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第一板块：破解别墅利润密码的战略准备5

战略准备一：探索别墅的发展历程5

1、别墅在中国6

一、历史中的别墅6

二、现代的别墅7

3、别墅在历史中的神髓7

2、别墅在西方7

战略准备二：快速发现别墅的核心特征9

二、别墅的市场本质10

5、溪流(STREAM)10

一、别墅的五大标准10

1、景观(SCENERY)10

2、逸事(STORY)10

3、阳光(SUN)10

4、运动(SPORT)10

1、别墅的特征在现代的发展11

三、现代别墅的特征11

2、发达国家对别墅发展特征的描述12

战略准备三：七种有价值的别墅分类模式15

一、按建筑形式分类16

二、按建筑风格分类18

3、新式木结构19

2、框架结构别墅19

三、按结构类型分类19

1、普通的砖混结构别墅19

4、旅游型别墅20

3、出租型别墅20

4、轻钢结构别墅20

四、按消费类型分20

1、居家生活型别墅20

2、度假型别墅20

五、按目标客户群分类21

6、投资型别墅21

5、办公型别墅21

1、规模化别墅22

七、按别墅的开发模式分类22

1、顶级别墅22

2、中高档别墅22

3、经济型别墅22

六、两种历史原因形成的别墅类型22

1、外销别墅22

2、内销别墅22

6、产品创新型别墅23

5、开发模式创新型别墅23

2、顶级别墅23

3、旅游型别墅23

4、townhouse及经济型别墅23

战略准备四：掌握别墅在国内市场的发展现况25

三、近期国内市场别墅开发复苏26

二、中国现代别墅的发展大致经历了三个阶段26

一、别墅的类型及用途在延展26

四、具九大要素的四类成功项目是国内别墅市场方向27

战略准备五：洞察别墅开发的六大优势及四种风险29

优势3：开发相对灵活30

优势2：前期投资较少30

一、别墅在开发中的优势30

优势1：建设周期相对较短，资金回收快30

优势6：竞争优势明显31

优势5：容易制造市场轰动效应31

优势4：高利润的特点31

疑虑3：房地产泡沫下的别墅商机。32

疑虑2：项目辐射区域是否有足够的市场容量支持别墅的销售？32

二、别墅开发中四种风险的疑虑32

疑虑1：开发别墅具有对土地价值的绝对贬损性？32

疑虑4：别墅的创新高风险性与别墅定位的弹性不足的问题33

战略准备六：破译别墅开发的战略思维模式和十大趋势35

2、左右别墅开发的五种力量及制定开发战略的两个关注点36

1、别墅开发战略制定的必要性及无战略的两种生存状态36

一、别墅开发中的战略思维36

3、别墅开发的三种战略选择37

趋势三：别墅社区化39

趋势二：中高档别墅开发中纯别墅将成主流39

二、别墅发展趋势把握39

趋势一：两极化发展—高档与中档兼顾39

趋势五：市区别墅公寓化40

趋势四：郊区化与生态化40

趋势十：郊区化41

趋势九：智能化41

趋势六：新技术新材料的应用41

趋势七：别墅设计的个性化41

趋势八：别墅类型的多样化41

实操步骤一：捕捉别墅的最优目标消费群45

第二板块：新概念别墅全程开发八大实操步骤45

1、身份与阶层的象征——别墅灵魂46

一、别墅消费者共性46

2、别墅生活——自然鲜氧的最佳选择47

分析二：客户职业背景构成48

分析一：客户年龄构成与家庭人口48

二、别墅目标客户群分析48

分析三：客户特征描述49

分析四：客户行为习惯分析50

实操步骤二：找到更精准的别墅定位策略51

2、别墅主要选择区域及选址要点52

1、别墅选址中的“宏观概念”与“微观概念”52

一、别墅开发的选址定位策略52

2、时间定位54

1、战略定位54

二、别墅开发定位策略54

5、价格定位55

4、产品定位55

3、市场定位55

2、塞纳维拉的目标客户群定位实战案例56

1、别墅目标消费群定位特点56

三、别墅目标消费群的定位策略56

1、评估细分市场57

四、别墅产品定位策略57

2、品质定位58

1、项目定位58

2、进入细分市场58

五、别墅项目的市场定位58

5、价格定位59

4、房型和面积的定位59

3、客源定位59

实操步骤三：从规划设计角度全面提升别墅竞争力61

一、别墅社区规划设计的人文特点62

2、因地制宜的布局63

1、传统文脉的延续63

二、别墅社区的个性和风格63

三、别墅社区设计的布局结构64

2、规则式布局65

1、组团式布局65

1、度假型别墅的规划设计66

四、规划设计实例66

3、新的布局方式66

2、“独院住宅”别墅社区规划设计67

1、动态交通的组织68

五、别墅社区的内部交通规划68

1、国内别墅社区规划的发展趋势69

六、别墅社区规划的发展趋势。69

2、静态交通的组织69

2、美国现代两大别墅规划手法及实例70

实操步骤四：创新制胜的别墅产品设计新思路75

1、别墅建筑风格76

一、别墅建筑设计76

2、别墅风格的设计原则77

1、户型设计的舒适性设计78

二、别墅户型设计78

2、别墅户型设计基本组成及设计要点81

3、别墅的平剖面设计85

三、别墅设计的设备·构造·节能88

实操步骤五：领先市场的别墅景观设计新概念91

二、景观规划设计在国内的发展92

一、景观规划设计的起源92

4、景观规划设计的角色定位93

3、两者的功能尺度关系不同93

三、景观规划设计与传统园林设计的区别93

1、两者的发展历史不同93

2、两者的设计反映不同93

第三步：概念性规划草案94

第二步：项目可行性研究94

四、景观规划设计的标准化赢利流程94

第一步：土地前期策划94

第八步：扩展初步95

第七步：方案设计95

第四步：概念性总体规划方案95

第五步：项目总体规划方案95

第六步：设计服务95

1、景观设计功能利用的年龄层特点96

五、景观设计的要点96

第九步：施工图设计96

第十步：施工现场的配合96

2、满足使用者需求的设计注意事项97

3、景观设计的参与性98

4、景观设计的地方特殊性和差异性99

实操步骤六：利用别墅会所创造强有力卖点101

3、经营性102

2、功能全102

一、封闭式管理102

二、别墅会所四大特点102

1、档次高102

三、会所功能需求103

4、个性化103

2、集中会所104

1、泛会所104

四、会所形式与规模104

实操步骤七：重新策划别墅的推广营销策略105

6.锁定目标消费群定位推广策略106

一、别墅推广策略106

二、常见的项目营销手法108

实操步骤八：通过物业管理建立别墅保障系统113

2、别墅安全管理114

1、别墅物业管理特性114

一、别墅物业管理114

3、别墅服务与管理115

二、别墅的物业管理与销售116

4、别墅管理的智能化116

第一种高获利别墅类型：规模化别墅开发策略及案例解析121

第三板块：九种高获利别墅类型模式详解121

5、大规模的别墅项目有利于别墅社区文化内涵的营造122

4、规模大，开发商发挥余地大122

一、别墅开发规模化的趋势122

1、可以降低开发成本122

2.规划好122

3、配套利用率高122

1、规模化别墅社区的密度的控制123

四、规模化别墅社区的规划设计123

二、规模化别墅社区的选址与规模123

三、规模化别墅建立规模化细分市场组合方案123

1、大型别墅项目进入单一的市场细分应选择一个容量较大的市场123

2、大型项目进入多个市场细分应组成合理的多个市场细分组合方案123

2、规模化别墅社区的规划方式124

4、规模化别墅是否都应该作“纯别墅”的规划125

3、规模化别墅社区的分区规划125

2、保持大型项目的建筑风格的活力使之形成持续性发展126

1、规模化别墅社区建筑风格的统一求变126

五、规模化别墅社区的建筑设计126

七、规模化社区的互动开发，保持项目可持续性增长127

六、规模化社区的配套设施127

3、规模化别墅的户型设计的多样性127

示范案例01：上海漓江山水花园129

示范案例02：西郊名邸137

示范案例03：七里香溪别墅园140

示范案例04：圆明园花园别墅157

示范案例05：华立·江南水乡160

示范案例06：月亮湾164

示范案例07：西郊景园168

示范案例08：云间水庄172

示范案例09:金成·江南春城179

示范案例10：东方夏威夷196

示范案例11：紫薇山庄198

示范案例12：亦园别墅200

示范案例13：九月森林别墅园209

示范案例14：清水湾别墅211

第二种高获利别墅类型：顶级别墅开发策略及案例解析217

“Villa”为国内的顶级别墅开发贵族化包装218

二、顶级别墅产品的新概念218

一、顶级别墅开发中的目标集中战略218

2、顶级别墅的产品超前、个性化、高艺术表现力的特点219

1、顶级别墅成为购房者身份的名片，成为一种高附加值的产品219

三、顶级别墅的特点219

3、顶级别墅的规划及户型设计的高私密性220

1、DIY开发模式221

四、顶级别墅的开发模式221

4、顶级别墅的高档次高配置221

5、顶级别墅的室外装修室内化以及别墅住宅公建化221

6、顶级别墅周到而含蓄的“影子式物业管理”221

1、最佳地点，别墅“先天丽质”222

五、顶级别墅开发的抢点222

2、限量版开发模式222

3、规模化开发模式222

3、最完美建设，别墅设计的“美玉精雕”223

2、最精准定位，别墅营销的“筑巢引凤”223

六、顶级别墅市场操作要点224

4、最合理经营，别墅开发的“张持有度”224

1、国际化趋势将是国内顶级别墅创新的主流方向225

七、顶级别墅的创新化生存225

2、顶级别墅创新的本土化趋势226

示范案例01：汤臣高尔夫别墅229

示范案例02：北京玫瑰园(三期)238

示范案例03：君临颐和花园243

示范案例04：云顶别墅257

第三种高获利别墅类型：旅游度假型别墅开发策略及案例解析265

2、旅游度假型别墅在美国及欧洲的商业化发展历程266

1、欧洲度假型别墅发源与发展历史266

一、度假型别墅与旅游地产266

二、国际旅游物业的主要形式及发展历程266

四、重新激活度假型别墅267

三、度假型别墅在国内的发展现状267

3、RCI等分时度假开发公司对旅游度假别墅市场发展的促进267

3、城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础。268

2、饭店高价，低出租率，急需降低度假成本、吸引休闲型度假，以改变传统的旅游模式。268

五、度假型别墅的市场空间268

1、主流市场的饱和，为边缘市场的发展创造了条件：268

1、运动度假村式度假别墅269

六、度假型别墅的几种类型269

4、旅游消费支出比例增加，旅游目的的变化，以休闲置业、度假置业、运动置业等为代表的舒适住宅运动正开始主宰新一轮开发的热点。269

5、假日经济增长，为度假型别墅的开发创造了良好的条件。269

6、国内的物业投资市场开始成熟，度假型别墅的投资也将成为投资热点之一。269

7、国际化的新经营方式将进一步拉动国内度假型别墅的市场。269

8、国内度假型物业市场看涨，许多大型龙头企业介入将拉动整个行业的飚升。269

3、水上度假别墅270

2、温泉度假别墅270

5、生态度假别墅271

4、城郊度假别墅271

2、产权式度假别墅272

1、时权式度假别墅272

七、度假型别墅的几种经营方式272

1、投资休闲式营销模式273

八、度假别墅的两种主要营销模式273

3、养老休闲度假别墅273

4、时值度假型别墅273

1、认清旅游度假别墅的特殊性274

十、旅游度假别墅的操作要点274

2、休闲度假式营销模式274

九、度假型别墅的选址274

1、传统型的旅游度假区域，有一定的旅游增长率。274

2、城市边缘，拥有良好的自然景观及绿化环境资源的地方。274

5、满足旅游度假型别墅开发的十大要素275

4、找准定位，作好持久战的准备275

2、旅游度假别墅的开发“三步曲”275

3、介入旅游度假别墅开发，明确开发中公司的角色275

1、Pangkor Laut Resort——在水中央的避世天堂276

十一、考察世界五大著名度假别墅区276

2、泰国华欣(CHIVA-SOM INTERNATIONAL HEALTH RESORT)——灵魂身心焕然一新278

3、民丹岛悦榕度假村279

4、泰国The Evason Phuket Resort＆Spa——惊喜重重的水世界281

5、日本石垣岛Club Med——相识满天下的夏令营石垣岛Club Med282

示范案例01：名墅海景度假村284

示范案例02：绿色山庄别墅度假村287

示范案例03：三门岛度假村289

示范案例04：天安鸿基花园292

示范案例05：香格里拉花园298

示范案例06：南都·西湖高尔夫别墅305

第四种高获利别墅类型：TOWNHOUSE开发策略及案例解析309

3、欧美国家TOWNHOUSE的特点310

2、TOWNHOUSE在欧美国家的发展历史310

一、Townhouse的溯源与泊来之路310

1、释意TOWNHOUSE310

4、TOWNHOUSE的市场角色311

1、TOWNHOUSE在国内主要城市的发展历程312

二、Townhouse市场开发分析312

1、消费者对TOWNHOUSE的理解都基于对传统独立式别墅的体验认知；难以区分“TOWNHOUSE”与别墅有何不同，对其经济价值的判断也有一定的偏差。313

三、破译TOWNHOUSE购买决定的密码313

6、作出购买决定出于TOWNHOUSE基本满足消费者对良好居住环境的需要。314

5、消费者的购买决定出于TOWNHOUSE产品的物理特性，多于TOWNHOUSE概念本身。314

2、开发商信誉、小区总体规划确定性对购买者也有较大的影响。314

3、消费者相信“TOWNHOUSE”这一产品概念，但对其综合品质保证信心不足。314

4、私密性的保障也是“TOWNHOUSE”影响购买决定的重要因素之一。314

8、根据消费者对低层花园住宅的利益追求可将该市“TOWNHOUSE”市场细分如下：315

7、消费者对“TOWNHOUSE”的价值与价格判断比较合理。315

1、从TOWNHOUSE作为住宅产品本身来看316

四、TOWNHOUSE发展在国内市场的瓶颈316

2、从宏观市场来看317

1、项目选址——地段第一定律318

五、TOWNHOUSE的开发战略318

2、地段分析——发掘最大优势319

4、规划与建筑设计——超前性与适用性320

3、项目定位——针对城市人群准确定位320

6、价格策略——低开高走321

5、开发策略—先造环境，后建房321

7、配套设施建设——社会化322

9、广告推广手段——多样性，重参与性323

8、营销推广策略——四步走323

示范案例01：丽江花园·棕榈滩掬水别墅325

示范案例02：时代庄园335

示范案例03：未来假日花园342

示范案例04：复地太阳城·美墅345

示范案例05：翡翠城351

示范案例06：加洲长岛363

示范案例07：樱园366

示范案例08：倚林家园376

示范案例09：乐杨金榜星墅380

示范案例10：丽水华庭·理想墅392

示范案例11：阳光爱琴海400

示范案例12：天润别墅405

示范案例13：九龙家园·顶天立地409

示范案例14：创时园413

示范案例15：花语墅415

示范案例16：江南文化园425

示范案例17：剑桥·景苑432

示范案例18：月桂庄园436

示范案例19：湖滨花园442

第五种高获利别墅类型：经济型别墅开发策略及案例解析447

1、国内住房消费市场的“中层为主，两端为辅”的消费格局的逐渐形成448

二、经济型别墅的市场空间448

一、经济型别墅在国内市场中的兴起448

1、在选址上要注重开发成本的考虑449

三、经济型别墅开发要点449

2、“5+2”新生活模式和郊区化居住对住房消费市场的影响449

3、WT0对住房消费市场的影响449

4、信息化生活形态对住房市场的影响449

5、高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然450

4、“经济型”别墅的规模化产出以及市郊的低土地成本，使得住宅购买投资更具有现实性450

2、经济型别墅控制户型总面积以控制总价450

3、开发主题应侧重于人文色彩的营造，不能进行简单的“金钱堆积”450

1、经济型别墅，灰色地带产品吸引中间层客户群451

四、经济型别墅的目标客户群451

6、经济型别墅住宅功能的齐全性，是普通公寓住宅无法比拟的451

1、合理的目标客户群及价格定位452

五、风凰城的经济别墅开发模式452

2、经济型别墅目标客户群的主要构成452

2、自身产品的优异453

3、开发商的品牌效应454

示范案例01：雅仕轩455

示范案例02：逸泉山庄460

第六种高获利别墅类型：空中别墅开发策略471

1、优越的顶层资源为开发空中别墅提供了便利：473

三、空中别墅的开发优势473

一、空中别墅缘起473

二、空中别墅——别墅市场趋于细分的一个创新物业形态473

四、空中别墅的市场特质474

2、在市区塔楼，高层建筑上引进别墅概念，开发空中别墅至少具有两大优势：474

五、空中别墅的开发要点475

1、奢华观476

六、空中别墅的两极观476

2、简约观480

第七种高获利别墅类型：叠加式别墅开发策略483

二、叠加式别墅的特点484

2、叠加式别墅开发的特点484

一、创新别墅类型—叠加式别墅484

1、叠加式别墅是一种产品类型的创新484

2、汇景新城的叠加式别墅特色演绎485

1、叠加式户型的优势485

三、叠加式别墅的市场空间485

四、叠加式别墅户型设计特色485

3、景观486

2、概况486

五、上海虹桥怡景苑叠加式别墅典型案例分析486

1、项目选址486

4、代表户型487

5、配套489

第八种高获利别墅类型：DIY别墅开发策略491

三、DIY别墅开发的市场意义492

二、DIY为别墅贴上“个性化”标签492

一、诠释DIY492

2.DIY别墅的限制性493

1. DIY的商品概念在国内的接受程度493

四、DIY别墅开发在国内发展的特点493

1.概念的盲从494

五、DIY别墅开发中的常见问题494

六、DIY别墅开发策略的适用性495

2、无统一管理，无良好规划495

4、协调好业主与开发商参与开发的程度与范围496

3、对别墅的设计开发进行一定的限制或提供菜单式设计模式496

七、DIY别墅开发的战略解决方案496

1、确立DIY别墅的市场定位和形象定位496

2、采用物业管理前期介入的策略496

3、“亲近自然”的规划风格统一社区设计497

2、三种个性化方案497

八、蓬莱苑的DIY开发模式案例497

1、“留地不留房”的DIY开发模式497

第九种高获利别墅类型：美制(产业化)别墅499

四、美制别墅的“样板房+宅基地”的开发模式500

三、美制别墅的建造过程500

一、产业化别墅开发500

三、美制别墅特点500

2、风险分析501

1、资金投入501

五、资金投入及风险分析501

1、概况502

六、东方苑美制别墅典型案例分析502

3、东方苑美制别墅特点503

2、组团结构503

4、精品户型505

第四板块：二十个中国最佳原创别墅项目实战范本解读513

康桥半岛——“新独院住宅”代表513

1、“卫星城”的大盘市场优势514

一、“工作在市区，生活在近郊”的近郊发展模式514

2、“独门独户，面积适中，功能齐全”的产品策略516

二、康桥半岛的产品发展策略517

1、产品518

三、康桥半岛的产品设计及特点518

2、代表户型评析520

3、康桥国际乡村俱乐部526

2、大型多功能会所526

四、社区配套及管理526

1、社区配套设施526

六、“住放心房，过全新生活”的品质营销策略527

4、物业管理527

天河·汇景新城——新都市主义国际豪宅529

3、国际人文环境530

2、都市中心，自然胜景530

一、项目区位530

1、选址独到，天时地利530

1、新都市主义的“别墅级高尚人居”531

二、开发定位策略531

2、锁定豪宅，建设“广州新的富人区”532

1、规划设计方案“英雄帖”招标533

三、社区规划533

2、首个“国际生态住宅”豪宅生态理念534

3、“都市轴心、别墅生活”为规划核心理念535

4、“3度空间”生活的社区整体规划536

6、首家住宅性能3A级社区的人居规划537

5、“立体下沉式3层社区交通网与“3S”街区住客专用会所”的街区组团规划537

1、开发量及产品类型538

四、产品及户型设计538

2、户型构成539

3、经典叠加式别墅户型540

1、完备配套+尊贵特权542

六、配套及物业管理542

五、顶级独立别墅的DIY开发模式542

3、3重资源+多元享受543

2、物管精品+智能3星级543

1、建立以高档品牌形象为主要沟通平台的广告策略544

七、广告推广策略544

2、针对目标客户的心理推崇高品位的生活氛围546

3、通过文字广告充分展示楼盘的全线优势548

4、利用生活感受的共鸣获得消费者的认同549

金都·富春山居——大型DIY别墅开发范本553

2、经济价值554

1、自然环境554

一、发现土地的价值的选址策略554

1、产品的中高档，多样化555

二、富春山居的产品定位555

3、人文价值555

4、区位价值555

5、规模价值555

6、地块交通环境的发掘555

三、“高知、高资”的消费群体的定位556

3、注重住宅的私密性556

2、产品设计使住宅功能逐步细化556

五、“新都市主义”的规划理念558

3、注重社区文化建设，预留可持续发展空间558

四、金都·富春山居开发四原则558

1、保持现有生态系统，创造良好人居环境558

2、充分采用高科技含量的建筑技术558

5、注重“场所感”的建筑精神体现560

4、“建筑动线布局，空间有序流动，开放围合组团”规划手法560

六、社区规划五大策略560

1、最佳朝向560

2、低容积率560

3、道路规划560

3、“自主设计”，让别墅成为释放感情的建筑，充满个性色彩562

2、“自然流山地轻别墅”以及大师手笔为自主设计操刀562

七、别墅的自主设计562

1、建筑设想的“风格多元化、档次多样化”为自主设计铺路562

4、富春山居别墅假象设计方案563

八、DIY开发的三步操作策略568

理念一：“把家轻轻放在大自然中”569

十、大概念为项目提气569

九、新材料新技术的应用569

理念三：在居住上，人应该向自然学习570

理念二：“泛地产概念打造杭州城郊优质别墅”570

十一、金都·富春山居开发进阶大事记571

锦绣香江——白热化竞争中的突围项目575

1、“填补市场空缺”的产品定位策略576

二、定位策略576

一、项目区位及竞争环境576

1、广州新兴的CLD区域576

2、区域市场竞争是一场“大象的游戏”576

2、“国际化生态居住区”的市场定位策略578

1、“国际化一流生态社区”的环境设计579

三、规划设计策略579

2、打造“国家名片”的建设要求581

3、“国际化产品”的产品设计策略582

1、“居住与世界同步”的配套建设583

四、配套设施583

2、打出“国际化教育牌”提升整体配套级数584

1、发布“区域共赢”的宣言585

五、营销策略585

4、“国际级”的促销手法586

3、“国际住宅新潮流中国绿色生态住宅论坛”住宅文化的探讨为销售造势586

2、“居住与世界同步”的宣传定位586

5、节奏鲜明的广告媒体策略587

六、代表户型588

塞纳维拉——电梯别墅董事豪宅593

二、项目定位594

一、项目区位594

1、符合成功人士的规划设计595

三、项目规划及建筑设计595

2、“电梯别墅董事豪宅”的建筑设计新思考596

3、符合董事生活新标准的户型空间597

1、智能化设施、周到服务为董事们提供专属多元集成乐园617

四、配套设施617

4、董事会所设计617

5、新材料运用，根据懂事阶层提供高品质量建筑617

4、便利的通讯网络618

3、高效的物业管理618

2、全面的安全防护618

6、社区服务与配套设施的和谐619

5、舒适的居住环境619

金地·格林小镇——企业品牌延伸战略项目621

2、“城市动力点区域”的选址策略622

1、“从高端精品到大众化高品质住宅”的企业品牌产品延伸策略622

一、格林小镇的开发策略622

1、市场定位623

二、定位策略623

1、景观先行624

四、景观设计624

2、产品定位624

三、市场容量的分析624

2、线性景观带规划方法625

3、景观节点626

1、采用“北欧风格”的建筑设计630

五、建筑风格630

2、对居住格调的理解和演绎631

3、格林小镇代表户型彩读634

七、新材料新技术的应用640

2、软件文娱配套服务640

六、社区文化640

1、硬件社区文化配套640

3、电梯——绿色环保电话641

2、通风——新型高效通风系统641

1、采光——大面宽设计+阳光室641

7、结构——牢固、美观、灵活多变642

6、降噪——噪声源重点控制642

4、供水——分用途存放，循环利用642

5、供暖——T-H应用户式中央空调642

8、保温——外保温643

上海紫园——神秘的天价顶级别墅645

二、“世界级别墅”的“塔尖型”定位646

一、国际化上海催生下的国际化顶级别墅646

四、选择世界级别墅区址647

2、目标客户特征647

三、锁定目标客户647

1、客户来源647

1、豪华规划648

五、建造世界级别墅648

2、十大设计理念649

3、户户经典的个性化设计目标651

六、业主参与开发，使发展商扮演着特殊的“角色”652

七、无楼书的非传统售楼方式653

一栋洋房——新贵地带的中产阶级别墅项目655

2、独立小家庭是主流656

1、90％的买家属于二次置业者656

一、开发策略656

1、选址656

二、指向性市场定位656

三、消费群构成656

四、社区规划和景观设计657

4、以自住为目的买家占主体657

3、买家消费水平都比较高，职业分化还不明显，但肯定以白领为主。657

1、整体建筑设计的风格658

五、建筑设计658

2、单体及户型设计659

新新小镇——万通造镇计划实战案例667

2、选址策略668

1、“万通造镇计划”的大胆开发策略668

一、开发策略668

5、“德国小镇”的项目规划设计669

4、“大家庭”的温情居住理念为规划铺路669

3、针对“回归情节”的“1+1式乡村假日新生活方式”的设计理念669

6、新新小镇的户型设计671

2、用地平衡表679

1、可规划指标：679

二、新新小镇的服务优势679

1、先建会所，配套小镇生活679

2、精挑细选的物业公司，营造小镇文化氛围679

3、菜单式服务679

4、买的起，住的值679

三、新新小镇的规划指标数据679

3、经济技术指标680

凤凰城——高速销售的超大型别墅项目范本681

3、成功选址秘籍在于对市场大势的感悟和把握682

2、自然环境优越，交通便捷682

一、项目区位及规模682

1、区位及规模概况682

2、换位思维，才能感受到市场的真正需求683

1、碧桂园不变的信条：“把最大的利益让给业主”683

二、企业发展及市场策略683

1、目标客户群定位684

三、项目定位684

3、顺应市场的品牌及产品升级684

2、产品及市场定位685

1、高尔夫概念的大手笔规划设计687

四、规划设计687

2、产品类型689

1、主题式配套模式720

五、社区配套720

1、掌握价格筹码721

六、营销推广721

2、区域生活会所721

2、展现品牌服务的魅力722

3、银行按揭引入竞争机制，实现开发商、银行、消费者共赢723

西郊庄园——庄园别墅范本项目725

3、毗邻国际级教育大门，享受国际文化娱乐设施726

2、交通便利，是真正意义上的日常居住型别墅726

一、西郊庄园十大鲜明特色726

1、1568亩鸿篇巨制，西郊庄园与世界500强携手打造国际上流社区是品牌的保证726

6、自选基地，度身定制，尽显个性风采727

5、三十二款欧美经典建筑的别墅博览会727

4、1000～3000m2私家大花园别墅、私家庄园、私家岛屿、私家城堡727

9、高品质的进口建材，先进的智能安保技术，欧美风格的套装式室内设计服务728

8、资深欧美庄园管家，提供国际一流水准的物业管理、会所服务728

7、拥享12000m2+8000m2的双会所双重服务，双重享受728

10、大土地，大增值，高租金，潜力在729

博鳌蓝色海岸——新一代旅游度假别墅范本731

1、国际性会议带动经济发展732

二、选址策略732

一、项目概况732

三、定位策略733

2、优秀的自然景观价值733

2、创造与自然融洽、契合的“第二自然”734

1、“现代水乡”的水文化规划方案734

四、经营策略734

五、设计规划734

2、新材料、新技术塑造建筑的灵活，舒适和自然735

1、“向河型”和“内陆型”两类9种不同风格建筑735

六、建筑设计735

七、销售策略736

3、设计掌握到位的尺度感736

“海南开发、北京销售”的市场销售策略737

高山流水——异地开发实战范本项目739

二、可行性研究篇740

一、项目简况篇740

1、市场定位741

三、项目定位篇741

2、“社区感”营造的规划意识742

1、“天人合一”的哲学规划理念742

2、价格定位742

四、规划设计篇742

3、道路结构743

5、两大规划别墅特色744

4、别墅组团744

3、会所设计745

2、别墅设计745

五、建筑设计篇745

1、“创新现代北美风格”的建筑风格745

2、“高水流水”别墅户型设计特点746

1、别墅户型设计理念746

六、别墅户型设计篇746

3、别墅户型精品展示747

七、景观设计篇757

八、新管理模式篇758

芙蓉古城——商业别墅的“现代派复古实验剧”759

3、传承民族建筑精髓·弘扬中华历史文化760

2、逆城市化的必然760

一、开发背景760

1、迎合都市人周末消费760

1、开发理念761

二、开发思路761

4、迎合市场研究结果的策划761

四、项目规模762

三、项目位置762

2、项目定位762

3、目标客户762

4、项目建设推进计划762

2、动静有致、统一和谐的社区功能分区763

1、传统围合规划，演绎本土文脉亲和763

五、规划理念763

4、三点一线成都历史文化主轴线规划社区主要功能建筑764

3、符合现代人生活习惯的传统风格住宅764

5、成都老街特色搭建社区交通网络765

7、“非凡水系“的水环境规划766

6、再现芙蓉古城的古典园林特色766

六、卓越功能配套，完成从买房子到买生活的飞跃767

七、传承传统文化，形成独特核心竞争力。768

八、全息营销模式，用现实与消费者对话。769

九、物业管理770

1、服务齐全的物业物业管理。770

2、几十种业主协会，深入营造社区文化生活。771

城市山谷——提纯定位新一代的TOWNHOUSE773

一、项目选址策略774

二、“新知富”消费群定位774

1、对城市消费群的研究774

2、对消费群构成及行为特征的研究774

三、TOWHOUSE的提纯定位策略775

四、TOWNHOUSE的创新推广定位策略775

2、产品的新：TOWNHOUSE的新生代776

3、文化的新：新的TOWNHOUSE文明776

4、城市山谷的十大TOWNHOUSE卖点776

1、时间的新：开创深圳TOWNHOUSE元年776

七、城市山谷规划特点779

六、城市山谷拥有六大升值机遇779

1、嘎纳风格779

五、城市山谷拥有五大价值元素779

八、配套特点780

3、超低容积780

九、产品设计特色780

2、有天有地780

建筑师走廊——中国别墅的“概念车”展场787

1、开发定位788

二、建筑师走廊的定位策略788

2、市场定位788

一、建筑师走廊的选址策略——“借用长城这块顶级品牌”788

三、建筑师走廊的设计规划策略789

1、社区规划789

2、别墅设计790

3、建筑师及别墅作品群像790

1、“电影国际大片式”的营销模式796

2、奥迪车秀，启动建筑师走廊风格酒店796

四、建筑师走廊的营销策略796

五、建筑师走廊的开发策略797

1、“建筑的梦想背后的商业计划”797

2、“建筑师和艺术家的成果，通过商业来转化并得到社会承认”798

枫丹白露别墅——海派别墅新潮代表799

二、在城市文脉下对别墅开发理念的探讨800

1、吸收城市建筑的海派文脉特征800

一、枫丹白露别墅社区简介800

2、海派文化对别墅建筑设计风格的渗透801

3、枫丹白露的硬件设施特点814

4、枫丹白露五大社区服务815

康城——成功=经营的前瞻性+准确的市场定位+优质的产品+出奇制胜的营销策略=尚佳的业绩+品牌817

一、背景资料818

二、面临的问题818

3、建公园819

2、建会所819

4、建实景样板楼组团819

1、修路819

三、项目的实施过程819

1、户型特色820

五、康城的产品设计策略820

2、“四季主题”建筑设计方案820

四、康城的社区规划策略820

七、步步为营的整合营销推广策略823

1、第一阶段823

六、康城的消费群定位823

2、第二阶段824

3、第三阶段825

4、第四阶段826

橘郡——美国现代高尚别墅社区的“空运计划”831

二、“原汁原味美国的住宅模式”引进的开发策略832

1、橘郡Orange County)在美国832

一、项目简介832

三、市场定位策略833

1、消费群定位“中产阶级的上层”833

2、引入橘郡的全新住宅模式833

四、总体开发规划834

1、橘郡项目的总体规划834

2、市场定位“原版美式高尚社区”834

2、橘郡的组团分区规划835

1、2-Pac型别墅836

2、TOWNHOUSE别墅836

五、建筑的设计836

1、美国橘郡的木结构模式854

2、原版木结构在国内的不适应性854

六、橘郡美国住宅的结构模式及在国内的适应性改良854

3、北京橘郡对建筑结构的适用性改良方法855

八、室内空间设计856

1、以“区”重新定义室内空间，为时尚生活提供完美动线支持856

七、聘请国外监理控制别墅品质856

2、室内装饰的主题化、生活化、个性化857

4、对原版别墅室内空间在与国内居住习惯“不适应症”的改良864

九、水印长滩——橘郡的品牌以及产品的升级866

1、从橘郡到水印长滩的品牌升级866

2、水印长滩的产品升级867

3、国际顶级概念别墅869

亚运新新家园——系列品牌升级项目871

2、绿化带中唯一的住宅项目，“越是唯一的，越是完美的”。872

1、地块规模872

3、地块对消费者的直接吸引力872

一、项目选址872

二、市场定位策略873

1、万通的“新新家园”系列品牌的战略873

2、项目市场摸底，确定市场细分874

3、充分的市场认识，确认大面积高价格的市场定位875

4、顺应市场，多次调整，确立项目“换代豪宅”的定位875

1、附上“百页树木测绘数据资料”的设计规划招标876

2、总体规划·生态网络876

三、规划设计876

3、总体规划·里坊单位与庭院文化877

4、建筑设计·群体效果879

5、建筑设计·人本自然881