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1.1 住房金融的研究对象1

1.1.1 住房金融是研究居民购买自有住房的资金融通制度1

第一章 住房金融的研究对象和研究方法1

表图目录7

表1-1 20世纪80年代初期一些国家住房信贷占住房投资的比重7

1.1.2 住房金融的基本特征8

表1-2 西方不同国家自有住房的税收待遇12

1.2.1 戈德史密斯的金融结构方法13

1.2 住房金融的研究方法13

图1-1 英国扩大自有住房的财政措施13

表1-3 住房金融结构三种类型19

1.2.2 新制度经济学交易费用理论的比较方法20

2.1.1 马克·博立特的划分26

2.1 住房金融机构的划分26

第二章 金融制度中的住房金融机构26

2.1.2 戈德史密斯的划分27

2.1.3 住房金融机构的政策性和商业性28

2.2 在一国金融制度中演进的专业住房金融机构30

2.2.1 英国分业型、分行制、集中经营的商业银行和住房协会30

表2-1 1990～1991年英国住房协会的发展34

2.2.2 美国双轨注册、单一制、分业型的商业银行和节俭机构35

2.2.3 德国商业银行体系和住房金融机构39

表2-2 1998年德国各类银行组的市场份额41

2.3.1 日本的金融制度和住宅金融公库43

2.3 政府设立的政策性住房金融机构43

表2-3 1990年日本住房金融公库资产负债表44

2.3.2 新加坡的金融制度和中央公积金局45

表2-4 1966～1987年新加坡公积金的增长46

2.3.3 巴西的金融制度和国家住房银行48

表2-5 1982年巴西国家住房银行的资产和负债49

2.4 英、美专业住房金融机构在金融发展中的演变50

2.4.1 英国：住房协会和商业银行经营趋同50

表2-6 1970～1989年英国参与住房金融的机构持有抵押贷款的比重51

表2-7 1987～2000年住房协会负债和资产变动情况表53

表2-8 1993～2000年英国金融机构发放住房贷款余额54

2.4.2 美国：商业银行抵押贷款业务超过节俭机构，二级抵押市场超过一级抵押市场55

表2-9 1946～1978年美国不同金融机构在住宅抵押货款余额中的比例57

表2-10 1976～1982年节俭机构资金成本和资产收益率58

表2-11 1985～2000年美国节俭机构资产负债变化情况62

表2-12 1985～2000年美国参与住房金融机构持有单户住房抵押货款的情况64

第三章 金融制度中的住房金融工具66

3.1 金融工具和住房金融工具66

3.1.1 金融工具和住房金融工具的基本形式67

3.1.2 住房金融工具的非货币性和货币性68

3.1.3 住房金融工具的开放性的封闭性70

3.2 开放式的住房金融工具分析71

3.2.2 开放式住房金融工具的政府扶植阶段72

3.2.1 开放式住房金融工具的封闭阶段72

表3-1 1956～1979年住房协会和伦郭清算银行吸收英磅存款比较73

表3-2 1960～1984年美国家庭金融资产在各金融机构之间的变动表74

3.2.3 开放式住房金融工具同其他金融工具公开竞争阶段74

表3-3 1974～1991年英国住房协会股金存款化例变化78

表3-4 1983年德国参与住房金融机构持有抵押贷款的情况79

3.3 封闭式的住房金融工具分析79

表3-5 1981年巴西的住房金融结构80

表3-6 1992年日本参与住房金融机构持有住房贷款的情况80

表3-7 1990年德国参与住房金融机构持有抵押贷款的情况81

3.3.1 德国住房储蓄--配贷契约系统地位的下降81

表3-8 1978～1993年德国家庭财富构成变化82

3.3.2 强制储蓄制度--新加坡和巴西的比较83

3.3.3 邮政储蓄--日本住宅金融公库的融资渠道85

3.4 住房金融工具--抵押贷款87

3.4.1 抵押贷款合约的基本要素87

表3-9 1998年美国抵押贷款贷款价值率和贷款拖欠率的关系88

表3-10 1975～1993年英国住房协会平均贷款同平均住房价格比89

表3-11 不同国家抵押贷款合约中经济变量的比较92

3.4.2 美国和英国抵押贷款的比较92

表3-12 1997～1999年美国联邦住房管理局单户住宅保险限额94

图3-1 1986～1998年美国发起的单户住宅抵押贷款95

表3-13 1990～1999年美国单户住宅合规贷款限额96

3.4.3 美国住房抵押工具的演变99

表3-14 均额偿付固定利率抵押贷款分期偿还进度表100

表3-15 美国一级抵押市场工具概览104

第四章 美国二级抵押市场：机构、工具和运行105

4.1 美国二级抵押市场概述105

4.1.1 二级抵押市场的发端和形成105

4.1.2 二级抵押市场的功能108

4.2 二级抵押市场的机构和工具109

表4-1 美国金融机构在二级抵押市场的主要功能109

4.2.1 联邦住房管理局和退伍军人局推广抵押贷款标准化和实行信用提升为抵押市场流动创造了前提110

4.2.2 联邦全国抵押协会最早为抵押贷款市场和资本市场的联系提供了通道110

4.2.3 政府全国抵押协会发挥传导人作用，率先推出抵押贷款转递证券112

4.2.4 联邦住房贷款抵押公司对常规抵押最早起交易商和传导人作用113

4.2.5 二级抵押市场的非联邦政府机构和工具114

4.3 二级抵押市场工具的进一步创新116

4.3.1 第一代转递证券内含选择权的风险和多级转递证券116

表4-2 1996～1998年联邦全国抵押协会购买的内含选择权贷款117

图4-1 1983联邦住房贷款抵押公司发行第一个担保抵押债券的情况119

图4-2 1990～1998年联邦全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司发行的不动产抵押投资凭证120

4.3.2 降低筹资成本创新大额不可赎回债券121

表4-3 美国二级抵押市场工具概览123

4.4.1 完备的政府调控机制124

4.4 二级抵押市场的运行机制124

表4-4 1994年9月末联邦住房管理局保险项目的资金分布126

4.4.2 联邦全国抵押协会和联邦住房贷款抵押公司的竞争机制128

表4-5 1990～1998年联邦全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司有关单户住宅贷款业务对比129

表4-6 1990～1998年联邦全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司抵押担保证券对比129

表4-7 1994～1998年联邦全国抵押协会有选择的财务指标130

表4-8 1994～1998年联邦住房贷款抵押公司有选择的财务指标131

4.4.3 联邦全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司和政府全国抵押协会的风险监控机制131

表4-9 1994～1998年联邦全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司信贷损失额和损失率134

表4-10 1995～1997年政府全国抵押协会违约资产和实际损失135

第五章 不同国家住房金融的制度分析138

5.1 新制度经济学的一般理论138

5.1.1 产权、企业组织、制度和交易费用138

5.1.2 交易费用142

5.2 住房金融企业组织分析144

5.2.1 住房金融机构的功能144

5.2.2 英国式的分行制度145

5.2.3 美国单一制和向分行制的转变147

5.2.4 德国：全能银行的组织机构149

图5-1 德国全能银行的住房金融组织结构图150

5.2.5 其他国家政策性住房金融组织151

5.2.6 英、美专业住房金融组织经营多元化的分析155

表5-1 日本政府金融系统的不良债权155

表5-2 清算倒闭节俭机构的成本估算159

5.3 英国、美国不同形式的住房金融制度161

5.3.1 美国住房金融制度的结构162

图5-2 美国二级抵押贷款制度运行图166

5.3.2 英国住房金融制度结构167

6.1 中国金融制度和住房金融相关的特点169

第六章 中国的金融制度、住房体制改革和住房金融169

6.1.1 中国金融制度的演进169

图6-1 中国的银行和非银行金融机构体系172

6.1.2 与住房金融相关的特点172

表6-1 1994～1998年国有商业银行存款银行中有关资产负债的比重173

表6-2 1985～1996年国有金融组织规模的扩展174

表6-3 1978～1999年有关年份中国金融工具余额175

6.2 传统计划经济的公共住房弊端和中国的公共住房180

6.2.1 计划经济中公共住房的消费机制180

6.2.2 中国公共住房的形成182

表6-4 传统计划经济国家住房补贴和福利成本182

表6-5 住宅投资占GNP的比重：改革前后的对比183

6.3 中国住房制度改革的历史回顾和住房金融的发展轨迹185

6.3.1 住房改革试点起步和房改金融业务创立(1980年～1988年)185

6.3.2 住房改革的全面起步和住房公积金的建立(1989～1993年)189

6.3.3 住房改革的全面推进和住房金融制度的初步确立(1994～1998年)190

6.3.4 住房改革的深化和住房金融的全面发展(1998至7月至今)193

7.1 中国商业性住房资金主要由全国性商业银行在市场融通197

第七章 中国住房金融结构特点的分析197

7.1.1 中国住房金融不同的封闭式融资渠道的探讨197

7.1.2 全国性商业银行是中国商业性住房金融机构的主体200

表7-2 1988年蚌埠住房储蓄银行信贷资金情况201

表7-1 1988年烟台住房储蓄银行信贷资金情况201

表7-3 1998～1999年国有商业银行发放个人住房贷款余额表204

7.1.3 与商业银行相适应的中国住房金融工具的基本形式204

7.2 住房公积金是中国政策性住房金融制度208

7.2.1 现阶段政策性住房金融的局限性208

表7-4 1998～2000年国有商业银行住房政策性存款、贷款余额表209

7.2.2 现行住房公积金制度的运行问题213

表7-5 上海历年住房公积金归集情况217

表7-6 上海历年住房公积金提取情况217

表7-7 上海历年住房公积金个人购房贷款情况218

7.2.3 将住房公积金建成有效率的政策性住房金融制度220

图7-1 住房公积金旧的运转模式222

图7-2 住房公积金新的运转模式223

第八章 建立中国住房金融制度的若干问题225

8.1 中国住房抵押贷款证券化的制度分析225

8.1.1 中国目前是否进行抵押贷款证券化的不同看法225

图8-1 1980～1996年香港住房抵押贷款余额228

8.1.2 香港地区的抵押贷款和抵押贷款证券化--一个案例分析228

图8-2 1996～1999年香港所有认可机构的贷款总额及私人住宅贷款229

表8-1 1997～1999年香港有关私营机构发行的抵押贷款证券230

8.1.3 抵押贷款证券化在中国可以缓行231

8.2 中国住房抵押保险的制度创新235

8.2.1 住房抵押货款的风险和风险的分散235

表8-2 1970～1997年美国新增抵押贷款保险金额238

图8-3 各国住房抵押保险分类238

8.2.2 中国住房抵押保险的现状240

8.2.3 中国住房抵押贷款保险的创新机制243

8.3 实现已售公房完整产权，扩大住房二级市场，促进住房金融发展246

8.3.1 已售公房的初始权利不公正和产权不完整246

图8-4 房改中的主要售价方式体现的产权关系249

8.3.2 抵押贷款是实现已售公房完整产权的一个途径249

8.3.3 实现已售公房完整产权的意义253