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第一部分 福利与经济效率3

第一章 通过价格体系获得的经济效率3

1.1福利与经济效率3

1.2帕累托最优的必要条件5

1.3获得经济效率的条件9

1.4通过价格体系获得经济效率的必要条件12

第二部分 房地产21

第二章 房地产市场的特征21

2.1是否存在着房地产市场21

2.2房地产市场的效率25

第三章 房地产市场的功能30

3.1房地产利益的经营30

3.2房地产市场的功能31

第四章 土地与土地资源的定价39

4.1土地的整体性39

4.2土地的商业租金41

4.3土地资源的定价45

4.4存量对流量的支配46

第五章 房地产投资53

5.1房地产不同收益的特殊投资特征54

5.2房地产投资59

5.3一般资产的整体投资收益率水平63

5.4各种资产尤其是房地产资产的收益率类型64

5.5一段时期的资产收益率：一项实证研究69

5.6土地资源作为一种投资需求对房地产市场的影响74

第三部分 开发81

第六章 开发过程81

6.1开发的性质81

6.2开发商的难题83

6.3资本项目的选择86

6.4估测需求93

6.5最适宜的建筑支出97

6.6地块利用的密集程度98

6.7购地款额100

6.8开发项目的选择103

第七章 再开发的时机与速率105

7.1再开发的时机105

7.2再开发的速率109

第八章 开发融资114

8.1总体考虑114

8.2短期融资116

8.3长期开发融资118

8.4长期投资之融资120

第九章 融资对商业房地产市场的影响126

9.1 20世纪50年代和60年代的房地产市场126

9.2 1973～1974年房地产市场的崩盘128

9.3 1989～1991年房地产市场的崩盘129

9.4从两次崩盘中所得的教训134

9.5房地产市场崩盘的影响136

9.6 2003年的商业房地产图景143

第十章 综合性再开发145

10.1综合性再开发的性质145

10.2由私人企业承担综合性再开发146

10.3地方政府的再开发工作148

10.4地方政府与私人开发商的联合开发149

第十一章 公共部门的开发：成本—收益分析153

11.1成本—收益分析（CBA）的作用153

11.2成本—收益分析的原则155

11.3分配效应的问题161

11.4调整市场价格163

11.5为非市场物品定价165

11.6处理外溢效应与无形价值169

11.7选择适宜的贴现率172

11.8对成本—收益分析之作用的评估177

11.9对新女修道院花园（Covent Garden）市场的成本—收益分析179

第十二章 规划控制经济学184

12.1外部性184

12.2规划程序190

12.3规划控制的合理性191

12.4对规划控制作为政府干预手段的正反意见198

12.5规划控制的影响200

第十三章 建筑产业205

13.1建筑产业的性质205

13.2建筑产业中需求与供给的条件207

13.3为产品定价210

13.4建筑产业的结构213

13.5建材供应商215

13.6劳动力218

13.7生产率220

13.8机械化221

13.9创新224

13.10批量生产227

13.11目前形势与前景231

第四部分 城市土地利用235

第十四章 土地利用与土地价值235

14.1引论235

14.2交通成本与位置237

14.3决定城市土地利用的因素240

14.4政府的政策244

第十五章 城市土地利用的模式249

15.1企业与家庭的位置均衡249

15.2冯·屠能模型的应用254

15.3城市结构理论262

第十六章 城市区域的发展269

16.1城市发展的不同理论270

16.2“城市的层级与中心区位置”理论275

16.3最优城市规模277

16.4外溢问题281

16.5绿化带282

16.6新城镇284

16.7扩展的城镇287

第十七章 城市环境质量：城市区域的难题291

17.1城市的衰落292

17.2污染298

17.3保护304

17.4城市交通308

第十八章 住房319

18.1通过市场经济方式提供住房319

18.2住房政策322

18.3租金管制经济学325

18.4租约分布的变化329

18.5 1979年的政策分水岭334

18.6土地所有权政策变化的影响339

18.7保守党住房策略的缺点（1979～1989年）346

18.8住房与通货膨胀347

18.9住房市场（1989～1999年）348

18.10未来的住房供给350

第十九章 区域性政策356

19.1区域性问题356

19.2区域背景下的产业选址358

19.3区域性增长理论与模型362

19.4政府政策365

19.5城市更新369

19.6欧盟的区域性政策373

第五部分 政府与土地资源379

第二十章 政府的宏观政策对土地和房地产资源的影响379

20.1循环性的不稳定379

20.2货币政策382

20.3财政政策384

20.4低通胀经济中的房地产385

20.5政府在增长和收入分配方面的作用387

第二十一章 经济理论与公共财政390

21.1由公共部门提供的产品与服务390

21.2公共部门的支出392

21.3公共部门的劳务财源393

21.4用户支付费用394

21.5税收398

第二十二章 土地资源的税收归宿406

22.1直接税与土地资源406

22.2增值税对房地产的影响412

22.3以房地产为基础的地方税收414

22.4地方政府的现行财政422

22.5地方财政的未来426

第二十三章 英国房地产与欧盟429

23.1欧盟的单一市场429

23.2单一欧洲市场与房地产行业430

23.3英国在全球顶级房地产市场中的地位433

23.4单一欧洲市场对英国的影响434

23.5欧洲货币联盟：单一货币435

23.6对英国成为欧洲货币联盟成员国的赞同与反对意见437

23.7欧洲货币联盟与英国房地产市场440

索引447

译者后记474