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第1章 房地产才是企业CEO最该关心的问题2

1.1房地产相关支出是企业第二大运营成本2

1.2成本还是收益——必须革新的理念5

1.2.1企业越大越要重视房地产部门5

1.2.2四种核心能力让资产价值最大化7

1.3损益表中的魔术——从费用到利润9

第2章 你的企业资产做过规划了吗14

2.1高伟绅（Clifford Chance）的故事14

2.1.1分散的办公室14

2.1.2并购发展中的两次战略调整15

2.1.3遭遇4大房地产难题16

2.1.4化零为整又留有弹性的新租约17

2.1.5被计入关键绩效指标（KPI）的房地产表现18

2.2高伟绅的启示19

2.2.1总部选址一定要有“客户意识”19

2.2.2租约谈判的“6张牌”24

2.3为企业资产规划一个“完整人生”28

2.3.1资产战略规划是全员参与的一盘大棋28

2.3.2从需求评估到资产处置的全生命周期30

2.3.3资产使用价值的“晴雨表”33

第3章 使用效率高的资产才是好资产38

3.1 Sabre Holdings的“灵活办公”计划38

3.1.1员工出差频繁，办公空间四成空置38

3.1.2“重新拾回”空置时的资产价值38

3.1.3单位办公空间1.35人的“共享工位”40

3.1.4一年半节省1 000万美元44

3.2 Sabre Holdings教会了我们什么45

3.2.1 CEO带头进入公共空间45

3.2.2规划要素：数据+平台+感受+文化47

3.2.3大有学问的设施管理48

3.3好看的资产不等于好用的资产50

3.3.1两栋同为绿色总部的大楼50

3.3.2第一轮较量——租客吸引力56

3.3.3第二轮较量——实际出租率61

3.4客户和市场在用脚投票65

3.4.1“绿色”不能保证出租率65

3.4.2租客定位才是关键66

3.4.3迎合市场偏好比成为地标更重要67

第4章 通过交易优化“资产王国”70

4.1市场把脉大师——Boston Properties70

4.1.1美国政府的房东70

4.1.2高卖低买的写字楼交易专家72

4.1.3来自资本市场的肯定73

4.2既要会交易又要会经营74

4.2.1对交易时机和进度的出色把握74

4.2.2深度挖掘优质租客的价值76

4.2.3售后回租模式：从业主变为房客77

4.2.4回租协议的“设计缺陷”78

4.2.5必不可少的金融能力83

第5章 你需要的是一个综合解决方案85

5.1 CIT集团的22个月总部大变身86

5.1.1第五大道上的CIT集团86

5.1.2不堪回首的“总部房产难题”86

5.1.3从需求访谈入手的综合改变89

5.2你不需要成为行家，你只需要一位管家92

5.2.1行行都离不开房地产92

5.2.2美国房地产服务外包30年94

5.2.3健康的企业投资组合中应持有20%的房地产99

5.2.4中国企业等待“单点接触”式外包服务103

第6章 选择“对”的伙伴107

6.1外包为企业创造5倍的价值107

6.2甄选外包的55项关键指标108

6.3没有“亲密关系”就没有完美外包109

参考文献116