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第一篇 入门篇2

1-1不动产与房地产之区别2

「房地产」（Real Estate）的定义2

「不动产」（Real Property）的定义3

1-2土地使用的种类5

一、依区域计画法区分：都市土地、非都市土地5

二、依土地权属区分：私有土地、公有土地21

三、依土地使用目的区分：建筑用地、非建筑用地22

四、依开发程度区分22

1-3房屋有哪些种类？25

一、依照屋龄区分25

二、依照拍卖方式区分25

1-4产权的意义27

一、不动产权利内涵27

二、什麽是容积率？建蔽率？定义及实施目的31

1-5何谓建筑业、代销业和仲介业？关系如何？33

一、建筑业简介33

二、代销公司简介40

三、仲介公司简介44

1-6不动产土地开发及投资分析63

一、前言63

二、不动产土地开发之型态64

三、不动产土地开发流程69

四、土地基本资料搜集与现场勘查75

五、市场调查分析84

六、产品定位与开发构想86

七、投资可行性粗估—不动产估价87

八、土地取得96

九、产品规划设计、资金措筹、风险管理97

十、工程兴建与费用105

十一、广告销售109

十二、交屋后管理（出售/出租、营运管理）110

十三、售后服务111

1-7地政调查及相关地籍资料112

一、产权调查第一步——取得卖方资料112

二、产权调查第二步——申请土地及建物登记簿誊本120

三、产权调查第三步——申请地籍图誊本及建物测量成果图125

四、产权调查第四步——申请分区使用证明书125

第二篇 产业篇144

2-1台湾房市正在形成的趋势144

一、经济成长进入低度化144

二、就业市场走向高失业率144

三、投资大陆变成全民化144

四、社会变成全面老年化144

五、人口成长停滞化145

六、产业发展走向绿化146

七、知识经济取代资产价值147

八、城乡差距逐渐缩小、逐高铁而居147

九、全球竞争及微利时代的来临147

十、住居「鲑鱼化」，海归派带动台湾房市147

十一、节能「绿建筑化」148

十二、都市更新与拉皮防老化148

十三、豪宅与小宅两极化，住宅光纤化、绿建筑化149

十四、逐捷运、高铁而居150

十五、厂房住宅化、商业化150

十六、都市更新、投资区域化及国际化150

十七、实价登录，交易全都露，房市健全化150

2-2建筑业之产业特性及定位151

一、台湾建筑业产业概况151

二、建筑产业景气变迁及产销概况166

三、产业价值链175

四、建筑业多角化的省思177

五、ECFA机会、开放陆资购买不动产181

【附录】186

（一）开放陆资来台从事事业投资及购买房地产有关规定186

（二）大陆地区人民在台湾地区取得设定或移转不动产物权许可办法189

第三篇 市场篇196

3-1何谓「市场调查」？196

一、市场调查的重要性197

3-2市场调查与实务198

一、市场研究的定义及与各部门的关系198

二、市场调查的程序199

三、市场研究的分类法200

四、市场研究的利益与限度205

3-3市场调查的一般原则及程序207

一、市场调查的一般原则207

二、市场调查的程序208

三、市场调查人员容易遭遇的困难247

【附录】250

（一）市场调查的实务250

（二）常用市场表格：个案比较表、个案资料表253

第四篇 业务篇256

4-1何谓行销及行销定义？256

行销（marketing） ≠销售（selling）257

4-2何谓「行销组合」或「行销4P」？258

行销组合的运作259

4-3卖方4P与买方4C260

一、生产者导向261

二、消费者导向262

4-4何谓「目标行销」？何谓「STP」？264

一、步骤一：市场区隔化264

二、步骤二：目标市场的选定266

三、步骤三：产品定位（product positioning）268

4-5代销公司产品策略流程270

一、市场研究分析271

二、消费者行为分析（5W， 2H）274

三、目标行销278

四、产品定位可使土地拥有者或建物兴建者达到的目的282

五、如果有一块土地，你将如何进行产品定位？282

六、不动产行销组合（4P）284

4-6行销内容——代销公司个案开发后准备工作291

一、市场研究（调查与分析）291

二、全案动脑协调会议293

三、个案现场销售组织与内容294

四、命名296

五、工作流程表拟定297

六、预售与公开297

七、建筑师联系工作297

八、建材设备298

九、定价位298

十、现场整理302

十一、接待中心、样品屋、招牌、围墙、指示牌、区域排之安排及悬挂302

十二、接待中心整理及环境美化303

十三、水电及临时电话304

十四、建筑执照304

十五、企划部配合工作305

十六、合约书拟定305

十七、接待中心整理306

十八、销售前讲习会306

十九、个案正式推出掌握销售之研究307

二十、销售前之工作309

二十一、签约310

二十二、销售过程其他工作要点310

二十三、现场业务作业与SP促销活动、成交法则311

二十四、个案销售结束后之各项工作317

二十五、销售结案报告318

4-7专案负责人工作要项之准备319

【附录】323

（一）内政部预售屋买卖契约书范本323

（二）内政部成屋买卖契约书范本349

（三）消费者购屋常识366

（四）文章阅读一法拍屋应有的法律常识383

（五）业务部常用表格参考396

第五篇 企划篇414

5-1广告414

一、何谓广告？广告战略的重要性414

二、房地产的广告目标及广告策略415

三、广告表现420

5-2媒体421

一、主要广告媒体的特性421

二、报纸媒体425

三、杂志428

四、电视429

五、电台媒体431

六、网路媒体433

七、其他媒体435

八、交通广告441

九、气球广告443

十、广告信函（DM）、夹报、手册444

5-3广告表现448

一、广告文案表现类型449

二、撰写文案思考过程457

5-4广告制作463

一、广告表现关系因素464

二、文案表现464

三、广告命名467

5-5编排构图设计472

一、广告版面视觉化472

二、形的组合472

【附录】478

企划部常用表格参考478

第六篇 税务篇484

6-1不动产税赋484

一、持有484

二、不动产出租484

三、移转原因484

四、如依课征对象之不同，可含括下列三种485

6-2持有不动产之有关税目487

一、房屋税（House Tax）487

二、地价税（Land Value Tax）491

三、赠与税（Gift Tax）492

四、遗产税（Estate Tax）495

6-3移转不动产之有关税目498

一、营业税（Business Tax）498

二、营利事业所得税（profit-seeking enterprise IncomeTax）500

三、个人综合所得税（Consolidated Income Tax）501

四、租赁所得（Rental Income）502

五、财产交易所得（property transactions income）503

六、契税（Deed Tax）505

七、印花税（stamp tax）507

八、土地增值税（Land Value Increment Tax）508

单位长度对照表513

单位面积对照表513

中外度量衡换算表514

购屋贷款利率本息摊还计算表515

【参考文献】517