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第一章 物业管理资金运筹1

第一节 物业管理资金的筹集1

一、物业管理资金筹集方式1

二、物业管理企业筹集资金的要求9

第二节 物业管理企业筹资决策12

一、有关筹资决策的必读知识12

二、资本金的筹资决策16

三、负债筹资决策23

四、筹资质量决策33

第三节 物业经营企业的资金筹措技巧与融资决策42

一、资金筹措技巧42

二、各类资金的具体筹措技巧47

三、融资决策55

第四节 物业管理资金筹措的管理62

一、确定收费项目明确收费标准62

二、加强法制建设确保费用收取64

三、关于收费标准的规定65

第五节 物业管理资金运作使用方法68

一、物业管理资金使用的特点68

二、使用资金的来源和分类69

三、居住性物业管理资金的使用方法74

四、经营性物业管理资金的来源与使用技巧75

五、日常费用的支出82

六、日常费用支出预算84

第六节 维修基金的使用与管理技巧91

一、维修更新工程费的组成91

二、维修基金的管理要求92

三、维修基金留存和使用计划的编制95

四、物业更新方案的优选技巧98

第二章 物业管理公司的财务管理105

第一节 物业管理公司财务管理概述105

一、财务管理内涵105

二、财务管理的机构设置106

三、财务管理制度107

一、物业管理公司财务核算108

第二节 物业管理公司的财务核算108

二、物业管理公司财务和经营分析111

第三节 物业经理应掌握的财务操作知识113

一、年度预算的操作113

二、资本基金的操作116

三、偿债基金的操作116

第四节 物业管理费的核算117

一、物业管理费的组成117

二、管理费的具体核算118

三、如何加强收费管理的力度125

四、筹措物业管理资金计费标准的核算方法126

一、收益性物业管理的特点127

第一节 收益性物业管理概述127

第三章 收益性物业经营127

二、收益性物业管理的目标130

三、收益性物业管理的发展趋势131

第二节 收益性物业管理的内容132

一、制定管理计划并提出预算方案132

二、签定物业管理合同135

三、制定市场宣传策略136

四、制定租金收取方案137

五、实施维修管理和其他管理服务138

第三节 收益性物业经营管理的收入与费用139

七、收益性物业管理报告139

六、建立业主、物业管理企业和客户的联系139

一、收益性物业经营管理的收入140

二、收益性物业经营管理的费用141

第四节 收益性物业管理的发展方向143

一、收益性物业管理的现状143

二、收益性物业管理的发展方向144

第四章 物业管理公司的财务安全147

第一节 财务安全控制对策147

一、建立完善的内部控制体系147

二、健全和完善会计管理制度154

三、强化会计监督156

一、现金的内部控制制度161

第二节 物业公司日常业务内部控制制度范例161

二、银行存款的内部控制制度163

三、银行票据内部控制制度165

四、会计电算化的内部控制制度169

五、固定资产内部控制制度174

六、存货的内部控制制度177

第三节 常见计算机会计“陷阱”及对策179

一、常见的计算机会计陷阱179

二、计算机会计陷阱对策184

三、计算机会计陷阱查账指导196

一、避税的概念199

第一节 避税知识199

第五章 物业管理公司正常避税199

二、避税的类型200

三、其他税务问题203

第二节 物业管理企业国内避税问题205

一、筹资方案205

二、投资方案206

三、其他具体方案208

第六章 物业管理风险规避211

第一节 物业管理中不同市场风险程度分析211

一、地产市场的风险211

二、普通住宅市场的风险212

四、写字楼宇市场的风险213

五、工业楼宇市场的风险213

三、公寓市场的风险213

第二节 风险损失的控制214

一、风险损失的防范214

二、负债经营风险损失的控制217

三、风险责任的承担225

四、流动资金运作中的风险规避227

第三节 物业管理中紧急情况的应急技巧232

一、电梯困人的紧急处理232

二、爆喉及水箱过满的紧急处理233

三、发生火警时消防的紧急处理234

六、雷暴及飓风的紧急处理235

五、瓦斯和易燃气体泄漏的紧急处理235

四、停电和电力故障的紧急处理235

七、对盗窃及停车场被劫事件的紧急处理236

八、业主或住户投诉的紧急处理237

九、可疑物体及恐吓电话的紧急处理237

十、拾获财物的处理方法237

十一、发现住户受伤或生病的紧急处理237

十二、车辆发生意外事故导致损坏设备的紧急处理238

第四节 物业保险238

一、保险的概述238

二、保险合同239

三、财产保险242

四、人身保险248

五、汽车保险249

六、物业保险250

七、职工人身风险管理252

八、企业责任风险管理255

第七章 员工招聘和签约261

第一节 员工招聘技巧261

一、招聘规划261

二、招聘团队262

三、招聘渠道265

四、选拔271

五、录用274

第二节 签约277

附：劳动合同示范文本278

第八章 员工培训技巧285

第一节 培训工作的必要性、内容与任务285

第二节 培训方法和技巧289

一、不同培训方法的基本原理290

二、培训的主要方法290

三、培训教师的选择293

四、培训指导的方法与技巧295

第九章 人力资源管理实操精要297

第一节 人力资源管理基础297

一、人力资源管理的内涵297

二、物业管理公司的用工方式的原则与岗位设置298

三、管理和考核的技巧300

第二节 物业管理公司的劳动报酬和福利304

一、劳动报酬和福利费用的前瞻304

二、劳动报酬的管理技巧305

三、加班工资及各种假期工资的发放办法306

四、福利的形式和内容307

第三节 物业管理奖惩的管理技巧313

一、总则313

二、奖励办法314

三、处罚办法315

二、职工浴室管理规定319

一、更衣室管理规定319

第四节 其他管理办法319

四、员工的申诉权319

三、职工餐厅就餐规定320

四、工服管理规定320

五、倒班宿舍管理规定321

六、员工档案管理办法321

第五节 物业公司业务员的工作要则与素质要求324

一、敬业乐观324

二、着装整洁325

三、工作步骤325

四、商用文书326

五、关于问题的解决326

七、使用电话327

六、礼貌用语327

八、交换名片328

九、会客329

十、拜访客户330

十一、洽谈331

十二、约会332

十三、表达能力332

第六节 物业公司经理的素质要求333

一、应具备的业务素质333

二、应具备良好作风333

三、应具备的领导艺术334

一、聘用制度335

第七节 物业公司人力资源管理制度335

二、临时工的录用、辞退337

三、员工行为规范338

四、职务任务制度340

五、岗位调迁制度341

六、员工离职制度341

七、请休假及假期待遇制度341

八、培训制度343

九、考核制度344

十、奖惩制度345

第八节 人力资源管理范例精解347

范例一 《员工手册》的编写技巧347

范例二 房屋管理员岗位规范360