房地产企业涉税实用工具书 营改增后房地产企业涉税实务深度解析 2017版PDF|Epub|txt|kindle电子书版本网盘下载

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第1章 房地产企业增值税政策解析1

1.1 房地产增值税纳税人1

1.1.1 纳税人的划分原则1

1.1.1.1 一般纳税人与小规模纳税人的划分原则1

1.1.1.2 一般纳税人年销售额标准的界定原则2

1.1.1.3 超过一般纳税人标准没有办理一般纳税人登记的法律后果2

1.1.1.4 一般纳税人的登记规定2

1.1.1.5 经营地点发生迁移时一般纳税人资格的衔接3

1.1.1.6 承包、承租、挂靠经营纳税人的确定原则3

1.1.2 一般纳税人的资格登记制度3

1.1.3 一般纳税人辅导期管理制度3

1.1.4 合并纳税与汇总纳税5

1.2 房地产企业增值税税率或征收率5

1.2.1 一般纳税人增值税税率或征收率5

1.2.1.1 一般计税方法5

1.2.1.2 简易计税方法5

1.2.1.3 一般计税方法项目与简易计税方法项目的界定原则5

1.2.2 小规模纳税人增值税征收率5

1.2.3 物业管理收取自来水水费适用税率5

1.3 房地产增值税适用范围6

1.3.1 适用范围的基本规定6

1.3.2 接收烂尾项目6

1.4 房地产企业销项税额的确定6

1.4.1 营改增前后销售额概念的变化对纳税的影响7

1.4.2 房地产开发企业销售额的计算7

1.4.2.1 土地价款的扣除时间8

1.4.2.2 准予扣除的土地价款的金额8

1.4.2.3 准予扣除的土地价款应当取得的票据8

1.4.2.4 一次拿地，分期开发项目如何扣除土地价款9

1.4.2.5 总机构竞拍的土地交由分支机构开发，土地价款的扣除问题9

1.4.2.6 房地产企业清盘时，尚未出售的开发产品的建筑面积所对应的土地价款扣除问题9

1.4.2.7 土地价款扣除的台账管理要求9

1.4.3 价外费用的概念9

1.5 房地产企业进项税额的确定10

1.5.1 进项税额的概念10

1.5.2 进项税额抵扣的凭证10

1.5.3 增值税专用发票相关政策10

1.5.3.1 抵扣时间要求10

1.5.3.2 取得第三方开具专用发票抵扣问题11

1.5.3.3 丢失增值税专用发票的抵扣程序12

1.5.4 海关进口增值税专用缴款书12

1.5.4.1 没有付款的海关进口增值税专用缴款书抵扣问题12

1.5.4.2 先比对后抵扣12

1.5.5 农产品收购抵扣凭证14

1.5.5.1 农产品收购发票14

1.5.5.2 农产品销售发票14

1.5.5.3 从农民专业合作社购进的免税农业产品进项税额抵扣15

1.5.5.4 增值税专用发票15

1.5.5.5 进口农产品15

1.5.6 通行费发票15

1.5.7 差旅费票据16

1.5.8 不得抵扣的进项税额16

1.5.8.1 不得抵扣的基本规定16

1.5.8.2 房地产企业兼营简易计税方法与一般计税方法项目不得抵扣进项税额的计算19

1.5.8.3 停止抵扣进项税额期间的进项税额不允许抵扣21

1.5.9 不动产进项税额抵扣21

1.5.9.1 购进不动产进项税额抵扣21

1.5.9.2 新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产进项税额抵扣22

1.5.9.3 已抵扣进项税额的购进货物或服务转用于不动产在建工程23

1.5.9.4 已抵扣进项税额的不动产发生非正常损失或改变用途24

1.5.9.5 不得抵扣进项税额的不动产转用于可以抵扣项目24

1.5.10 房地产企业营改增后常见抵扣项目25

1.6 房地产简易计税方法销售额的计算26

1.6.1 房地产企业简易计税方法项目的选择26

1.6.2 简易计税方法计算公式26

1.6.3 简易计税方法销售退回、中止和折让27

1.6.4 销售开发产品选择简易计税方法土地价款的扣除27

1.6.5 同一老项目中不同类型的开发产品是否可以部分选择一般计税方法，部分选择简易计税方法27

1.7 房地产企业增值税预缴27

1.7.1 一般纳税人增值税预缴27

1.7.1.1 一般计税方法预缴税款计算公式27

1.7.1.2 一般计税方法预缴税款时间28

1.7.1.3 一般纳税人预缴税款后向机构所在地纳税申报时间28

1.7.2 小规模纳税人增值税预缴28

1.7.2.1 小规模纳税人预缴税款计算公式28

1.7.2.2 小规模纳税人预缴税款的时间28

1.7.2.3 小规模纳税人预缴税款后向机构所在地纳税申报时间28

1.7.2.4 房地产企业预缴税率的管理措施29

1.7.3 房地产企业收取的诚意金、认筹金等预缴增值税问题29

1.8 房地产企业发票管理29

1.8.1 房地产企业应当了解的发票规定29

1.8.1.1 发票的概念及理解29

1.8.1.2 房地产企业取得发票应当注意的事项30

1.8.1.3 房地产企业开具发票应当注意的事项30

1.8.1.4 “发票使用范围”≠“经营范围”30

1.8.1.5 以其他凭证代替发票使用30

1.8.2 虚开发票30

1.8.2.1 虚开普通发票的严重后果30

1.8.2.2 虚开增值税专用发票的严重后果31

1.8.3 不同纳税人身份开具发票的规定32

1.8.3.1 一般纳税人32

1.8.3.2 小规模纳税人32

1.8.3.3 自然人33

1.8.4 红字增值税专用发票开具33

1.8.5 营改增前后政策的衔接问题34

1.8.5.1 营改增前已缴纳营业税没有开具发票问题34

1.8.5.2 营改增前已缴纳营业税的商品房发生退房的处理34

1.8.5.3 营改增前少缴的营业税在营改增后被查的处理35

1.8.6 增值税纳税义务发生时间35

1.8.7 房地产企业代扣代缴增值税义务35

1.9 房地产企业涉及的主要增值税业务处理36

1.9.1 视同销售行为36

1.9.1.1 视同销售的界定36

1.9.1.2 视同销售行为增值税计税依据的确定36

1.9.1.3 买一赠一行为36

1.9.1.4 红线外配建幼儿园等项目37

1.9.2 不具有合理商业目的的价格明显偏低或者偏高的税务处理37

1.9.3 混合销售行为与兼营行为38

1.9.3.1 混合销售行为38

1.9.3.2 兼营行为38

1.9.3.3 混合销售行为与兼营行为的区别38

1.9.4 不动产租赁39

1.9.5 单纯的买地卖地业务40

1.9.6 土地使用权租赁业务40

1.9.7 甲供材问题40

1.10 房地产企业涉及的增值税优惠政策41

1.10.1 非经营活动不缴纳增值税41

1.10.2 养老机构提供的养老服务免征增值税41

1.10.3 个人销售自建自用住房41

1.10.4 公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税42

1.10.5 符合条件的统借统还业务收取的利息免征增值税42

1.10.6 房改房免征增值税42

1.10.7 转让土地使用权用于农业生产免征增值税42

1.10.8 土地使用者将土地使用权归还土地所有者免征增值税42

1.10.9 企业重组不缴纳增值税42

1.10.10 个人转让住房免征增值税43

1.11 房地产企业增值税的会计处理与纳税申报案例分析43

1.11.1 一般纳税人会计科目及专栏设置43

1.11.2 小规模纳税人会计科目及专栏设置49

1.12 营改增实务解析及部分省市营改增经典指引53

1.12.1 将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租的增值税问题53

1.12.2 纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的补偿收入增值税问题53

1.12.3 园林绿化的增值税抵扣问题53

1.12.4 房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题53

1.12.5 房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额如何抵扣，这些设施如果最后拆除已经抵扣的进项税是否要转出问题54

1.12.6 房地产开发企业销售自行开发的不动产增值税纳税义务发生时间问题54

1.12.7 营改增后地税机关代开增值税发票范围问题54

1.12.8 股权转让涉及的不动产是否缴纳增值税问题55

1.12.9 房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再销售问题55

1.12.10 房地产开发企业预收款开票问题55

1.12.11 “已缴纳营业税未开具营业税发票”问题55

1.12.12 房地产开发企业2016年4月30日前已在地税机关申报缴纳营业税，正式销售时增值税发票开具问题55

1.12.13 房地产开发企业总分机构之间土地价款扣除问题56

1.12.14 开发项目中兼有普通住房和别墅时计税方法的选择问题56

1.12.15 在本市跨区县从事的房地产开发项目，申请办理防伪税控设备及领用发票的地点问题56

1.12.16 营改增后，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，预缴和申报的操作问题56

1.12.17 营改增物业管理公司，同时有房屋租赁业务的发票开具问题56

第2章 房地产企业土地增值税的涉税政策解析58

2.1 土地增值税纳税义务人、征税范围与税率58

2.1.1 土地增值税的纳税义务人58

2.1.2 土地增值税征税范围59

2.1.3 税率59

2.2 土地增值税的特殊政策60

2.2.1 房地产交换土地增值税政策60

2.2.2 房地产抵押土地增值税政策60

2.2.3 合作建房土地增值税政策60

2.2.4 企业兼并土地增值税政策60

2.2.5 地下车位土地增值税政策60

2.3 房地产企业土地增值税应税收人的确定61

2.3.1 营改增后土地增值税的应税收入确认61

2.3.2 代收费用62

2.3.3 土地增值税清算时的收入确认63

2.3.4 外币收入的折算63

2.3.5 土地增值税的视同销售63

2.3.5.1 非直接销售63

2.3.5.2 自用房地产63

2.3.5.3 拆迁安置房64

2.4 房地产企业土地增值税扣除项目金额的确定65

2.4.1 取得土地使用权所支付的金额65

2.4.2 开发土地的成本、费用65

2.4.3 开发费用71

2.4.4 开发税金及附加72

2.4.5 加计扣除额73

2.4.6 土地增值税扣除项目金额计算时应当注意的几个问题74

2.4.7 营改增后土地增值税计算案例分析77

2.5 房地产企业销售旧房土地增值税78

2.5.1 新建房与旧房的界定79

2.5.2 转让旧房准予扣除项目的确定79

2.5.3 转让旧房土地增值额的计算方法82

2.5.4 转让旧房及建筑物土地增值税计算时应当注意的几个问题82

2.6 土地增值税的优惠政策82

2.6.1 普通住宅土地增值税优惠政策82

2.6.2 因政府规划原因收回土地使用权土地增值税优惠政策84

2.6.3 公租房房源优惠政策84

2.6.4 个人转让自用住房84

2.6.5 廉租住房、经济适用住房84

2.6.6 企业重组85

2.6.7 企业整体资产出售或整个企业所有权转移土地增值税问题86

2.7 土地增值税的征收方式86

2.7.1 预征86

2.7.2 清算88

2.8 土地增值税的征收管理政策97

2.8.1 土地增值税的纳税期限97

2.8.2 土地增值税的纳税申报97

2.8.3 土地增值税的纳税地点113

2.8.4 土地增值税的核定征收113

2.8.5 未按规定缴纳土地增值税的法律责任116

2.8.6 征收管理措施117

2.9 土地增值税的会计处理及营改增后案例分析117

2.9.1 土地增值税的会计处理规定117

2.9.2 营改增后土地增值税的案例分析118

2.10 房地产企业土地增值税的实务解析121

2.10.1 企业分立过程中的土地、房屋权属转移土地增值税问题121

2.10.2 房地产企业存在银行的按揭贷款保证金作为土地增值税扣除项目问题121

2.10.3 地下车位“销售”土地增值税问题121

2.10.4 房地产企业取得地方政府返还的土地出让金扣除问题122

2.10.5 房地产企业销售精装修房购置的电视机等扣除问题122

2.10.6 房地产开发企业支付的城镇土地使用税列支问题123

2.10.7 售楼处的折旧或租赁费扣除问题123

第3章 房地产企业所得税的涉税政策解析125

3.1 房地产企业所得税预缴政策125

3.1.1 房地产企业所得税的预征方法125

3.1.2 房地产企业所得税预缴的会计核算126

3.2 房地产企业收入总额的确定原则126

3.2.1 销售收入的范围127

3.2.2 销售收入的确认条件127

3.2.3 房地产企业的视同销售行为128

3.2.4 开发产品租赁收入128

3.3 房地产企业特殊收入政策128

3.3.1 投资性房地产公允价值变动损益128

3.3.2 政策性搬迁收入128

3.3.3 股权划转133

3.3.4 非货币资产投资企业所得税政策136

3.3.5 企业接收政府划拨资产的企业所得税处理140

3.3.6 企业接收股东划入资产的企业所得税处理141

3.3.7 混合性投资业务141

3.4 房地产企业扣除项目的确定142

3.4.1 房地产企业成本费用扣除的基本原则142

3.4.2 房地产企业计税成本的核算145

3.5 房地产企业成本费用扣除的具体规定150

3.5.1 期间费用等150

3.5.2 已销开发产品计税成本的计算150

3.5.3 开发产品的维修保养费用150

3.5.4 设施设备维修基金150

3.5.5 会所等配套设施费用150

3.5.6 邮电通讯、学校、医疗设施等成本150

3.5.7 按揭贷款担保金151

3.5.8 境外销售费用151

3.5.9 房地产企业利息支出的特殊扣除政策151

3.5.10 房地产企业资产损失的特殊扣除政策154

3.5.11 折旧费用154

3.5.12 工资薪金154

3.5.13 职工福利费158

3.5.14 职工教育经费159

3.5.15 职工工会经费160

3.5.16 业务招待费160

3.5.17 广告宣传费162

3.5.18 筹建期间发生的业务招待费和广告宣传费162

3.5.19 捐赠支出164

3.5.20 住房公积金166

3.5.21 保险费用167

3.5.22 租赁费168

3.5.23 劳动保护支出168

3.5.24 员工服饰费用168

3.5.25 营业机构内部往来费用169

3.5.26 担保连带责任支出169

3.5.27 棚户区改造支出170

3.5.28 股权激励计划相关成本费用的扣除171

3.5.29 不得扣除的成本费用175

3.6 原始凭证的合法性界定176

3.6.1 发票176

3.6.2 境外单据176

3.6.3 财政票据176

3.6.4 完税凭证177

3.6.5 法院判决书等177

3.6.6 中国人民解放军通用收费票据178

3.6.7 私车公用费用票据178

3.6.8 差旅费票据178

3.6.9 会议费票据178

3.6.10 广告宣传费票据178

3.6.11 筹建期间发生的费用票据179

3.6.12 融资费用票据179

3.6.13 赔偿金票据179

3.6.14 违约金票据179

3.6.15 共用水电费票据179

3.6.16 评估报告180

3.6.17 税务机关代开的发票180

3.7 房地产企业资产的税务处理180

3.7.1 固定资产的税务处理180

3.7.2 无形资产的税务处理187

3.7.3 长期待摊费用的税务处理188

3.7.4 投资资产的税务处理191

3.7.5 存货的税务处理191

3.7.6 资产损失的税务处理192

3.8 特定事项的税务处理198

3.8.1 合作开发198

3.8.2 企业以投资方式取得的开发产品的税务处理199

3.9 房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题199

3.9.1 不予退税情况199

3.9.2 予以退税情况199

3.9.3 申请退税报送的资料200

3.9.4 执行时间及衔接200

3.10 关联交易201

3.10.1 关联申报和同期资料管理201

3.10.2 向境外关联方支付费用企业所得税管理210

3.10.3 特别纳税调整监控管理211

3.11 一般反避税管理办法213

3.12 境外投资报告义务215

3.13 房地产企业所得税实务解析216

3.13.1 今年收到上年度开具的发票且支付上年度的费用税前扣除问题216

3.13.2 职工公寓与职工食堂的折旧会计处理及税务处理问题217

3.13.3 房地产企业销售地下车位收入缴纳企业所得税时其成本扣除问题218

3.13.4 样板房的装修费用计入销售费用还是开发成本问题218

第4章 房地产企业财产税及行为税涉税政策解析219

4.1 房地产企业房产税涉税政策解析219

4.1.1 房产税的纳税义务人219

4.1.1.1 房产税纳税义务人的基本规定219

4.1.1.2 房屋产权未确定纳税义务人问题219

4.1.1.3 购销双方均未取得房屋产权证书期间纳税义务人问题219

4.1.1.4 个人房产对外出租纳税义务人问题219

4.1.1.5 以支付修理费抵交房产租金纳税义务人问题220

4.1.1.6 纳税单位与免税单位共用房产纳税义务人问题220

4.1.1.7 出租房产免收租金期间纳税义务人问题220

4.1.1.8 无租使用房产220

4.1.1.9 出典房产220

4.1.1.10 融资租赁房产220

4.1.2 房产税的征税对象220

4.1.2.1 房产税的征税对象为应税房产220

4.1.2.2 具有房屋功能的地下建筑221

4.1.2.3 地下人防设施工程缴纳房产税221

4.1.3 房产税的征税范围222

4.1.3.1 征税范围的基本规定222

4.1.3.2 在开征地区范围之外的工厂、仓库，可否征收房产税222

4.1.4 房产税的计税依据222

4.1.4.1 从价征税222

4.1.4.2 从租征税225

4.1.5 房地产企业涉及的房产税优惠政策225

4.1.5.1 基本免税范围225

4.1.5.2 学校，医院，托儿所，幼儿园自用的房产225

4.1.5.3 个人所有的居住房屋225

4.1.5.4 房产税困难减免226

4.1.5.5 公共租赁住房226

4.1.5.6 房管部门经营住房226

4.1.5.7 公园，名胜古迹自用的房产226

4.1.5.8 毁损不堪居住的房屋和危险房屋226

4.1.5.9 基建工地的临时性房屋226

4.1.5.10 房屋大修停用226

4.1.5.11 农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地227

4.1.5.12 廉租住房、经济适用住房227

4.1.5.13 向个人出租用于居住的住房227

4.1.5.14 体育场馆227

4.1.6 房地产企业房产税的纳税义务发生时间228

4.1.6.1 新建的房屋纳税义务发生时间228

4.1.6.2 房产税税纳税义务截止时间228

4.1.7 房产税的纳税期限229

4.1.8 房地产企业房产税实务解析229

4.1.8.1 房产评估增值作为房产价值缴纳房产税问题229

4.1.8.2 集贸市场用房缴纳房产税问题229

4.1.8.3 房地产企业租赁其他单位的沿街房作为售楼处缴纳房产税问题229

4.1.8.4 房地产企业将承租的房产转租给他人缴纳房产税问题230

4.2 房地产企业城镇土地使用税涉税政策解析230

4.2.1 土地使用税的纳税人230

4.2.2 土地使用税征税范围的特殊规定230

4.2.2.1 地下建筑用地230

4.2.2.2 集体土地230

4.2.3 土地使用税的计税依据231

4.2.4 土地使用税的税额231

4.2.4.1 单位税额231

4.2.4.2 税额的调整权限231

4.2.5 房地产企业涉及的土地使用税的优惠政策231

4.2.5.1 条例规定的免税范围231

4.2.5.2 困难231

4.2.5.3 公共租赁住房233

4.2.5.4 经营采摘、观光农业233

4.2.5.5 度假村233

4.2.5.6 廉租住房、经济适用住房233

4.2.5.7 个人出租住房234

4.2.5.8 城市和国有工矿棚户区改造项目234

4.2.5.9 物流企业大宗商品仓储设施用地234

4.2.5.10 房改房234

4.2.5.11 企业范围内荒山、林地、湖泊等占地城镇土地使用税有关政策235

4.2.6 纳税期限235

4.2.7 房地产企业土地使用税的纳税义务发生时间与终止时间235

4.2.7.1 新征用的土地纳税义务发生时间和终止时间235

4.2.7.2 有偿取得土地使用权纳税义务发生时间235

4.2.7.3 城镇土地使用税纳税义务截止时间235

4.2.7.4 未能按照合同约定时间交付使用的土地使用税纳税义务发生时间236

4.2.7.5 通过招拍挂方式取得土地236

4.2.8 房地产企业土地使用税实务解析237

4.2.8.1 房地产企业在开发商品房前缴纳土地使用税问题237

4.2.8.2 开发小区内的绿地缴纳土地使用税问题237

4.2.8.3 没有过户的土地使用税纳税人问题237

4.3 房地产企业耕地占用税涉税政策解析237

4.3.1 耕地占用税的纳税义务人237

4.3.1.1 基本规定237

4.3.1.2 未经批准占用耕地238

4.3.1.3 农田水利占用耕地238

4.3.1.4 关于纳税人的认定238

4.3.2 耕地占用税的征税范围238

4.3.2.1 临时占用耕地239

4.3.2.2 占用林地等其他农用地建房或者从事非农业建设239

4.3.2.3 占用园地建房或者从事非农业建设239

4.3.2.4 绿化隔离地区建设240

4.3.2.5 招商引资批而未占的耕地240

4.3.2.6 狐狸养殖场240

4.3.2.7 公路建设临时占用耕地240

4.3.2.8 修建地下油气管道240

4.3.2.9 落实私房政策240

4.3.2.10 因污染、取土、采矿塌陷等损毁应税土地241

4.3.3 耕地占用税的计税依据241

4.3.4 耕地占用税的适用税率241

4.3.4.1 税率表241

4.3.4.2 税率调整应当注意的问题242

4.3.5 耕地占用税的优惠政策242

4.3.5.1 基本规定242

4.3.5.2 交通设施243

4.3.5.3 农村居民占用耕地新建住宅244

4.3.5.4 老年人福利服务设施、活动场所和农村乡（镇）敬老院244

4.3.5.5 耕地塌陷回填恢复种植用途245

4.3.5.6 城区与高速公路的连接线路及机动车道路245

4.3.5.7 中央直属储备粮库建设245

4.3.5.8 苏州工业园区245

4.3.5.9 消防队、边防检查站、预备役部队245

4.3.5.10 减免税程序245

4.3.5.11 耕地占用税的退税政策246

4.3.6 房地产企业耕地占用税的纳税义务发生时间246

4.3.7 耕地占用税的纳税地点246

4.3.8 耕地占用税的征收管理247

4.3.8.1 关于未经批准占地行为的征税问题247

4.3.8.2 关于举报奖励办法247

4.3.8.3 关于追缴欠税问题247

4.3.8.4 耕地占用税实行预征办法247

4.4 房地产企业契税涉税政策解析247

4.4.1 契税的纳税义务人247

4.4.1.1 土地、房屋权属248

4.4.1.2 承受248

4.4.1.3 单位248

4.4.1.4 个人248

4.4.2 契税的征税对象248

4.4.2.1 国有土地使用权出让248

4.4.2.2 土地使用权转让248

4.4.2.3 房屋买卖248

4.4.2.4 房屋赠与249

4.4.2.5 房屋交换249

4.4.2.6 法院裁决房改房权属转移249

4.4.2.7 承受国有土地使用权所应支付的土地出让金249

4.4.2.8 出售或租赁房屋使用权249

4.4.2.9 离婚后房屋权属变化249

4.4.2.10 委托代建房屋249

4.4.3 契税的计税依据249

4.4.3.1 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖249

4.4.3.2 土地使用权赠与、房屋赠与250

4.4.3.3 土地使用权交换、房屋交换250

4.4.3.4 划拨方式取得土地使用权251

4.4.3.5 “招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的251

4.4.3.6 改变国有土地使用权出让方式251

4.4.3.7 转让土地使用权同时转让附着物251

4.4.3.8 以项目换土地等方式承受土地使用权251

4.4.3.9 精装修房251

4.4.3.10 房屋附属设施有关契税政策251

4.4.4 视同转让行为252

4.4.4.1 基本规定252

4.4.4.2 以房换地252

4.4.5 契税的税率252

4.4.6 契税的优惠政策252

4.4.6.1 用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的土地与房产252

4.4.6.2 城镇职工按规定第一次购买公有住房253

4.4.6.3 因不可抗力灭失住房而重新购买住房253

4.4.6.4 财政部规定的其他减征、免征契税的项目253

4.4.6.5 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权253

4.4.6.6 政府征用土地253

4.4.6.7 企业改制253

4.4.6.8 事业单位改制254

4.4.6.9 公司合并254

4.4.6.10 公司分立254

4.4.6.11 企业破产254

4.4.6.12 资产划转254

4.4.6.13 债权转股权255

4.4.6.14 划拨用地出让或作价出资255

4.4.6.15 公司股权（股份）转让255

4.4.6.16 国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权255

4.4.6.17 股权变动发生房地产权属更名登记255

4.4.6.18 安居房、经济适用房、公租房255

4.4.6.19 经营性事业单位256

4.4.6.20 继承土地、房屋权属256

4.4.6.21 房改房256

4.4.6.22 事业单位改制256

4.4.6.23 个人首次购买90平方米以下住房256

4.4.6.24 以土地、房屋权属抵缴社会保险费257

4.4.6.25 社会力量办学257

4.4.6.26 城市和国有工矿棚户区改造项目257

4.4.6.27 房产加名257

4.4.6.28 退房257

4.4.6.29 私立医院257

4.4.6.30 减免税的程序257

4.4.7 契税纳税义务发生时间258

4.4.7.1 纳税期限258

4.4.7.2 免税土地、房产改变用途258

4.4.7.3 按揭、抵押贷款购买房屋258

4.4.8 契税纳税地点258

4.4.9 房地产企业契税实务解析258

4.4.9.1 母子公司之间以土地或房屋投资，受让方缴纳契税问题258

4.4.9.2 购买已经装修的房产契税的计税依据问题261

4.4.9.3 支付土地出让金后，取得地方政府部分出让金返还，缴纳契税的计税依据问题261

4.5 房地产企业印花税涉税政策解析262

4.5.1 房地产企业涉及需要缴纳印花税的合同262

4.5.1.1 购房合同262

4.5.1.2 土地使用权出让合同262

4.5.1.3 委托代理售房合同262

4.5.1.4 借款合同262

4.5.1.5 财产租赁合同263

4.5.1.6 融资租赁合同263

4.5.2 房地产企业涉及的其他印花税政策263

4.5.2.1 资金账簿263

4.5.2.2 房地产企业其他需要缴纳印花税的凭证264

4.5.3 房地产企业印花税的优惠政策264

4.5.3.1 金融机构与小型微型企业签订借款合同264

4.5.3.2 公共租赁住房建设和运营264

4.5.3.3 个人购销住房264

4.5.3.4 廉租住房、经济适用住房和住房租赁264

4.5.3.5 无息、贴息贷款合同264

4.5.3.6 企业改制264

4.5.3.7 城市和国有工矿棚户区改造项目265

4.5.3.8 个人出租、承租住房265

4.5.4 违反印花税政策的罚则265

4.5.5 印花税实务解析266

4.5.5.1 没有兑现的合同印花税问题266

4.5.5.2 合同金额与结算金额不一致时的印花税问题266

4.5.5.3 企业与主管部门等签订的租赁承包经营合同印花税问题266

4.5.5.4 已缴纳印花税合同的正本遗失印花税问题266

4.5.5.5 拆迁补偿费协议印花税问题266

4.5.5.6 银行授信合同印花税问题267

4.5.5.7 委托贷款合同印花税问题267

4.5.5.8 股权投资协议印花税问题267

4.5.5.9 建设工程监理合同印花税问题267

4.5.5.10 预售合同印花税问题267

第5章 房地产企业个人所得税涉税政策解析268

5.1 工资薪金个人所得税政策解析268

5.1.1 工资薪金所得268

5.1.1.1 按工资薪金缴纳个人所得税的范围268

5.1.1.2 工资薪金中可以免征个人所得税的项目268

5.1.1.3 工资薪金所得个人所得税税率表272

5.1.1.4 企业负担职工全部或部分奖金个人所得税时的计算方法273

5.1.2 年终奖金所得275

5.1.2.1 年终奖金的个人所得税税收政策275

5.1.2.2 年终奖金个人所得税计算步骤275

5.1.3 营销员提成276

5.1.4 从两处或两处以上取得工资、薪金收入276

5.1.4.1 在外资企业工作的中方人员可以从雇佣单位和派遣单位分别领取工资薪金276

5.1.4.2 总公司（母公司）派人到分公司（子公司）工作，但总公司（母公司）与分公司（子公司）均向其按月支付工资277

5.1.4.3 一个人与两家或者两家以上企业均签订了劳动合同，从两家或者两家以上企业领取工资、薪金277

5.1.5 补贴、津贴277

5.1.5.1 独生子女补贴278

5.1.5.2 托儿补助费278

5.1.5.3 差旅费津贴278

5.1.5.4 误餐补贴279

5.1.5.5 生育津贴、生育医疗费279

5.1.5.6 通讯补贴279

5.1.5.7 交通补贴281

5.1.6 董事费283

5.1.7 遣散费283

5.1.7.1 政策依据283

5.1.7.2 具体的计算公式284

5.1.7.3 实际执行过程中应当注意如下几点284

5.1.8 社会保险费284

5.1.8.1 基本保险和住房公积金284

5.1.8.2 补充保险286

5.1.8.3 企业年金与职业年金286

5.1.9 实物奖励287

5.1.9.1 企业为个人购买房屋或其他财产287

5.1.9.2 买一赠一288

5.1.10 职工低价购房289

5.1.11 退房补偿款289

5.1.12 个人以非货币资产对外投资289

5.1.13 股票期权292

5.1.14 股权奖励299

5.1.15 股权激励及技术入股个人所得税递延纳税政策300

5.2 资本利得个人所得税政策解析304

5.2.1 利息、股息、红利304

5.2.1.1 股息、红利所得个人所得税的一般规定304

5.2.1.2 上市公司股息红利差别化个人所得税政策305

5.2.1.3 派发红股305

5.2.1.4 股东取得债务债权形式的股份分红305

5.2.1.5 资本公积等转增股本306

5.2.1.6 转增股本分期缴纳个人所得税政策306

5.2.1.7 外籍个人307

5.2.1.8 利息所得308

5.2.2 股权转让所得个人所得税308

5.2.3 投资者借款不还313

5.2.4 房产转租个人所得税313

5.3 房地产企业个人所得税实务解析314

5.3.1 解除买卖合同个人取得违约金个人所得税问题314

5.3.2 无偿赠送房产给个人代扣代缴个人所得税问题314

5.3.3 个人提供担保获取的报酬个人所得税问题314

5.3.4 应扣未扣个人所得税在补税时加收滞纳金问题314

5.3.5 为每一个职工开具完税证明问题315

5.3.6 以房产合作经营取得的租金收入个人所得税问题315

5.3.7 代扣代缴个人所得税取得的手续费收入增值税和个人所得税问题315

5.3.8 跨省施工的建筑公司代扣代缴个人所得税问题316

5.3.9 企业为促销或广告宣传发放的网络红包个人所得税问题317

编后语318