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第1章 中国土地制度及改革1

1.1 我国的土地制度简介1

1.1.1 土地制度概述1

1.1.2 土地所有制3

1.1.3 土地权属5

1.2 房地产用地制度及改革10

1.2.1 计划经济下的传统城市土地使用制度阶段10

1.2.2 土地从无偿划拨向有偿出让转轨阶段（1982—2001）11

1.2.3 协议出让向公开交易过渡阶段（2001—2004）12

1.2.4 土地新政全面实施阶段（2004.8.31—）15

1.3 房地产用地的获取模式16

1.3.1 概述16

1.3.2 土地一级开发及其模式17

1.3.3 开发商在一级市场获取土地使用权的方式19

1.3.4 开发商在二级市场获取土地使用权的方式21

1.4 香港房地产用地制度简介22

1.4.1 香港地产发展回顾22

1.4.2 香港土地出让制度24

1.4.3 香港勾地制度简介28

1.4.4 香港土地出让制度的启示与建议30

第2章 土地使用权出让制度32

2.1 概述32

2.1.1 土地使用权出让定义32

2.1.2 土地使用权出让方式32

2.1.3 土地使用权出让的用地类型及最高年限34

2.1.4 土地使用权出让的程序36

2.1.5 土地使用权出让合同及一级开发补偿协议38

2.1.6 土地出让过程中的规划管理41

2.1.7 招标、拍卖和挂牌的管理41

2.2 协议出让42

2.2.1 适用范围42

2.2.2 价格管理43

2.2.3 出让程序43

2.3 招标出让46

2.3.1 适用范围46

2.3.2 出让程序46

2.4 拍卖出让48

2.4.1 适用范围48

2.4.2 出让程序48

2.5 挂牌出让49

2.5.1 适用范围49

2.5.2 出让程序50

2.6 土地招拍挂实施情况51

2.6.1 概述51

2.6.2 北京市近三年土地公开交易市场情况52

2.6.3 存在问题分析53

附录A 招标经典案例：广州富力以31.5889亿元勇夺2002年北京地王55

附录B 拍卖经典案例：天鸿PK顺驰，拍出9.05亿天价56

附录C 挂牌经典案例：摘牌温泉地块，面粉贵过面包57

附录D 国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让流程图（北京）59

第3章 招拍挂项目价值评估62

3.1 概述62

3.1.1 相关概念介绍62

3.1.2 招拍挂项目价值评估63

3.2 市场比较法63

3.2.1 市场比较法估价程序64

3.2.2 运用市场比较法应注意的问题66

3.2.3 实例分析66

3.3 假设开发法68

3.3.1 假设开发法估价程序68

3.3.2 运用假设开发法应注意的问题68

3.3.3 实例分析69

3.4 成本法和基准地价修正法70

3.4.1 成本法估价程序70

3.4.2 基准地价修正法估价程序71

3.4.3 实例分析71

3.5 小结73

3.5.1 关于竞买价格73

3.5.2 关于招拍挂底价74

第4章 挂牌项目经典案例详解75

4.1 2005年北京地王——清河毛纺厂项目简介75

4.1.1 项目简介75

4.1.2 挂牌文件解读76

4.2 项目价值分析77

4.2.1 区域市场分析77

4.2.2 项目SWOT分析78

4.2.3 项目价值分析80

4.3 项目竞买回顾80

4.3.1 挂牌竞价过程回顾81

4.3.2 项目价值的再认识81

4.3.3 小结82

附录E 清河项目摘牌可行性研究报告83

第5章 招标项目经典案例详解105

5.1 2006年北京地王——广渠路36号项目简介105

5.1.1 地块位置及现状105

5.1.2 地块规划指标105

5.1.3 地块交通及生活配套107

5.1.4 地块SWOT分析109

5.2 招标文件分析110

5.2.1 招标程序110

5.2.2 投标资料准备110

5.2.3 评标标准111

5.2.4 付款进度112

5.2.5 其他问题112

5.2.6 投标分析113

5.3 竞买情况回顾114

5.3.1 投标过程回顾114

5.3.2 小结116

5.4 招标规则精解117

5.4.1 土地招标情况概述117

5.4.2 投标流程分析117

5.4.3 评标规则精解118

5.4.4 两限房用地评标规则分析119

5.4.5 经济适用房评标规则分析122

5.4.6 招标文件中存在陷阱分析122

附录F 《北京市丰台区宋家庄顺八条八号地块经济适用住房项目》评标标准及说明124

附录G 投标文件摘要129

第6章 总结和建议170

6.1 总结170

6.1.1 土地公开出让符合市场发展规律170

6.1.2 土地成交价格增长迅速170

6.1.3 供求失衡是价格飞涨的重要原因171

6.1.4 土地供应的方式和标准值得商榷174

6.1.5 保障住房制度存在误区175

6.2 建议176

6.2.1 切实提高土地供应效率，系统解决土地供求失衡176

6.2.2 充分利用市场杠杆引导市场需求177

6.2.3 规范土地供应的程序和标准178

6.2.4 建立合理的住房保障制度178

附录H 浅析土地新政后的北京土地公开交易市场180

附录I 北京土地公开交易市场2004—2006年TOP10排行榜188

附表1 项目成交金额TOP10189

附表2 项目楼面单价TOP10190

附表3 项目溢价TOP10191

附录J 土地招拍挂政策汇编192

J1 国家有关文件192

中华人民共和国土地管理法192

中华人民共和国城市房地产管理法204

中华人民共和国物权法（节选）212

关于加强国有土地资产管理的通知（国发［2001］15号）219

国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发［2003］18号）221

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部［2002］第11号令）225

关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（国土资发［2004］71号）229

国务院研究部署房地产业发展措施（2006年“国六条”）231

国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发［2006］37号）232

国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发［2006］31号）236

国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发［2006］100号）238

国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发［2007］24号）242

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部［2007］第39号令）246

J2 北京市有关文件251

市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知（京政办发［2002］33号）251

北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政发［2002］32号）253

北京市国土资源和房屋管理局关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知（京国土房管出［2002］1121号）264

关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知（京政办发［2004］4号令）271

北京市人民政府办公厅转发市国土局等部门关于北京市处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准的通知（京政办发［2004］48号）272

关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知（京国土出［2004］458号）274

北京市人民政府关于印发北京市国有建设用地供应办法（试行）的通知（京政发［2005］6号）276

关于印发北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通知（京国土市［2005］302号）280

北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用［2005］533号）285

北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市［2005］540号）286

关于印发《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》的通知（京国土市［2006］290号）289

关于停止执行458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知（京国土市［2007］622号）293

参考文献296