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第一章 住宅产业的发展历程1

第一节 住宅与住宅产业的概念1

一、什么是住宅1

二、新世纪的住宅与住宅产业2

三、房地产业与住宅产业的异同4

第二节 住宅产业曲折的发展历程6

一、原始社会时期的“住宅”6

二、自然经济时期的住宅7

三、自然经济与商品经济转换时期的住宅产业9

四、住宅产业在新中国计划经济时期的特征15

五、改革开放时期住宅产业的复苏与发展17

六、住宅产业的膨胀与宏观调控23

1.1. 房地产利润有多大27

附录：27

1.2. 房地产投诉为什么多28

1.3. 限期处置烂尾楼触动开发商30

1.4. 北京楼市暗挤泡沫30

第二章 住宅产业是新世纪的经济增长点33

第一节 住宅产业新经济增长点的背景33

一、新经济增长点的含义33

二、住宅产业新经济增长点的提出34

三、住宅产业成为新经济增长点的背景35

第二节 住宅产业成为新经济增长点的条件与依据42

一、住宅产业成为新经济增长点的应具备的条件42

二、住宅产业成为新经济增长点的依据44

三、住宅产业千载难逢的发展机遇49

一、城市化水平的提高对住宅产业的巨大需求54

第三节 新世纪住宅产业发展空间54

二、住宅产业发展应与经济发展相适应57

三、住宅产业发展的时间与空间59

附录：61

2.1. 房地产拉动经济增长的原因61

2.2. 美国发展住宅产业推动经济增长的经验应借鉴62

2.3. 住宅产业对日本经济的诱发作用63

2.4. 美、日、德、中住宅产业不同发展阶段对经济发展的影响64

第三章 空置住宅的现状与出路67

第一节 住宅的合理空置率67

一、商品住宅的适度储备或空置是合理现象67

二、商品住宅的合理空置区间71

一、商品住宅空置的特点76

第二节 商品住宅空置的特点分析76

二、商品住宅需求的理论79

第三节 商品住宅空置的成因83

一、过重的税费导致了房价上升83

二、住宅设计滞后交通不便影响了住房消费85

三、盲目发展供给大于需求86

四、有效需求中足,金融支持力度不够87

第四节 消化空置住宅的思路与方略89

一、消化空置住宅需要各方面的配合89

二、将空置住宅转为廉租房90

三、忍痛割爱：烂尾的楼盘应炸掉92

四、利润最快化把“金子”当做“银子”卖94

3.1. 工程招投标“十怪”96

附录：96

3.2. 商品房“短斤少两”名目多99

3.3. 适度：房地产开发不应回避100

3.4. 上海市如何启动空置房102

3.5. 感受在美国买房104

第四章 住宅价格的结构秘态势107

第一节 商品住宅的价格与构成107

一、 商品住宅的销售价格107

二、住宅价格的地区差别及原因108

三、商品住宅的价格构成111

四、土地的出让制度与价格112

第二节 住宅开发的税费分析114

一、商品房价的理论分析114

二、各种收费的性质与分类117

三、不合理收费的性质与原因119

第三节 21世纪初的房价走向122

一、世纪之交住宅价格的态势122

二、京、沪、穗三大都市房价现状125

三、新世纪初房价是升还是降128

四、“入世”后房价走势预测130

附录：132

4.1. 商品房销售管理办法132

4.2. 有令不依照收不误 巧立名目偷梁换柱134

4.3. 取消47项住房建设收费对房价的影响136

4.4. 盘点八大城市房地产市场137

4.5. 北京市商品房销售价格构成管理办法141

一、我国城市居民是否具备购房能力143

第五章 居民购房能力的判断与分析143

第一节 居民购房承受力的判断143

二、城市住房价格到底高不高148

第二节 影响居民购房的因素分析150

一、亟待转变的社会观念150

二、预期支出的不确定性制约了住房消费152

三、住宅开发的错位抑制购房行为的实现157

四、消费者购房不入心159

第三节 几大城市住房市场态势162

一、住宅大市场在升温162

二、广州市民购买住房还有点难164

三、上海市民为什么能买得起住房167

四、天津市民喜迁新居的原因169

一、购房贷款利息应在个人纳税中冲抵172

第四节 激励居民购买住宅的思路172

二、借鉴国际先例用养老金先买房173

三、先住后买增强购房者信心175

四、调减房租税率有利置业投资177

五、鼓励老年人“投资返本入住”178

附录：180

5.1. 购房要注意的三大问题180

5.2. 购房前看房的技巧181

5.3. 个人住房贷款的担保方式182

5.4. 个人购房贷款如何还本付息184

5.5. 个人出售住房如何纳税185

5.6. 住房消费离百姓有多远187

5.7. 购房公摊面积新规定189

第六章 加入WTO我国住宅产业的机遇与挑战190

第一节 加入WTO是住宅产业发展的好机遇190

一、促进住宅产业的发展和升级190

二、直接带动住房的消费192

三、有利于改善大城市住宅市场的供需状况194

四、国外金融保险业的进入对住宅产业发展的支持196

第二节 加入WTO加快住宅产业的优胜劣汰197

一、入世后我国住宅产业面临的威胁197

二、高薪招聘与先进科技的挑战200

三、知识产权要受到更大的保护202

四、建材业与金融业真的“狼”来了204

6.1. 国际资本开始进入中国房地产业207

附录：207

6.2. 入世：中国建材产品需另寻优势209

6.3. 美国的房地产中介210

第七章 住宅金融的架构设想213

第一节 住宅金融的发展现状与问题213

一、住宅金融业务的发展现状213

二、制约住宅金融发展的因素216

第二节 住宅金融市场的基础框架219

一、构造平等竞争与充满活力的住宅金融体系219

二、住宅金融业务的目标定位221

三、创建均衡发展的住宅金融结构222

四、建立二级住宅抵押贷款市场的可行性分析226

五、日本住宅金融对我国建立住宅金融架构的启示228

一、住宅金融的风险分析230

第三节 住宅金融的风险与防范230

二、住宅金融的风险防范234

三、住宅金融的宏观调控238

四、国际购房贷款保险模式比较241

五、住宅抵押贷款的保险与担保制度244

六、住宅抵押贷款的中介机构248

附录：251

7.7. 个人购房贷款资信评定的标准251

7.2. 银行个人住房贷款期限与利率253

7.3. 德国的住房贷款按揭255

7.4. 住房保险方式与险费的计算方法256

7.5. 央行拉紧住房金融闸门259

一、住宅产业化的概念261

第八章 住宅产业化与实现的途径261

第一节 住宅产业化的紧迫性261

二、新世纪实现住宅产业化的紧迫性262

第二节 住宅产业化的途径与进程267

一、集团开发：住宅产业化的实现途径267

二、住宅品牌：住宅产业化的主要目标272

三、新型建材：住宅产业化的基础276

四、住宅产业化：目标与进程279

第三节 住宅产业化的配套政策与对策281

一、住宅产业化的政策281

二、住宅产业化的对策283

三、实现住宅产业化的具体措施285

一、以产业化方式打造新世纪的换代住宅286

第四节 住宅产业化的发展前景286

二、住宅产业化的发展前景289

附录：291

8.1. 住宅产业化盖房子像搭积木291

8.2. 工厂生产的成品房面市292

8.3. 现代健康住宅在日本293

8.4. 回归自然的绿色住宅294

第九章 住宅产业的可持续发展296

第一节 住宅产业可持续发展的原则296

一、住宅产业可持续发展的含义296

二、住宅产业可持续发展的原则297

一、自然资源的刚性约束299

第二节 住宅产业可持续发展的制约因素299

二、社会资金的客观约束301

三、政策与制度的约束302

第三节 住宅产业可持续发展面临的问题303

一、政府行为与开发企业行为的矛盾303

二、住宅资源市场配置与计划配置的冲突305

三、某些客户与社会的偏见308

第四节 住宅产业可持续发展的战略与策略309

一、住宅产业可持续发展的必须推行创新战略309

二、“创新”发展的战略313

附录：320

9.1. 新世纪初九成房企要淘汰320

9.2. 羊城房地产商门槛已抬高321

9.3. 广州市大力回收闲置土地322

9.4. 新世纪：房地产的整合是趋势323

9.5. 国外的生态住宅325

第十章 21世纪住宅产业发展趋势327

第一节 知识经济对住宅产业发展的促进327

一、新科技推动住宅产业全面发展327

二、知识经济为住宅产业化、现代化创造了良好的外部环境329

三、信息技术、信息革命将使住宅产业全面革新330

第二节 知识经济的挑战与住宅产业的新发展331

一、住宅开发企业发展的新思路331

二、企业文化和品牌建设332

三、高科技组合的渗透推动住宅产业发展334

四、以无形资产的投入优化住宅产业结构336

第三节 21世纪中前期住宅开发的新走向337

一、市场开发的新理念337

二、住宅建筑的新风格339

三、住宅功能与使用的智能化341

第四节 住宅产业发展趋势预测342

一、住宅产业有一个长期稳定的发展时期342

二、住宅发展郊区化343

三、住宅产业发展的阶段性展望344

附录：347

10.1. 中国住宅发展八大趋势347

10.2. 我国近期住宅发展目标349

10.3. 21世纪前10年上海房市新动态349

10.4. 瓷砖夜间会发光351

10.5. 21世纪第一年上海房价全面上升352

10.6. 奥运对北京房价的影响354

后记357