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第一章 房地产与房地产估价1

第一节 房地产1

一、房地产的概念1

二、房地产的存在形态3

三、房地产的特性4

四、房地产的类型8

五、房地产的描述10

第二节 房地产估价15

一、房地产估价的概念15

二、对房地产估价的正确认识16

三、房地产估价的必要性17

四、房地产估价师的职业道德18

五、房地产估价要素19

本章小结22

思考与练习23

第二章 房地产价格26

第一节 房地产价格概述26

一、房地产价格的含义26

二、房地产价格的特性27

第二节 房地产价值和价格的种类28

一、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值28

二、市场价值和非市场价值29

三、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值30

四、完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值31

五、总价格、单位价格、楼面地价32

六、名义价格和实际价格33

七、现房价格和期房价格34

八、基准地价、标定地价、补地价和房屋重置价格34

九、市场调节价、政府指导价和政府定价35

十、起价、标价和均价35

第三节 房地产价格的影响因素36

一、房地产自身因素36

二、房地产外部因素39

本章小结41

思考与练习41

第三章 估价原则与估价程序44

第一节 估价原则44

一、独立、客观、公正原则44

二、合法原则45

三、价值时点原则46

四、替代原则47

五、最高最佳利用原则48

六、谨慎原则49

第二节 估价程序50

一、估价程序的含义50

二、受理估价委托50

三、确定估价基本事项54

四、制定估价作业方案54

五、收集估价所需资料55

六、实地查勘估价对象57

七、选用估价方法进行测算62

八、确定估价结果63

九、撰写估价报告63

十、审核估价报告63

十一、交付估价报告66

十二、估价资料归档66

本章小结66

思考与练习66

综合实训69

第四章 比较法70

第一节 比较法的基本原理70

一、比较法的含义70

二、比较法适用的对象和条件70

三、比较法估价的操作步骤71

第二节 收集交易实例71

一、收集交易实例的途径71

二、收集交易实例的内容72

第三节 选取可比实例73

一、选取可比实例的必要性73

二、选取可比实例的要求73

第四节 建立比较基础75

一、统一财产范围75

二、统一付款方式76

三、统一计价单位76

四、统一税费负担77

第五节 比较因素的修正与调整79

一、交易情况修正79

二、市场状况调整80

三、房地产状况调整83

第六节 求取比较价值85

一、求取单个可比实例的比较价值85

二、求取最终的比较价值86

第七节 比较法应用举例89

本章小结93

思考与练习93

综合实训96

第五章 收益法97

第一节 收益法的基本原理97

一、收益法的含义97

二、收益法的理论依据98

三、收益法适用的估价对象和条件98

四、收益法估价的操作步骤99

第二节 报酬资本化法的计算公式99

一、收益法的一般公式99

二、净收益每年不变的公式100

三、净收益在前后两段变化规律不同的公式103

四、净收益按一定数额递增的公式104

五、净收益按一定数额递减的公式105

六、净收益按一定比率递增的公式106

七、净收益按一定比率递减的公式107

八、预知未来若干年后价格的公式107

第三节 净收益的测算109

一、出租型房地产净收益的求取109

二、营业型房地产净收益的求取110

三、求取净收益时的相关问题110

四、收益期的估计111

第四节 报酬率的求取112

一、累加法113

二、市场提取法113

第五节 直接资本化法113

一、直接资本化法的概述113

二、直接资本化法的两种具体方法114

三、直接资本化法与报酬资本化法的比较114

第六节 投资组合技术和剩余技术115

一、投资组合技术115

二、剩余技术118

第七节 收益法应用举例121

本章小结123

思考与练习123

综合实训126

第六章 成本法127

第一节 成本法的基本原理127

一、成本法的含义127

二、成本法的理论依据128

三、成本法适用的估价对象128

四、成本法估价需要具备的条件128

五、成本法的估价步骤129

第二节 房地产的价格构成129

一、土地取得成本130

二、建设成本131

三、管理费用133

四、销售费用133

五、投资利息134

六、销售税费134

七、开发利润134

第三节 成本法的计算公式135

一、成本法最基本的公式135

二、新开发房地产的公式135

三、旧房地产的公式136

第四节 重新购建价格136

一、重新购建价格的内涵136

二、重新购建价格的求取思路137

三、建筑物的两种重新购建价格137

四、建筑安装工程费的求取方法138

第五节 建筑物折旧139

一、建筑物折旧的原因139

二、年限折旧法140

三、市场提取折旧法142

四、分解折旧法142

五、土地使用期限对建筑物经济寿命的影响143

第六节 房屋完损等级评定和折旧的有关规定144

一、房屋完损等级评定144

二、房屋折旧146

第七节 成本法应用举例147

本章小结152

思考与练习152

综合实训157

第七章 假设开发法158

第一节 假设开发法的基本原理158

一、假设开发法的概念158

二、假设开发法的理论依据158

三、假设开发法适用的对象和需要的条件159

四、最佳开发经营方式的选取160

五、假设开发法的估价步骤161

第二节 假设开发法的计算公式161

一、假设开发法最基本的公式161

二、假设开发法具体细化的公式161

第三节 假设开发法的估价方法162

一、静态分析法162

二、动态分析法163

第四节 假设开发法中各项的求取164

一、后续开发经营期164

二、开发完成后的房地产价值165

三、后续开发的必要支出及应得利润166

四、折现率167

第五节 假设开发法应用举例167

本章小结171

思考与练习171

综合实训174

第八章 长期趋势法175

第一节 长期趋势法的基本原理175

一、长期趋势法的含义175

二、长期趋势法的理论依据175

三、长期趋势法适用的估价对象176

四、长期趋势法估价需要具备的条件176

五、长期趋势法的作用176

六、长期趋势法估价的操作步骤176

第二节 数学曲线拟合法177

第三节 平均增减量法179

第四节 平均发展速度法180

第五节 移动平均法181

一、简单移动平均法182

二、加权移动平均法183

第六节 指数修匀法184

本章小结184

思考与练习184

第九章 土地估价方法188

第一节 路线价法188

一、路线价法的基本原理188

二、路线价法的估价程序与方法189

三、路线价法的应用举例192

第二节 基准地价修正法196

一、基准地价修正法的基本原理196

二、基准地价修正法的估价程序与公式197

三、基准地价修正法的适用范围与特点198

四、基准地价修正法的应用举例198

第三节 补地价的测算201

第四节 高层建筑地价分摊202

一、高层建筑地价分摊的意义202

二、高层建筑地价分摊的方法203

本章小结205

思考与练习206

第十章 房地产估价案例210

附录 房地产估价师执业资格考试《理论与方法》试题（2013）242

参考文献254