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第一章 购房流程1

购房流程示意图1

第一节 购房概述1

第二节 选房6

选房示意图6

一、价格7

二、地段8

三、容积率、楼间距、绿地10

四、结构和楼层12

五、朝向、通风、采光14

六、层高、户型15

七、其他因素16

第三节 法律审查17

一、购买商品房和经济适用房的法律审查事项18

二、购买经济适用房应办理的手续30

三、购买二手房买卖的法律审查事项32

第四节 签订商品房认购书、正式房屋买卖合同35

一、签订商品房认购书并非房屋买卖必经阶段36

二、尽量在商品房认购书中写明情况37

三、认真对待责任38

第五节 贷款40

一、购房贷款的种类41

二、贷款手续42

三、贷款风险45

第六节 缴纳税费47

一、购买新房的税费47

二、购买二手房的税费55

三、几种特殊情况下房屋转移的税费61

第七节 交付、验收房屋64

一、购房者自行检查房屋质量注意事项65

二、二手房验收交接注意事项68

第八节 办理房产证和土地使用权证69

一、办理房产证和土地使用权证的部门70

二、办理期限70

三、办理程序71

第二章 购房者的权利72

第一节 概述72

第二节 合同首部74

第三节 项目建设依据和商品房销售依据82

第四节 房屋基本情况85

二、房屋用途、结构、层高、层数86

一、房号86

三、阳台87

四、房屋面积87

五、平面图和公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明90

第五节 计价方式与价款91

一、按建筑面积计价91

二、按套内建筑面积计价92

三、按套计价92

四、按套内使用面积计价93

第六节 面积确认及面积误差处理95

一、面积确认及面积误差处理的依据96

二、面积误差处理97

三、按套计价时面积误差的处理99

第七节 付款方式、期限及逾期付款的违约责任100

一、付款方式及期限101

二、逾期付款的违约责任102

第八节 房屋交付及逾期交付的违约责任103

一、商品房交付期限和交付使用条件104

二、逾期交房的违约责任105

第九节 规划、设计变更的约定108

第十节 交接112

第十一节 权利瑕疵担保117

第十二节 装修、设备、基础设施、公共配套建筑118

一、装饰和设备的标准119

二、基础设施、公共配套建筑119

第十三节 产权登记120

一、开发商报送办理房屋权属登记资料的期限121

二、办理房屋权属登记的期限121

三、逾期办理房屋权属登记的违约责任122

第十四节 保修责任124

一、住宅商品房124

二、非住宅商品房126

第十五节 商品房楼宇权利、房屋用途、纠纷解决方式127

一、商品房楼宇权利128

二、房屋用途128

三、纠纷解决方式129

第十六节 合同尾部129

第十七节 二手房买卖合同132

第三章 维权所需证据的收集138

第一节 证据概述138

一、证据的合法性138

二、证据的客观性139

第二节 举证责任140

一、举证责任的概念140

三、证据的相关性140

二、举证责任的分配原则141

三、举证责任的适用和意义142

第三节 证据的收集和保全143

一、自行收集证据143

二、人民法院调查收集证据144

三、证据保全146

第四节 房屋买卖纠纷维权实务中常用证据148

一、证明双方达成协议的证据148

二、证明违约行为的证据152

三、证明损害事实的证据153

四、证明双方身份的证据154

五、不需要证明的事实154

第四章 房屋买卖纠纷维权途径159

第一节 协商和投诉160

一、协商160

二、投诉161

第二节 仲裁168

一、仲裁和仲裁机构168

二、仲裁协议169

三、仲裁与协商、诉讼之间的区别170

民事诉讼流程示意图172

第三节 诉讼172

一、诉讼时效173

二、准备起诉状176

三、起诉180

四、预交诉讼费180

诉讼费用速算表181

五、财产保全183

六、法院审理184

七、法院调解和判决186

八、上诉186

九、申请执行187

申请执行费用表188

第五章 房屋买卖纠纷赔偿项目的确定和金额的计算189

第一节 房屋买卖纠纷中责任承担形式189

一、赔偿损失189

二、支付违约金191

三、定金责任192

四、强制履行193

五、返还财产193

六、承担维修责任197

第二节 房屋买卖纠纷赔偿金额的计算197

一、没有取得商品房预售许可证时赔偿金额的计算198

二、购房者明知出卖方未取得商品房预售许可证仍然签订商品房预售合同时赔偿金额的计算201

三、收受定金后商品房买卖合同未能订立时赔偿金额的计算203

四、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除时赔偿金额的计算205

五、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实导致合同无效或者被撤销、解除时赔偿金额的计算206

六、故意隐瞒所售房屋是拆迁补偿安置房的事实导致合同无效或者被撤销、解除时赔偿金额的计算208

七、房屋质量不合格时赔偿金额的计算210

八、产权登记面积与约定面积存在误差时赔偿金额的计算213

九、逾期办理房屋权属证书时赔偿金额的计算219

十、无法办理房屋所有权登记时赔偿金额的计算221

十一、因未订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同无法履行时赔偿金额的计算223

第一节 购房者的消费者地位225

第六章 房屋买卖纠纷维权中的疑难问题释解225

第二节 大产证和小产证的区分229

第三节 车库产权233

第四节 赠送天台的效力237

第五节 双方均有过错造成的损失239

第六节 附生效条件的合同242

第七节 房屋噪音超标，购房者有权退房245

第八节 农村房屋买卖248

第九节 商品房还贷保证责任保险合同和住房抵押贷款合同之间的关系253

还贷保证责任保险合同和住房抵押贷款合同关系图254

第十节 房屋买卖纠纷中的行政诉讼258

第七章 房屋买卖纠纷维权相关法律依据263

1．中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日）263

2．中华人民共和国合同法（节选）（1999年3月15日）274

3．最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年4月28日）290

4．城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日）295

5．城市房屋权属登记管理办法（2001年8月15日）302

6．商品房销售管理办法（2001年4月4日）308

7．城市商品房预售管理办法（2004年7月20日）316

8．住宅设计规范（2003年4月21日）319

其他法律文件：340

附录1：房产术语词典343

附录2：房屋买卖纠纷维权主要法律文书格式353

1．法定代表人身份证明书353

2．民事起诉状354

3．授权委托书356

4．民事答辩状357

5．民事反诉状358

6．申请法院调查取证申请书359

7．证据保全申请书360

8．民事上诉状361

9．申请执行书362