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第一章 房屋买卖合同订立的基本知识1

第一节 房屋买卖合同的特征及种类3

一、房屋买卖合同的概念与特点3

二、房屋买卖的种类4

第二节 房屋买卖合同的订立原则与依据5

一、房屋买卖合同订立应当遵循的原则5

二、房屋买卖合同的主要内容7

第二章 房屋买卖合同的签订方法与漏洞防范11

第一节 房屋买卖合同的当事人13

一、房屋买卖合同有关当事人事项的签订方法13

二、房屋买卖合同当事人事项的约定漏洞及其风险表现形式14

案例1 借用他人名义订立房屋买卖合同所产生的合同风险14

案例2 在未征得房屋所有人同意时房屋买卖的交易风险17

案例3 开发商不具有开发资质时预售房屋的交易风险19

三、房屋买卖合同当事人事项的约定纠纷与风险防范对策22

第二节 房屋买卖合同的标的23

一、房屋买卖合同标的条款的签订方法23

二、房屋买卖合同标的条款的约定漏洞及其风险表现形式24

案例1 因房屋买卖合同的标的性质约定不规范引起的纠纷及其风险承担24

案例2 房屋认购协议约定的商品房不具备销售条件时的纠纷及其风险承担27

案例3 房屋买卖合同的标的为非法房产时的交易风险30

三、房屋买卖合同标的条款的约定漏洞与风险防范对策32

第三节 房屋买卖合同的标的数量35

一、房屋买卖合同标的数量条款的签订方法35

二、房屋买卖合同标的数量的约定漏洞及其风险表现形式35

案例1 房屋买卖合同因对房屋面积约定不明确引发的纠纷及其风险35

案例2 房屋买卖合同因开发商提供的房屋面积不足引发的纠纷及其风险38

三、房屋买卖合同的标的数量约定漏洞与风险防范对策39

第四节 房屋的质量40

一、房屋质量条款的签订方法40

二、房屋质量条款的约定漏洞及其风险表现形式40

案例1 房屋买卖合同对标的质量条款的约定不明时的风险及其承担40

案例2 因预售合同对房屋瑕疵未作说明引起的房屋质量纠纷及责任承担44

案例3 房屋买卖合同已对房屋瑕疵作出说明时的质量纠纷及责任承担48

案例4 住宅使用说明书对房屋质量的说明与合同约定不一致引起的纠纷及责任承担51

案例5 房地产开发商未按售房说明和允诺提供附属设施引起的纠纷及风险承担53

三、房屋质量约定漏洞的补救及其风险防范对策55

第五节 房屋的价款56

一、房屋价款条款的签订方法56

二、房屋价款条款的约定漏洞及其风险表现形式57

案例1 当事人对买卖房屋的附加物的价款未作约定时的纠纷及其风险57

案例2 房屋买卖合同对房屋过户的税费约定不明确引起的纠纷及其风险58

三、房屋价款条款约定漏洞的补救与风险防范对策60

第六节 付款期限与付款方式61

一、付款期限与付款方式条款的签订方法61

二、付款期限与付款方式的约定漏洞及其风险表现形式62

案例1 房屋买卖合同对房屋付款期限约定瑕疵及其风险承担62

案例2 房屋买卖合同对付款方式的约定存在漏洞时的纠纷及其风险承担64

三、付款期限、方式与付款地点约定漏洞的补救与风险防范对策67

第七节 交付房屋69

一、交付房屋条款的签订方法69

二、交付房屋条款的约定漏洞及其风险表现形式70

案例1 房屋买卖合同对房屋的交付期限约定不明确引起的纠纷及其风险承担70

案例2 房屋买卖合同对房屋的交付方式约定不明确引起的纠纷及其风险承担72

三、交付房屋条款的约定漏洞与风险防范对策75

第八节 房屋买卖合同的违约责任76

一、房屋买卖合同违约责任条款的签订方法76

二、违约责任条款的约定漏洞及其风险表现形式77

案例1 房屋买卖合同因违约金约定不明引起的纠纷及其风险承担77

案例2 房屋买卖合同对违约金约定不明确时的合同责任确定及其风险承担80

案例3 房屋买卖合同对违约金的起始计算时间约定不明确引起的纠纷及其责任承担83

案例4 房屋出卖人因一房两卖引起的纠纷及其责任承担88

三、违约责任条款的约定漏洞及其风险防范对策90

第九节 房屋买卖合同争议解决方式92

一、房屋买卖合同争议解决方式92

二、房屋买卖合同的争议解决条款的签订方法92

第三章 房屋买卖合同的示范文本与参考范例93

第一节 房屋买卖合同范本95

一、商品房买卖合同（预售）示范文本（GF-2014-0171）95

二、商品房买卖合同（现售）示范文本（GF-2014-0172）116

三、北京市商品房认购书（BF-2005-0117）135

第二节 房屋买卖合同参考范例139

一、私有房屋买卖合同139

二、二手房买卖合同141

三、房地产买卖合同144

第四章 房屋买卖合同效力控制与风险防范149

第一节 严格控制房屋买卖合同的订立过程151

一、房屋买卖合同的订立过程与合同的成立151

二、房屋买卖合同订立中的纠纷及其表现形式152

案例1 房屋出卖人违反有效要约引起的纠纷及责任承担152

案例2 当事人签订商品房认购书后因不能签订正式合同而发生的纠纷154

案例3 房屋出卖人或其代理人在订立合同时未将房屋设定抵押的情况告知买受人引起的纠纷158

三、房屋买卖合同订立过程中的纠纷及风险防范对策162

第二节 注意审查房屋买卖合同的生效要件164

一、房屋买卖合同生效要件的概念及其构成164

二、房屋买卖合同的效力纠纷及其表现形式165

案例1 配偶一方以另一方的名义所订房屋买卖合同的效力认定及风险承担165

案例2 监护人出卖未成年人房屋的效力认定及善意第三人的利益保护169

案例3 出卖人采取欺诈手段所订房屋买卖合同的效力认定及风险承担172

案例4 房屋买卖合同双方当事人恶意串通订立合同的效力认定174

案例5 房屋买卖合同订立时的显失公平纠纷及其效力认定178

案例6 房屋共有人恶意处分共有房屋的效力及其认定182

案例7 房屋买卖合同当事人就同一房屋签订多份合同时的纠纷及效力认定185

案例8 出卖人在未取得房屋产权证时所订立的房屋买卖合同的效力认定188

案例9 商品房预售合同的当事人未按约定办理登记备案手续时的合同效力纠纷190

案例10房屋买卖合同未依约履行且房屋未办理过户登记时的房屋权属纠纷192

三、房屋买卖合同的效力纠纷与风险防范对策195

第三节 注意保存合同文书和相关证据197

一、房屋买卖合同纠纷中的相关证据及当事人的举证责任197

二、房屋买卖合同纠纷诉讼中的证据适用及其风险表现形式198

案例1 通过电话录音判定卖方违约并承担定金责任198

案例2 在房屋买卖合同签订中对出卖人的口头允诺无证据能够证实的风险承担200

案例3 出卖人未在房屋买卖合同书签名而买受人亦不能证明出卖人加盖名章时的风险承担203

三、房屋买卖合同订立与纠纷诉讼中的证据风险防范对策214

第五章 房屋买卖合同诈骗与陷阱防范219

第一节 合同诈骗的特征及其犯罪构成221

一、合同诈骗与合同纠纷的区别221

二、合同诈骗罪的构成要件及其量刑标准222

第二节 房屋买卖合同订立中的陷阱与诈骗防范225

一、房屋买卖合同订立中的陷阱与诈骗的表现形式225

案例1 售楼人员口头承诺制造陷阱诱使买受人签订合同丧失定金225

案例2 精心包装冒充“大款”以迷惑他人骗取房产227

案例3 伪造他人身份证件和房屋产权证件出卖他人房屋诈骗房款229

二、房屋买卖合同订立中的陷阱与诈骗防范对策232

附 相关法律依据235

中华人民共和国合同法（节录）237

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）254

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）258

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释262

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释266

最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定273

中华人民共和国物权法（节录）276

中华人民共和国担保法（节录）291

中华人民共和国城市房地产管理法（节录）295

城市房地产开发经营管理条例（节录）300

商品房销售管理办法304

城市商品房预售管理办法311

已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法313

商品房销售明码标价规定316

房屋登记办法318

房屋建筑工程质量保修办法334

房产测量规范（GB/T17986.1—2000）（节录）336