管理基础211

强化管理基础的基本方法213

二 综合开发管理的任务213

综合开发管理的任务综述213

综合开发管理的具体任务213

三 综合开发机构及职责214

四 征地拆迁安置215

征地、拆迁、安置的基本任务215

征地、拆迁、安置的方法215

拆迁安置215

五 房地产开发建设中的配合协作218

第二节 房地产开发可行性研究219

一 可行性研究的内容219

二 开发项目经济评价中的主要技术经济指标220

第三节 房地产开发程序222

一 项目立项及企业审批222

二 规划设计222

三 获取土地使用权223

四 征地拆迁安置补偿223

五 工程建设224

六 市场营销224

七 物业管理224

第四节 房地产开发预算225

一 房地产开发预算概论225

房地产开发预算的概念和内容225

房地产开发预算的作用225

房地产开发预算的具体内容226

房地产开发预算文件的组成及编制程序229

二 建筑安装工程预算定额和单位估价表231

建筑安装工程预算定额的性质和作用231

预算定额的内容和使用方法232

单位估价表的作用及其使用236

三 建筑安装工程间接费定额236

施工管理费定额237

其他间接费定额239

计划利润和税金240

建筑安装工程费用计算程序及计算式242

四 一般土建工程量的计算242

建筑面积计算规划242

土石方工程244

打桩工程250

砖石工程251

脚手架工程255

混凝土及钢筋混凝土工程256

钢筋混凝土及金属构件运输和安装260

木结构工程262

楼地面工程265

屋面工程266

耐酸、防腐、保温隔热工程268

装饰工程269

构筑物工程273

金属结构工程276

五 室内给排水、采暖、电气安装工程量的计算277

室内给排水工程277

室内采暖工程278

室内电器照明工程280

六 施工图预算的编制283

施工图预算的编制范围283

施工图预算的编制依据284

施工图预算的编制步骤与方法285

七 土地开发及其它费用预算290

土地开发预算290

其他费用预算293

八 房地产开发总预算的编制299

总预算的内容299

回收金额的计算300

总预算表的编制方法302

第五节 房地产融资306

一 房地产融资的概念及其发展306

房地产融资的概念306

房地产融资的特点306

房地产业与金融业的内在联系307

房地产融资产生的必然性307

改革开放以来房地产融资的发展308

房地产融资业务发展的三个阶段309

二 房地产融资的职能及其作用310

房地产融资的职能310

房地产融资的意义311

房地产融资的任务和作用311

三 房地产融资业务的发展对策313

房地产融资业务的有利因素313

房地产融资业务的不利因素314

房地产融资业务矛盾问题的解决办法315

房地产融资业务的发展对策316

四 房地产融资业务的住房资金318

住房资金318

住房筹资320

住房基金321

住房投资323

引进外资323

第六节 房地产开发的工程管理325

一 开发工程施工组织总设计的编制325

工程施工组织总设计的编制原则325

工程施工组织总设计的主要内容325

二 组织招标择优选用施工单位326

组织建设工程招标326

评标定标327

选择施工单位的方式327

选定施工单位的条件327

三 项目的工程技术管理328

施工图纸的管理328

施工图审学329

建立设计交底制度329

建立原材料、设备的检验制度329

技术责任制与技术复核制330

建立全面质量管理制度330

四 工程项目的现场管理331

项目开工前的准备工作332

现场工程管理工作333

工程竣工验收及决算工作334

五 工程质量管理335

工程质量检验评定335

工程质量管理内容336

明确综合开发各单位的质量责任337

工程质量的管理与监督338

工程质量责任争议的仲裁339

第七节 房地产经营开发效益的评定340

一 住宅区的经济效益340

工程造价340

工程质量341

工期341

二 社会效益341

住宅区的美观342

住宅区的方便342

住宅区的安全342

住宅区的卫生343

三 环境效益344

住宅区内部居住环境344

住宅区外部居住环境345

四 综合效益345

综合效益指标体系345

三大效益综合评定346

第五章 地产经营管理349

第一节 地产市场349

一 地产的基本特性349

地产的自然属性349

地产的经济特性350

二 地产市场的类型351

从市场经营的客体划分352

从市场经营的层次上划分352

按地产市场行为方式划分354

从市场交易合法与否划分355

从市场特性划分355

按开发的面积划分356

按地产所处的地域划分356

根据地产经营者的身份划分356

三 中国地产市场的模式357

结构模式357

管理模式358

运行模式360

四 开拓地产市场的措施362

一级地产市场的开拓362

二级地产市场的开拓364

三级地产市场的开拓365

第二节 土地价格368

一 土地价值特征368

土地自然资源的价值特征368

土地固定资产的价值特征368

二 城市地租的基本理论369

地租的概念和本质369

绝对地租、级差地租和垄断地租370

建筑地段地租373

社会主义条件下的地租问题373

开征土地增值费（税）376

征收场地使用费376

三 土地价格377

土地价格的含义377

土地价格的实质377

土地价格的特点和作用378

土地价格构成因素及土地价格的影响因素379

制定土地价格的基本原则382

各种不同类型用地的作价原则383

我国土地市场中的价格问题384

四 国外地价及其管理389

日本的地价及地价管理389

德国的地价管理391

第三节 土地制度与城市土地使用393

一 土地权属393

土地权属的内涵393

土地所有权的实现394

土地产权登记395

二 土地制度395

土地制度的内涵395

我国城市土地制度396

世界各国土地制度的主要形式398

三 我国城市土地的有偿使用399

我国城市土地有偿使用的必然性399

我国城市土地有偿使用的实践400

第四节 土地征用和拆迁安置405

一 土地征用405

征用土地的目的与性质405

征用土地的程序和方法406

征用土地补偿与安置407

征用土地报批注意事项409

用地申报表填写内容及注意事项411

二 拆迁安置412

拆迁与旧城改造412

拆迁安置的程序和方法412

拆迁安置补偿415

拆迁安置需注意的问题417

第五节 地产经营方式419

一 土地使用权出让419

土地使用权出让主体和审批管理419

土地使用权出让年限和批准权限420

土地使用权转让的主要形式420

土地使用权出让双方的权利义务421

二 土地使用权转让422

土地使用权转让的形式422

土地使用权转让的条件423

土地使用权转让年限计算425

土地使用权转让的原则425

三 土地使用权出租425

土地使用权出租的特点426

土地使用权出租的条件426

土地使用权出租双方的权利和义务427

四 土地使用权抵押427

土地使用权抵押的特征428

设定抵押的基本要求428

抵押权的实现428

抵押权的消灭429

第六章 房产经营管理433

第一节 房产市场433

一 房产的基本特征433

房产的物理属性433

房产的经济属性434

房产的制度属性435

二 房产市场的类型435

按房产市场主体结构划分435

按房产交易的实现形式划分436

三 中国房产市场的模式438

中国财政控制型的房产市场模式438

财政控制型的房产市场中存在的问题439

房产市场的改革441

四 中国拓展房产市场的措施441

第二节 房产所有权445

一 产权交接和登记445

产权交接过程445

产权登记程序446

二 房产所有权制与产权类别452

三 房产的所有权、使用权和租赁权453

房产所有权、使用权和租赁权的含义453

房产所有权、使用权和租赁权的特征453

房产所有权、使用权和租赁权间的相互关系454

第三节 房屋出售455

一 房屋售价的构成455

二 房屋售价确定的方法455

定价方法455

定价应考虑的因素455

三 房产买卖的方法与程序458

房产买卖的方法458

房产买卖的程序458

第四节 房屋租赁459

一 房屋租金的性质与构成459

租金的分类459

租金的意义459

房屋租金的构成460

二 房屋租金的计算461

住宅租金标准的计算461

非住宅租金标准的计算465

三 房屋租赁的原则466

房屋所有权和使用权分离的原则466

租赁双方权利义务相一致的原则466

合理确定房屋租金的原则466

四 房屋租赁契约467

房屋出租方的权利和义务467

房屋承租方的权利和义务467

五 房屋出售与租赁的利益比较468

房屋出售与租赁经济效益的定性分析与比较468

房屋出售和房屋租赁经济效益比较的定量分析469

第五节 房产经营基本技能471

一 房产经营环境分析471

人口环境471

经济环境472

企业内部条件分析472

二 房产经营基本技能472

提供优质产品，树立企业信誉472

合理开发，提高土地利用率473

确定科学合理的户室比474

综合考虑各因素进行价格决策474

运用促销手段促进房产销售475

第六节 房产经营的其它方式477

一 房产典当477

二 房产抵押477

抵押权的设定477

房产抵押贷款合同478

抵押登记478

抵押房产的占有、保管478

抵押房产的处分479

三 房产入股479

进行房产估价479

签订房产入股经营协议479

四 房屋交换480

房屋产权的交换480

房屋使用权的交换480

第七章 房地产中介服务483

第一节 概述483

一 市场经济与市场中介483

二 房地产市场与房地产中介483

三 房地产中介服务体系483

四 房地产中介行业的兴起与发展484

第二节 房地产中介服务行业管理487

一 管理机构487

二 中介服务人员的资格管理487

三 中介服务机构的管理488

四 中介服务的业务管理489

第三节 房地产咨询运作491

一 房地产咨询机构的业务范围491

二 房地产咨询业的现状与特点492

三 咨询业存在的问题493

第四节 房地产评估运作494

一 房地产评估概述494

房地产评估的概念和意义494

房地产估价的原则和范围495

房地产估价的程序496

影响房地产价格的因素502

房地产估价制度507

我国的房地产估价512

二 估价方法之一——剩余法514

剩余法的基本原则514

剩余法的基本公式和适用范围515

剩余法的运用517

三 估价方法之二——市场法523

市场法的基本原理523

市场法的运用524

市场法运用举例529

四 估价方法之三——成本法532

成本法的基本原理及基本公式532

建筑物重新建造完全价值的确定533

建筑物折旧的计算536

成本法运用举例543

五 估价方法之四——收益法544

收益法的基本原理544

折现与资本化546

纯收益与还原利率的确定549

收益还原法的运用554

收益法的派生方法559

六 估价方法之五——趋势法563

趋势法的基本原理563

简易平均趋势法及其应用565

移动平均法及其应用569

季节指数法及其应用573

其他趋势法及其应用577

七 估价方法之六——路线价法582

路线价法的基本原理582

路线价与深度指数表584

欧美路线价法则及其运用587

路线价法在日本的运用599

路线价法在我国的应用605

八 建筑地价分摊与房地产升值额计算607

建筑地价的分摊607

房地产升值额的计算613

第五节 房地产经纪运作616

一 房地产经纪人及其特征616

二 房地产经纪人的作用616

三 房地产经纪业务内容与程序617

四 房地产经纪公司的类型618

第八章 房地产财务管理621

第一节 总论621

一 房地产会计的含义621

房地产及其特点621

房地产业的主要经济活动622

房地产会计的定义623

二 房地产会计的对象和任务624

房地产会计的对象624

房地产会计的任务627

三 会计准则和会计制度629

会计准则629

会计制度634

第二节 会计核算的方法635

一 会计平衡公式635

二 会计科目和帐户637

会计科目637

帐户638

三 复式记帐640

借贷记帐法的记帐规则640

帐户对应关系和会计分录641

借贷记帐法的试算平衡642

四 会计凭证和帐簿643

会计凭证643

帐簿646

五 会计报表和记帐程序651

会计报表651

记帐程序652

第三节 货币资金655

一 现金655

现金管理655

现金收支的帐务处理656

现金日记帐656

现金的清查656

二 银行存款657

银行存款管理657

银行结算种类及其帐务处理657

银行存款日记帐661

银行存款的清查661

三 其他货币资金662

外埠存款662

银行汇票和银行本票存款662

在途货币资金663

四 外币业务663

记帐本位币和外汇的概念663

汇兑损益664

外币业务的帐务处理665

第四节 应收款项669

一 应收票据669

商业承兑汇票和银行承兑汇票的操作差异669

商业汇票的到期价值669

商业汇票贴现670

应收票据的帐务处理670

二 应收帐款671

应收帐款的确认672

坏帐损失和坏帐准备672

应收帐款的帐务处理673

三 预付帐款673

四 其他应收款674

第五节 存货676

一 存货的分类和计价676

存货的分类676

存货的入帐价值676

存货的发出价值677

二 物资的采购和收发680

物资的管理680

物资采购成本的计算680

按计划成本计价的材料采购收发的帐务处理681

低值易耗品的价格摊销688

设备采购收发的帐务处理689

委托加工材料的帐户处理690

三 开发产品690

开发产品的分类和计价690

开发产品收发的手续和凭证691

开发产品收发的帐务处理692

四 分期收款开发产品692

五 出租房和周转房693

出租房和周转房的计价693

出租房和周转房的价值摊销693

出租房和周转房的修理694

出租房和周转房的销售694

出租房和周转房的帐务处理694

六 存货的盈亏和毁损695

第六节 对外投资697

一 对外投资的分类697

二 对外投资的入帐价值698

股票投资的入帐价值698

债券投资的入帐价值698

其他投资的入帐价值698

三 短期投资698

短期投资的取得699

短期投资的转让和出售699

短期投资存续期间的投资收益700

短期投资的计价701

四 长期投资——股票投资701

股票投资的成本法701

股票投资的权益法702

五 长期投资——债券投资702

平价购入债券的核算703

溢价购入债券的核算704

折价购入债券的核算704

六 长期投资——其他投资705

第七节 固定资产707

一 固定资产的分类和计价707

固定资产的分类707

固定资产的计价708

二 固定资产的取得和转出709

购入的固定资产709

自行建造的固定资产710

其他单位投资转入的固定资产710

融资租入的固定资产710

接受捐赠的固定资产711

投资转出固定资产711

三 固定资产折旧711

计提固定资产折旧的依据和方法712

固定资产折旧的核算714

四 固定资产修理715

五 固定资产的盘盈和盘亏716

六 固定资产清理717

七 固定资产购建支出719

自营工程的帐务处理719

出包工程的帐务处理720

第八节 无形资产、递延资产和其他资产722

一 无形资产722

无形资产的分类722

无形资产的具体内容722

无形资产的计价724

无形资产取得和摊销的帐务处理724

无形资产转让的帐务处理725

无形资产对外投资的帐务处理726

二 递延资产和其他资产727

递延资产727

其他资产728

第九节 成本和费用729

一 成本费用核算的基本要求729

二 成本费用核算的一般程序733

成本费用核算的帐户设置734

成本费用核算的帐务处理程序735

三 成本费用的归集和分配736

材料物资费用的分配736

工资及福利费的分配737

折旧费的分配738

土地征用及拆迁补偿费的分配739

前期工程费的分配739

建筑安装工程费的分配740

基础设施费的分配741

公共配套设施费和其他费用支出的分配742

待摊费用和预提费用的分配743

开发间接费用的分配744

四 开发成本的计算和结转746

土地开发成本的计算和结转746

房屋开发成本的计算和结转748

配套设施开发成本的计算和结转751

代建工程开发成本的计算和结转753

五 期间费用754

管理费用的核算754

财务费用755

销售费用的核算755

第十节 负债756

一 负债的特征及其分类756

负债的基本特征756

负债的分类756

二 流动负债756

短期借款的核算757

应付及预收款项的核算757

应付票据的核算759

应付工资及应付福利费的核算760

应付利润的核算761

各种应付款项的核算762

其他应付款的核算763

三 长期负债763

长期银行借款的核算763

应付长期债券的核算764

长期应付款的核算766

第十一节 损益768

一 房地产企业利润总额的组成768

二 主营业务利润768

经营收入768

经营成本769

经营税金及附加770

销售费用771

经营利润771

三 其他业务利润771

其他业务收入771

其他业务支出772

四 投资收益773

投资收益的内容773

投资收益的核算773

五 营业外收支773

营业外收入773

营业外支出774

六 利润及利润分配774

利润的形成774

利润的分配774

年终未分配利润的核算776

上年利润调整的核算777

第十二节 所有者权益778

一 投资资本和资本公积778

投入资本778

资本公积779

二 盈余公积和公益金781

三 未分配利润782

第十三节 财务报告783

一 会计报表的种类和编制要求783

二 资产负债表783

资产负债表的结构内容783

资产负债表的编制方法784

三 损益表和利润分配表787

损益表787

利润分配表789

四 财务状况变动表790

财务状况变动表的结构内容791

财务状况变动表的编制说明791

五 财务情况说明书795

第九章 涉外房地产经营799

第一节 涉外房地产经营的概念和意义799

一 涉外房地产经营的基本概念799

二 涉外房地产经营的意义799

第二节 外商经营房地产的方式和特点802

一 外商经营我国房地产的方式802

二 外商经营我国房地产业特点803

第三节 外商经营房地产的程序和管理805

一 外商经营我国房地产的程序805

二 外商经营我国房地产的管理806

第四节 外商经营房地产的问题与对策809

一 外商房地产经营中存在的主要问题809

二 外商房地产经营中的对策810

第五节 我国境外房地产经营813

一 我国境外房地产经营的实践813

二 境外房地产经营的条件和程序813

三 境外房地产企业的管理815

第六节 外商投资经营房地产816

一 外商投资经营房地产的发展概况816

二 外商投资经营房地产的形式与特点817

外商投资经营房地产的形式817

外商投资经营房地产的特点818

三 外商投资经营房地产迅速发展的原因819

四 外商投资房地产的作用820

五 对外商投资房地产的管理820