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上部 房地产中介必备法律热点常识4

第一章 控制违规操作的有力手段——资金监管4

管理智慧4

一 实施监管避免中介挪用资金4

二 制订资金监管政策的四大要点5

三 寻找可靠资金监管公司有诀窍6

资金监管常见5问6

01问：转让人如何办理提前还款、申请抵押注销手续？8

02问：受让人如何办理贷款、抵押登记手续？8

03问：监管机构对哪些房地产交割行为进行监管？9

04问：监管资金内容有哪些？9

05问：资金监管的流程及发生的相关费用有哪些？10

第二章 房地产交易中介易涉案的五大环节——交易风险16

管理智慧16

一 中介公司是否当然取得房屋产权人的授权16

二 中介公司“吃差价”合同效力的认定、处理16

三 因压低房价款所订“阴阳合同”的认定、处理17

四 中介公司审查义务及担保责任的认定17

五 《委托购房合同》定金的担保认定18

房地产交易常见11问18

01问：中介方是否应对买卖活动中产生的纠纷承担责任？19

02问：收取定金或意向金时的注意事项有哪些？19

03问：为何约定不得赚取差价？20

04问买卖合同中的“转移占有”和“权属转移”是什么意思？20

05问：如何做房屋的产权调查？20

06问：居间和代理的主要区别有哪些？20

07问：在签订居间出售合同时对客户方有何要求？21

08问：签订买卖合同中哪些部分需双方当事人的亲笔签名？21

09问：在买卖合同中如何约定争议解决方案？21

10问：在双方付款的问题上需注意什么？21

11问：出售方收取意向金后，房产证是否要交到中介公司？21

下部 房地产购房者必备法律知识28

第三章 规范市场操作的手段——网上签约28

管理智慧28

实行网上签约优化流程28

常见网上签约、监管25问28

01问：如何办理上网挂牌申请？32

02问：如何委托他人上网挂牌？33

03问：什么地方可以受理上网挂牌？33

04问：挂牌信息是否须核查？33

05问：已经出租的房屋是否可以上网挂牌？33

06问：如何寻找下家？34

07问：挂牌凭证有什么作用？34

08问：如何网上委托经纪？34

09问：挂牌的信息是否可以申请撤销？35

10问：哪些情形受理处（受理点）单方予以撤牌？35

11问：上网挂牌期间如何修改挂牌信息？35

12问：上网挂牌是否有时间限制？35

13问：目前网上房地产的会员银行有哪些？36

14问：如何开立结算账户？36

15问交易意向确定后，何时办理签约、登记、提前还款和贷款等手续？36

16问：转让人无抵押、受让人无贷款的房地产买卖，当事人应携带哪些资料？37

17问：转让人无抵押、受让人需贷款的房地产买卖，当事人应携带哪些资料？37

18问：转让人有抵押、受让人无贷款的房地产买卖，当事人应携带哪些资料？38

19问：转让人有抵押、受让人需贷款的房地产买卖，当事人应携带哪些资料？38

20问：转让人如何办理提前还款、申请抵押注销手续？39

21问：受让人如何办理贷款、抵押登记手续？39

22问贷款合同何时签署？40

23问：受让人如何付款？40

24问：监管机构对哪些房地产交割行为进行监管？40

25问：监管资金内容有哪些？41

第四章 保障买卖双方履行权责——买卖文书48

管理智慧48

一 强化法律意识48

二 充分行使法律赋予的权利48

三 认真审核合同条款，留存证据49

四 依靠专业人士，用法律维护权利49

常见签约68问49

01问：中介方是否应对买卖活动中产生的纠纷承担责任？51

02问：土地使用年限有什么规定？51

03问：房产价格与土地使用年限有何关系？51

04问：土地使用权的获得方式有哪些？有何区别？52

05问：集资房能否上市交易？为什么？52

06问：什么叫存量房？什么叫次新房？52

07问：哪几种情况属于房地产权属发生转移、权属变更、权属更正？53

08问：与父母在一张房产证上，去掉房产证上的名字有什么途径？53

09问：房款中扣佣的注意事项有哪些？53

10问：中国港澳台同胞与外国人买卖中国房屋并过户交易手续有何特殊的地方？54

11问：中国港澳台同胞买卖过户手续是一样的吗？应特别提供何种手续及资料？54

12问：购买的期房，首付已付，贷款合同未签，是否可以转让？54

13问：售后公房动迁之后，已缴的维修基金怎么办？54

14问：转让房屋后维修基金可以退还吗？55

15问：未经其他共有人同意擅自出卖共有房地产的合同是否有效？55

16问：买卖共同共有的房屋发生纠纷，部分共有人是否可以提起诉讼？55

17问：签订了房屋买卖合同，但未办理过户手续的，合同是否有效？56

18问：有租约的房屋有什么限制？56

19问：具有优先购买权的情况有哪些？56

20问：未经房地产部门登记的出租房屋转让，房客是否有优先购买权？56

21问：在房屋买卖过程中，就户口问题发生纠纷是否可以单独起诉？57

22问：房屋顶层的露台归谁所有？57

23问：何为绿化覆盖率？57

24问：什么是容积率？容积率是如何计算的？57

25问：何为得房率？57

26问：为何一些烂尾楼在土地使用年限上产生纠纷？58

27问：如何界定已满5年的居住房？58

28问：无产权的车库签订合同时，双方应如何办理才能规避矛盾和后遗症？58

29问：产权人未成年，如何交易过户？58

30问：非居住房共有几类？过户交易主要有哪几项和住宅房不同？59

31问：门面房和商务办公房能居住使用吗？59

32问：成套和非成套使用权房有何区别？如交易与普通产权房有何不同？59

33问：什么叫可售房？什么叫不可售房？60

34问：身份证明的形式有哪些？60

35问：婚姻证明的形式有哪些？60

36问：复印房产证时一般须复印哪些内容？60

37问：意向金转定金属于何种性质？61

38问：意向金与预付款有何区别？61

39问：定金与预付款有何区别？61

40问：定金金额约定的限制是什么？61

41问：定金与订金到底有什么区别？61

42问：为何约定不得赚取差价？62

43问：买卖合同中的“转移占有”和“权属转移”是什么意思？63

44问：如何做房屋的产权调查？63

45问：签订买卖合同的主要工作焦点是什么？63

46问：补充条款的重点内容有哪些？63

47问：补充条款中所需的且是必需的条款有哪些？64

48问：买方有贷款的特别约定有哪些？64

49问：卖方有贷款的特别约定有哪些？64

50问：若卖方无房产证特别约定有哪些？65

51问：维修基金是否赠送的约定方式分别是什么？65

52问：交房日期的约定方式有哪些？65

53问：付款方式的一般约定方法是什么？65

54问：户口迁出的约定是什么？65

55问：房产按性质可以分为哪几类？66

56问：房产按房屋类型可以分为哪几种？66

57问：房产按产权性质可以分为哪几类？66

58问：居间和代理的主要区别是什么？66

59问：在签订居间出售合同时对客户方有何要求？67

60问：在填写赠送设备时需要注意的问题是什么？67

61问：外币交易的情况如何确定价格的差额？67

62问：什么样的房屋才能出售？67

63问：签订买卖合同究竟需要几本？68

64问：签订买卖合同中哪些部分需双方当事人的亲笔签名？68

65问：在买卖合同中如何约定争议解决方案？68

66问：在双方付款的问题上需注意什么？68

67问：老式花园洋房的买卖中对买方有何特别要求？68

68问：若购买一套二手房，一次性付清购房款，请问合同应该怎样签？应该注意哪些内容？69

第五章 保障合法权益的有效手段——房产公证82

管理智慧82

一 发挥核心功能，公证抵制违法事件82

二 精通法律，公证机构“护航”房产交易83

三 公证减少房产交易诈骗，提高合同履约率83

四 申请房产公证为房子加“锁”84

常见房产公证31问84

01问：买卖合同公证何时可以办妥？85

02问：哪些情况下房产登记需要公证？85

03问：买卖合同什么情况下要强制公证？86

04问：买卖活动中需公证的种类？86

05问：什么是委托？86

06问：什么是委托公证？86

07问：什么情况下需做委托公证？如何申办委托公证？87

08问：委托人在中国香港如何申办委托公证？87

09问：委托人在中国台湾如何申办委托公证？87

10问：委托人在国外并持有中国护照或台胞证的如何申办委托公证？87

11问：委托人在国外并持有外国护照的如何申办委托公证？88

12问：做委托公证所需资料有哪些？88

13问：委托公证的范围是什么？88

14问：委托公证所需时间？88

15问：什么是买卖合同？89

16问：什么是买卖合同公证？89

17问：买卖合同公证分哪几种？89

18问：什么是约定的买卖合同公证？89

19问：什么是强制的买卖合同公证？89

20问：公证的买卖合同的生效日期？90

21问：做买卖合同公证所需资料？90

22问：做买卖合同公证所需费用由谁承担？90

23问：办妥买卖合同公证所需时间？90

24问：何时要做贷款合同公证？91

25问：办妥贷款合同公证所需时间？91

26问：做贷款合同公证所需资料？91

27问：什么是贷款合同的强制执行公证？91

28问：什么情况下要做贷款合同的强制执行公证？92

29问：办妥贷款合同的强制执行公证所需时间？92

30问：什么是赠与公证？92

31问：何时要做复印件与原件相符公证？92

第六章 避免房产过户多纠纷——遵守规范98

管理智慧98

一 详解最多问题的房地产交易环节98

二 最容易出状况的房地产过户环节100

常见房产交易31问100

01问：为什么房地产抵押合同一定要登记？103

02问：权利转移的日期以什么为准？103

03问：二手房交易能跨地区办理过户吗？104

04问：商品房附属地下车库能否单独发房产证？104

05问：怎样才可以作第二次抵押？104

06问：第二次抵押的金额有何限制？104

07问：集体所有制公司产权房抵押有何特殊的规定？104

08问：国有公司产权房抵押有何特殊的规定？105

09问：有限公司产权房抵押需提供哪些资料？105

10问：个人产权房抵押给个人需提供哪些资料？105

11问：买卖合同中关于附属设施情况的约定如何确定？106

12问：房地产权证如何加载密码？（以上海为例）106

13问：哪些房地产权证可以加载密码？106

14问：房地产权证是否必须加载密码，产权证加密要收费吗？106

15问：是否只有房地产权利人本人才可以加载密码？107

16问：房地产为单个权利人或为多个权利人共有的，加载密码有什么不同吗？107

17问：加载的密码可以修改吗？107

18问：密码忘记了怎么办？107

19问：办理房地产交易登记时，密码输错了怎么办？108

20问：什么时间可以办理房地产权证加载密码？108

21问：房地产权证加载密码有什么作用？108

22问：怎样才可以代领房产证？109

23问：整个交易过户的过程大约需要多长时间？109

24问：为何要到交易中心进行交易过户登记？109

25问：房地产权证更名的方式？109

26问：二手房买卖登记时有哪些详细过程？109

27问：办理房产证需要多长时间？110

28问：抵押注销需多长时间？110

29问：抵押注销需提供哪些材料？110

30问：交房的标志是什么？110

31问：水、电、煤气的费用如何承担？110

第七章 提高交易市场化——健全税制128

管理智慧128

一 房地产税费制度在价格上对交易双方的影响128

二 二手房交易优惠政策129

三 平衡市场过热，调整房地产业税收的有效政策130

四 完善房地产税费制度的建议131

常见房产交易税费27问131

01问：因拆迁已购公房后购买住房的，是否可以抵免部分契税？133

02问：已购期房退房，是否可以退还已征契税？133

03问：哪些购房者可以减免契税？133

04问：动迁户在买卖房屋时，应提供哪些资料？可以免交哪些税费？134

05问：出售方如要将装修费用计算在购房成本内的，必须提供哪些资料？134

06问：个人房屋交易时，哪些费用可以抵扣20％的个人所得税？134

07问：企、事业单位过户交易住宅房产税费及交易资料最大的不同在哪里？134

08问：有产权的车库在过户时应提供哪些资料？应缴纳哪些交易费用？135

09问：普通住宅的各项交易税费包括哪些？与非普通住宅在缴税时有何不同？135

10问：独幢别墅和连体别墅的过户交易税、费是怎样的？140平方米以下的连体别墅和140平方米（含140平方米）以上的居住房交易是怎样的？136

11问：怎样开具购房发票？136

12问：售后公房与一般产权房相比，在交易登记上有何区别？136

13问：缴纳合同印花税和开具全额发票一般需提供哪些材料？137

14问：缴纳契税一般需提供哪些材料？137

15问：商铺纳税出售方需提供的资料？137

16问：个人出售商铺所需交纳的税项有哪些？137

17问：营业税（按差价申报）需要哪些材料？137

18问：二手房交易契税如何缴纳？138

19问：怎样确定营业税的税额？138

20问：除承担交易税费以外还可能要承担什么费用？138

21问：公司出售住宅时所需缴纳税费与个人的区别？138

22问：个人购买住宅时所需承担的税费有哪些？139

23问：个人出售住宅时承担的税费有哪些？139

24问：老式花园洋房与一般住宅交税时的主要区别是什么？139

25问：普通住宅与非普通住宅怎么区分？139

26问：房产税是怎么征收的？（以上海市为例）140

27问：缴纳房产税需要带哪些资料？140

第八章 组合最有价值贷款——研习规范148

管理智慧148

一 抵押贷款降低银行风险148

二 探求个人住房贷款风险根本原因，做出合理应对措施149

三 降低贷款风险措施：以成本价为基础降低市场泡沫151

四 房地产抵押贷款中普遍存在的六大问题151

常见购买房产贷款42问151

01问：提前还贷借款人要支付违约金涉及住房公积金贷款吗？154

02问：提前还贷借款人是否将后几年的利息也支付给了银行？154

03问：朋友可以作为公积金贷款的参贷人吗？155

04问：收入证明开不够怎么办？155

05问：暂时在国外工作的中国公民能不能申请住房贷款？要办理哪些手续？155

06问：退休人员能否以主贷人身份申请商业贷款？155

07问：银行放贷有哪两种情况？156

08问：公积金贷款额度是多少？156

09问：夫妻一方已借了公积金贷款，另一方还能申请吗？156

10问：购买商业用房可以申请公积金贷款吗？156

11问：公积金贷款还没有全部还清之前，还能借公积金吗？157

12问：不是抵押房产的权利人，可以做公积金贷款的主贷人吗？157

13问：申请公积金补充贷款的条件是什么？157

14问：父母动用子女的公积金，子女可否成为房屋的共同所有人？157

15问：什么样的情况可以申请公积金贷款？158

16问：公积金贷款需要准备的材料有哪些？158

17问：公积金贷款是不是必须见产权证放款？158

18问：担保费的具体含义是什么？158

19问：公积金管理中心与放款银行的关系？159

20问：公积金贷款正在还款中，如果单位变动公积金账户不再缴存，会出现什么状况？159

21问：如果是商业贷款，公积金怎么提取，一年能提取几次？159

22问：现在公积金贷款是否能见契税票给业主放款？159

23问：公积金贷款和商业贷款是否可以做混合贷款？159

24问：公积金贷款贷下来的款项，如有公证的委托人，可以打到委托人的账户里面吗？160

25问：公积金的缴存可以直接还月供吗？160

26问：在公积金贷款中，是否可以夫妻或者子女共同购买，如果可以，如何做？160

27问：贷款的额度最高可达多少？160

28问：按揭贷款最高成数可达多少？160

29问：贷款的年龄限制最高可达多少？161

30问：何种情形才可以办理转贷款？161

31问：商铺贷款与普通住宅贷款有何区别？161

32问：商业贷款和公积金贷款有何区别？161

33问：办理贷款的流程是怎样的？162

34问：贷款的种类有哪些？162

35问：上手贷款的还款方式？162

36问：贷款一般需要哪些材料？162

37问：外地人和境外人在办理贷款手续时还需要何种证明？162

38问：银行贷款的还款方式有几种？163

39问：现在第二套房贷款利率是多少？最高能贷几成？163

40问：房产证办出后银行多长时间能放款？贷款放到什么账户？163

41问：上家有贷款无能力结清，该交易还能办理吗？163

42问：首套房认定标准是什么？164

第九章 避免租赁纠纷——明确权责170

管理智慧170

一 常见六大房屋租赁纠纷170

二 引发房屋相赁纠纷四大根源173

三 解决房屋租赁纠纷，善用法律做武器175

常见房屋租赁30问175

01问：新的房屋所有人可以解除原有的租赁关系吗？179

02问：如果租赁期满后，未续约，原租赁合同是否继续有效？179

03问：租赁合同未登记是否有效？180

04问：房客欠租，房东是否可以留置其财产？180

05问：房屋租赁的含义是什么？180

06问：房屋租赁的法律特征是什么？180

07问：租房前应当了解哪些情况？181

08问：个人在承租房屋时，如何防范租房陷阱？181

09问：哪些房屋不能出租？181

10问：房屋租金由哪些部分构成？182

11问：承租人是否能改变房屋用途？182

12问：房屋租赁期间产生的物业管理费用由谁承担？182

13问：签订房屋租赁合同需要注意哪些事项？183

14问：房屋租赁合同应当包括哪些基本内容？183

15问：什么是公房租赁？184

16问：私有房屋出租人应当具备哪些条件？184

17问：私房出租应办理哪些手续？184

18问：私房出租人有哪些义务？184

19问：私房承租人有哪些义务？185

20问：房屋租赁合同登记备案的含义是什么？185

21问：商品房预租的含义是什么？186

22问：若没有约定租赁期限，怎么办？186

23问：出租房屋的维修一般由谁负责？186

24问：怎样对租赁登记的情况进行约定？186

25问：何为出租居间合同中的“包发票”？186

26问：何为出租居间合同中的“保证金”？187

27问：何为免租期？187

28问：为何在出售居间合同中要言明租赁情况？187

29问：租房登记须缴纳哪些税费？187

30问：有租约的房屋有什么限制？187