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第1章 房价暴涨的警告1

1.1 居住条件的显著改善1

1.2 巨大的房地产市场潜力3

1.3 房价暴涨，举国震撼5

第2章 房价理论研究13

2.1 房地产理论研究动态13

2.2 决定房价的要素15

2.3 推动房价上涨的动力18

2.4 导致房价下跌的原因20

2.5 房价变动的周期性22

2.6 房价变动的主要矛盾25

第3章 房价是否正常的评价体系29

3.1 判断房价是否正常的标准30

3.2 居民购房承受能力的研究32

3.3 房价收入比33

3.4 购租比37

3.5 购租比的变化趋势39

3.6 什么是空置率40

3.7 严肃金融纪律是降低空置率的关键44

3.8 空置率与端正学风47

第4章 居民的购房承受能力51

4.2 居民家庭平均收入52

4.1 老百姓究竟能不能买得起房子52

4.3 税前和税后收入55

4.4 家庭总收入和可支配收入56

4.5 究竟一套住房的面积应该为多大57

4.6 房价定义上的分歧59

4.7 中国的房价收入比60

4.8 房价收入比说明了什么63

4.9 可持续的房地产市场66

4.10 扭曲房地产市场的因素69

第5章 房价估算方法71

5.1 房地产估价差异的由来71

5.2 市场比较法73

5.3 收益还原法75

5.4 成本估价法78

5.5 假设开发法79

5.6 房价估算方法的背后80

第6章 房价与地价83

6.1 房价地价，孰先孰后83

6.2 房价与地租85

6.3 批租还是出售87

6.4 地产定价的不对称性88

6.5 房价决定了地价90

6.6 降低地价便宜了谁92

第7章 房价之谜95

7.1 令人困惑的房地产业96

7.2 房价成本是不是房地产商的隐私97

7.3 政府官员对公布房价成本的分歧100

7.4 公布房价成本的阻力102

7.5 照马克思的办法解剖房价104

7.6 房价与造价106

7.7 房价暴涨并非由于成本推动107

7.8 房价暴涨与地方财政收入109

7.9 房地产业的利润113

7.10 两种房地产腐败117

8.1 奇谈怪论的泛滥123

第8章 谁来研究房价123

8.2 为什么房价研究不足125

8.3 强制披露房价信息的必要性127

8.4 房价研究机构的独立性130

第9章 泡沫经济与经济泡沫133

9.1 泡沫经济的定义133

9.2 经济泡沫并不等于泡沫经济136

9.3 经济周期与泡沫经济137

9.4 泡沫经济的种类139

9.5 房地产泡沫经济与银行的关系140

9.6 投资与投机不同的思维逻辑142

9.7 张冠李戴，贻误诊断144

9.8 市场失灵与市场机制145

第10章 泡沫经济的理论分析147

10.1 理性预期学说要点147

10.2 泡沫经济的基本数学模型149

10.3 解释房地产价格波动的经济模型154

10.4 检验泡沫经济的数学模型156

10.5 经济模型的局限性157

第11章 房地产市场的两种需求163

11.1 真实需求和投机需求163

11.2 投资与投机的区别166

11.3 拥有正斜率的需求曲线168

11.4 增加供给与抑制房价170

第12章 泡沫经济的形成与崩溃173

12.1 泡沫经济形成的过程173

12.2 股票和房地产是泡沫经济的主要载体175

12.3 泡沫经济崩溃的条件176

12.4 泡沫经济情结178

第13章 房价飞涨的财富转移效应181

13.1 房价飞涨不利于社会稳定181

13.2 房价飞涨将社会财富向富人转移，扩大了贫富差距182

13.3 房价飞涨将社会财富从农村转移到城市，从贫困和边远地区转移到大都市183

13.4 房价飞涨将社会财富由投资转移到投机183

13.6 房价飞涨将社会财富由民众转移给了政府184

13.5 房价飞涨将社会财富转移给了房地产商184

13.7 如果泡沫经济崩溃，银行资产将转移给投机者，导致金融危机185

13.8 泡沫经济比抢劫银行还厉害187

第14章 房地产泡沫经济的危害189

14.1 破坏稳定的宏观经济环境189

14.2 降低社会生产和资源配置效率190

14.3 阻碍工农业的发展191

14.4 助长地下经济和非法活动192

14.5 加大贫富差距和国民收入不平等195

14.6 败坏社会风气197

14.7 破坏金融秩序，导致银行危机197

第15章 台湾的房地产泡沫199

15.1 台湾的住房基本情况200

15.2 台湾房价的3次大波动201

15.3 台湾房价暴涨的后果206

15.4 台湾的房价收入比207

15.5 促成台湾房地产泡沫经济的要素208

15.6 房价与货币政策210

15.7 房价与股市指数212

15.8 亚洲金融危机之后的台湾房地产业215

第16章 日本的房地产泡沫219

16.1 翘尾巴翘出来的泡沫经济220

16.2 日本泡沫经济的破灭223

16.3 房地产泡沫经济留下的不良贷款224

16.4 房地产泡沫经济对日本银行业的冲击226

16.5 日本政府的拖字诀228

16.6 为什么日本能拖很久230

16.7 甩不脱的噩梦231

16.8 日本必须加速金融体制改革236

第17章 泰国的房地产泡沫241

17.1 泰国房地产泡沫的泛起241

17.2 泰国房地产泡沫经济的恶果245

17.3 脆弱的金融体系249

17.4 外资推波助澜，迅速吹涨了泰国的房地产泡沫经济251

17.5 泰国金融危机处理的失误255

第18章 香港和海南的房地产泡沫257

18.1 香港房价飞涨及其背景258

18.2 香港房地产泡沫经济崩溃的恶果260

18.3 香港房地产业的困境262

18.4 海南的房地产泡沫265

第19章 美国有没有房地产泡沫269

19.1 美国房价的变化270

19.2 美国的房价收入比274

19.3 美国的房地产购租比277

19.4 美国的房地产理论租金278

19.5 美国尚无房地产泡沫的依据284

20.1 必须要有强烈的危机意识287

第20章 亚洲房地产泡沫经济的教训287

20.2 不能迷信市场机制288

20.3 谨慎有序地对外开放房地产业289

20.4 警惕房地产市场的道德风险289

20.5 单独成立住房贷款银行不利于全面监管290

20.6 加强房地产政策研究291

第21章 房地产市场失灵与托宾税293

21.1 房地产市场失灵294

21.2 房地产市场上难以消除的垄断特征295

21.3 信息垄断扰乱了房地产市场的竞争规则297

21.4 导致房地产市场失灵的原因298

21.5 托宾税——投机活动的克星299

21.6 采用托宾税纠正房地产市场失灵301

第22章 经济适用房的弊端与出路305

22.1 经济适用房的由来306

22.2 围绕着经济适用房的争论307

22.3 经济适用房的弊病309

22.4 排队奇观316

22.5 政府在经济发展中的作用319

22.6 捅掉经济适用房的马蜂窝321

22.7 经济适用房的创新模式324

第23章 房地产企业的作用与制度创新327

23.1 房地产企业扮演的角色327

23.2 专业分工与生产效率329

23.3 房地产企业的资金构成330

23.4 寡头垄断的房地产市场333

23.5 房地产行业的制度创新334

第24章 房地产政策探讨339

24.1 政府是否应该直接干预房价340

24.2 制定房地产政策的目的341

24.3 房地产信息政策342

24.4 房地产转移支付政策343

24.5 房地产贷款利率政策344

24.6 房地产信贷政策346

24.7 房地产税收政策350

24.8 房地产土地政策354

第25章 房价是涨还是跌359

25.1 房地产研究的学风359

25.2 房价会涨吗361

25.3 房价会跌吗364

25.4 房价涨跌面面观369

附录A 世界历史上著名的泡沫经济373

A.1 荷兰郁金香泡沫373

A.2 法国密西西比泡沫378

A.3 英国南海股票泡沫382

参考文献389