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1绪论1

1.1 研究背景1

1.2 研究意义3

1.2.1 评价和完善住房保障政策体系3

1.2.2 加速推进全面建设小康社会3

1.2.3 有利于经济社会的可持续发展3

1.2.4 实现“住有所居”，构建和谐社会4

1.3 研究内容与思路4

1.4 研究方法5

1.4.1 历史梳理5

1.4.2 理论梳理5

1.4.3 文献研究法5

1.4.4 比较分析法5

1.4.5 案例分析法7

1.5 国内外研究现状7

1.5.1 国内研究现状7

1.5.2 国外研究现状12

1.5.3 国内外研究评述14

2相关概念和理论基础16

2.1 相关概念16

2.1.1 住房保障16

2.1.2 住房保障政策17

2.2 住房保障政策理论基础17

2.2.1 制度变迁理论17

2.2.2 福利经济理论19

2.2.3 规制经济理论20

2.2.4 住房梯度消费理论21

2.2.5 住房过滤理论22

2.2.6 公平分配理论23

2.2.7 倒U形理论25

3上海住房保障政策历史沿革和现行政策28

3.1 上海住房保障政策发展进程29

3.1.1 福利分房制度下的住房保障（1950—1999年）29

3.1.2 住房市场背景下的住房保障（2000年至今）31

3.2 上海廉租房政策历史沿革和现行政策36

3.2.1 上海廉租房政策历史沿革37

3.2.2 上海廉租房现行政策39

3.3 上海共有产权房政策历史沿革和现行政策41

3.3.1 上海共有产权房政策历史沿革42

3.3.2 上海共有产权房现行政策44

3.4 上海公共租赁房政策历史沿革和现行政策46

3.4.1 上海公共租赁房政策历史沿革46

3.4.2 上海公共租赁房现行政策47

3.5 上海动迁安置房政策历史沿革和现行政策49

3.5.1 上海动迁安置房政策历史沿革49

3.5.2 上海动迁安置房现行政策51

4国内外住房保障政策经验借鉴54

4.1 美国——高度市场化的住房保障政策54

4.1.1 住房保障政策的目标54

4.1.2 住房保障政策的演变56

4.1.3 住房保障政策的特点57

4.1.4 住房保障政策经验借鉴58

4.2 德国——供需“两头补”的社会化保障60

4.2.1 住房保障政策的目标60

4.2.2 住房保障政策的演变60

4.2.3 住房保障政策的特点62

4.2.4 住房保障政策经验借鉴64

4.3 日本——多层次住房保障供给66

4.3.1 住房保障政策的目标66

4.3.2 住房保障政策的演变67

4.3.3 住房保障政策的特点67

4.3.4 住房保障政策经验借鉴69

4.4 新加坡——高比例组屋计划70

4.4.1 住房保障政策的目标70

4.4.2 住房保障政策的演变71

4.4.3 住房保障政策的特点72

4.4.4 住房保障政策经验借鉴74

4.5 香港——“双轨制”下的公屋保障76

4.5.1 住房保障政策的目标76

4.5.2 住房保障政策的演变77

4.5.3 住房保障政策的特点78

4.5.4 住房保障政策经验借鉴79

4.6 深圳——市场化主导的福利制供给81

4.6.1 住房保障政策的目标81

4.6.2 住房保障政策的演变82

4.6.3 住房保障政策的特点83

4.6.4 住房保障政策经验借鉴85

4.7 厦门——面广力大的社会保障体系86

4.7.1 住房保障政策的目标86

4.7.2 住房保障政策的演变87

4.7.3 住房保障政策的特点89

4.7.4 住房保障政策经验借鉴91

4.8 典型国家和地区住房保障政策评述92

4.8.1 多样化的住房保障工具92

4.8.2 严格的准入和退出机制93

4.8.3 充分发挥集体能动作用93

4.8.4 服务导向物业管理制度94

4.8.5 以租为主的保障房供给94

5模型选择与指标体系构建95

5.1 评价模型与方法95

5.1.1 模糊综合评价法95

5.1.2 层次分析法96

5.1.3 主成分分析法97

5.1.4 TOPSIS法98

5.1.5 灰色关联分析法99

5.1.6 前景值评价法100

5.1.7 评价方法比较与选择101

5.2 评价指标体系构建104

5.2.1 评价指标选取原则和标准104

5.2.2 评价指标体系构成106

5.3 评价过程109

6上海住房保障政策评价与分析112

6.1 基于模型测算的上海住房保障政策效应评价结果112

6.2 上海“四位一体”住房保障政策具体评析113

6.2.1 廉租房公租房“并轨运行”，促进房源有效循环利用113

6.2.2 廉租房“先租后售”，过快消化现存房源115

6.2.3 共有产权房不宜过量，有损商品房市场效率115

6.2.4 动迁安置房未必合理，违背住房市场实际需求118

6.3 上海住房保障政策多维度分析118

6.3.1 保障总量——保障规模近需求，租赁市场待引导119

6.3.2 保障范围——保障准入标准低，“夹心层”依旧存在121

6.3.3 保障方式——租金补贴主需求，实物配租辅市场123

6.3.4 保障效率——廉租房分段补贴，重效率而轻公平124

6.4 上海住房保障政策总结与评述126

7上海住房保障政策发展原则与方向128

7.1 上海住房保障政策发展的原则128

7.1.1 体制完善128

7.1.2 效率公平128

7.1.3 干预有力129

7.1.4 保障充分129

7.1.5 适度可控130

7.2 上海住房保障政策发展的方向130

7.2.1 政府承担低收入家庭住房保障的责任130

7.2.2 住房保障方式与住房供求方式相适应131

7.2.3 建立住房保障政策长效机制132

7.2.4 保障水平的层次性和保障手段的多元化132

8上海住房保障政策建议134

8.1 “倒U形”保障房建设水平，确保保障总量可控制134

8.2 区域差异化保障房供应，顺应住房需求发展趋势136

8.3 完善保障房退出机制，形成房源的有效循环138

8.4 共有产权房逐步停建，取消廉租房先租后售139

8.5 取消动迁安置房供应，明确拆迁保障分界线140

8.6 降低廉租房准入标准，填补夹心层群体断层141

8.7 增加廉租房收入分档，附条件限制阶层跳跃142

8.8 增加大户型商品房供应，改变房地产开发方向144

8.9 大力发展住房租赁市场，提高租赁房服务质量147

9结论149

参考文献152