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第1章 引言1

1.1 研究背景与意义1

1.1.1 研究背景1

1.1.2 研究意义3

1.2 国内外研究综述5

1.2.1 国外研究现状5

1.2.2 国内研究现状12

1.2.3 研究综述小结15

1.3 研究对象与研究内容16

1.3.1 研究对象16

1.3.2 研究内容17

1.4 研究方法与技术路线18

1.4.1 研究方法18

1.4.2 数据结构19

1.4.3 技术路线19

1.5 本书主要内容与结构安排20

第2章 住房市场信息不完备与隐性交易成本理论22

2.1 住房市场信息不完备22

2.1.1 信息不完备22

2.1.2 住房交易信息不完备24

2.2 住房市场交易成本25

2.2.1 交易成本25

2.2.2 住房交易成本28

2.3 住房隐性交易成本30

2.3.1 概念范畴30

2.3.2 构成类型30

2.4 住房隐性交易成本的阻滞效应34

2.4.1 隐性交易成本与家庭消费效用34

2.4.2 住房隐性交易成本的阻滞效应35

2.5 本章小结36

第3章 住房搜寻实地调研与搜房信息途径有效性38

3.1 北京家庭住房信息搜寻行为调研38

3.1.1 购房者信息及其购房目的39

3.1.2 住房搜寻信息途径及特征43

3.1.3 网络在住房搜寻中的作用47

3.2 住房搜寻信息途径的相对有效性53

3.2.1 指标选择与模型构建53

3.2.2 数据来源与变量统计57

3.2.3 实证结果分析59

3.3 网络信息对住房搜寻的影响效应66

3.3.1 研究思路和方法66

3.3.2 变量选择与数据检验68

3.3.3 模型构建与调整70

3.3.4 实证结果分析72

3.4 本章小结76

第4章 住房隐性交易成本之住房搜寻成本78

4.1 住房搜寻理论78

4.1.1 住房搜寻行为影响因素78

4.1.2 住房搜寻最优停止准则79

4.1.3 住房搜寻数理模型82

4.2 住房信息搜寻成本实证分析85

4.2.1 研究思路与模型85

4.2.2 模型改进与试算89

4.2.3 实证结果分析93

4.3 本章小结94

第5章 住房隐性交易成本之搬迁附着成本95

5.1 社区邻里效用理论95

5.1.1 社区邻里理论发展95

5.1.2 社区邻里价值效用97

5.2 住房搬迁附着成本理论100

5.2.1 社区邻里与搬迁附着成本100

5.2.2 图解搬迁附着成本影响101

5.3 家庭住房搬迁附着成本实证分析104

5.3.1 研究思路104

5.3.2 模型构建与改进104

5.3.3 实证结果分析113

5.4 本章小结120

第6章 提高信息传递效率的住房经纪服务模式122

6.1 经纪服务与住房搜寻强度122

6.1.1 房地产经纪服务内涵122

6.1.2 有经纪服务的卖方搜寻强度124

6.1.3 有经纪服务的买方搜寻强度125

6.1.4 经纪人的住房搜寻强度126

6.2 住房经纪服务佣金制度选择127

6.2.1 基本模型及说明127

6.2.2 比率佣金的经纪服务效率128

6.2.3 固定量佣金的经纪服务效率129

6.2.4 交付制度的经纪服务效率130

6.3 住房经纪服务润滑效应实证分析131

6.3.1 变量选择与描述性统计131

6.3.2 模型构建136

6.3.3 实证结果分析141

6.4 本章小结158

第7章 结论与展望161

7.1 主要结论162

7.1.1 理论分析结论162

7.1.2 实证研究结论163

7.2 相关建议165

7.2.1 购房家庭充分进行信息搜寻165

7.2.2 政府加强住房交易信息披露165

7.2.3 构建我国住房信息服务系统166

7.2.4 提高新建住宅区邻里附着效应166

7.3 主要创新点166

7.4 研究局限性与后续研究计划167

7.4.1 研究局限性167

7.4.2 后续研究计划168

附录A 北京住房一级市场消费者购房行为调查问卷169

附录B Hedonic模型估计对数似然函数推导172

附录C Matlab主要程序代码174

参考文献176

致谢183