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01城市综合体概述17

第一节 城市综合体的成因及价值18

一、城市综合体的概念18

二、城市综合体的功能分类21

三、城市综合体的产生原因23

四、城市综合体的定位与规划24

五、城市综合体存在价值的客观性25

第二节 城市商业综合体分类25

一、城市综合体按地段分类26

二、建筑综合体按照建筑形态分类26

三、城市综合体按项目核心物业分类28

第三节 城市商业综合体的特征30

一、建设资源较为充足30

二、地处交通集中区域，具有高可达性31

三、地标式都市景观建筑31

四、规模大、大空间尺度31

五、功能的复合与协同性32

六、交通流线的复杂化、空间组织的立体化33

七、高密度、集约性和整体统一性33

八、与城市的高协同性34

九、繁荣城市文化34

十、价值最大化下的资源均衡发展35

第四节 我国城市综合体发展评述35

一、中国城市综合体发展现状与趋势35

二、中国城市综合体的特色发展道路36

三、我国城市综合体发展存在的问题37

02历史沿革与代表项目41

第一节 国外城市综合体的发展演变42

一、建筑综合体的起源42

二、资产阶级革命到近代的城市综合体发展脉络43

三、20世纪初期到当代的城市商业综合体发展脉络44

第二节 国外著名城市综合体简介46

一、美国洛克菲勒中心46

二、法国巴黎拉德芳斯（La Defense）50

三、日本博多运河城53

四、德国柏林索尼中心56

五、日本东京六本木60

六、伦敦码头区——金丝雀码头65

七、新加坡新达城67

八、迪拜购物中心（Dubai Mall）69

九、加拿大蒙特利尔玛丽城广场72

第三节 中国城市综合体的历史沿革75

一、1980～1995年：萌芽阶段75

二、1995～1998年：兴起阶段75

三、1998～2002年：发展阶段76

四、2002～2005年：相对过剩阶段76

五、2006年至今：大跃进后的理性回归阶段77

第四节 中国著名商业综合体项目简介78

第一部分：北京的著名城市商业综合体78

第二部分：上海的著名城市商业综合体87

第三部分：广州的著名城市商业综合体94

第四部分：深圳的代表性城市商业综合体100

第五部分：国内其他城市部分商业综合体简介107

第六部分：我国香港地区、澳门地区和台湾地区的代表性商业综合体114

03城市综合体整体定位123

第一节 基于城市区位的基本定位124

一、位于城市中心区124

二、位于城市更新区125

三、位于城市副中心区126

四、城市商业综合体一般性选址原则127

第二节 城市商业综合体的规模定位128

一、规模定位的因素128

二、规模定位的方法129

三、项目整体规模定位129

四、项目主要子项规模定位133

第三节 城市商业综合体的功能定位140

一、功能组织原则140

二、功能组织模式142

三、功能协同作用143

04城市综合体规划布局145

第一节 对传统城市综合体规划布局的反思146

一、对城市原有界面的破坏和文化的缺失146

二、规划布局模式固化146

三、体量处理手法追求自我表现148

四、与城市公共空间缺乏有机联系148

第二节 基于城市设计思想的规划设计策略149

一、尊重历史，延续城市肌理脉络150

二、开放空间，结合城市整体规划151

三、融入生态，提升城市节点活力152

第三节 城市综合体各类物业布局关系154

一、功能布局要求154

二、功能布局模式155

三、各功能布局细节探讨156

四、主体功能空间与公共功能空间组合方式简析160

五、各功能有效利用时间分析161

05城市综合体建筑设计165

第一节 城市商业综合体的形式设计166

一、形式设计应追随功能设计166

二、多元化审美倾向下的建筑形态与气质166

三、综合体设计中“低技”与“高技”的应用171

第二节 商业综合体的功能整合模式173

一、功能分离模式173

二、垂直叠加模式173

三、线性组合模式176

四、围合模式176

五、功能复合模式177

第三节 城市商业综合体建筑空间设计178

一、外部空间集约适宜178

二、内部空间序列建构179

三、衔接空间整合策略181

第四节 城市商业综合体交通整合一体化184

一、建筑交通一体化策略185

二、立体化步行系统策略186

三、共享停车策略187

06城市综合体规划设计案例189

案例01：广州美泰·太和城项目开发建设计划书190

第一部分 项目基本情况分析191

第二部分 项目运作初步建议192

第三部分 建设标准及要求的设想193

案例02：上海环球金融中心规划设计亮点196

一、项目设计理念196

二、楼层规划196

三、项目设计风格197

四、遭遇强台风不会引起摇晃197

五、创出若干“之最”197

六、独特的景观照明系统设计198

案例03：深圳华润中心“万象城”成功规划案例198

一、项目概况198

二、理念设计，确保购物中心成功定位198

三、独立建筑主体设计给予较大自由空间199

四、招商先行，合理规划业态组合和市场定位200

案例04：南京水游城规划设计案例201

一、案例背景介绍201

二、物业类型组合：酒店＋购物中心202

三、商业定位203

四、开发模本——日本博多运河城203

五、建筑形态203

六、先进结构设置＋丰富业态布局=多元化商城价值203

案例05：广州国际金融中心的建筑节能设计205

一、业态要素组合科学206

二、五“最”打造广州新鲜地标206

三、独有建筑设计打造综合体极品207

四、低碳节能设计实现建筑与人和自然的和谐209

案例06：成都太古里综合地标项目艺术创意设计210

一、项目设计：传承历史与文化，焕发新的商业活力210

二、项目动线：简单“一字型”设计212

三、租户业态：“快里”与“慢里”合理组合213

案例07：上海新天地改造规划214

一、项目概况214

二、项目规划设计215

三、上海新天地商业功能实现成功因素215

案例08：中外城市综合体功能比例实例216

一、北京典型建筑综合体功能构成比例216

二、国外案例217

案例09：中国香港圆方（Elements）的五行分区设计218

一、项目概况218

二、金、木、水、火、土主题区域划分219

案例10：日本大阪AbenoHarukas的能源管理设计220

一、项目概要220

二、绿色建筑221

三、能源保护221

07城市综合体运营管理223

第一节 城市综合体运营管理概述224

一、城市综合体的运营管理模式224

二、成功运营城市综合体的必备条件225

三、完善城市综合体运营管理的意义226

四、城市综合体全运营时代的要求226

第二节 城市综合体策划与运营要点227

一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划227

二、城市商业综合体开发的关键原则228

三、把项目开发的程序做对230

第三节 城市综合体不同功能部分运营策略231

一、购物中心运营管理231

二、写字楼营销与租赁管理234

三、酒店经营管理235

四、公寓经营管理239

08城市综合体运营管理案例243

案例01：华贸中心高端城市综合体整体开发运营范例244

一、锁定高端城市综合体的理想定位选择245

二、持续提升引领国际大都会生活方式245

三、华贸模式推动商业地产行业转型247

四、“三个负责”是华贸传奇的根本248

案例02：万达集团整体运营万达广场策略249

一、逆“大势”迅速扩张版图实现品牌联动249

二、“订单式地产”模式251

三、房地产开发补贴商业经营251

四、品牌联动营销创行业奇迹252

五、数百家万达广场相携参加年度商业盛会推进行业交流253

案例03：天河城——收益性物业成功解码253

一、地理位置优越，是天河城广场成功的前提254

二、市场定位正确，是天河城广场成功的关键254

三、经营策略对路，是天河城广场成功的保证255

四、优质完善的物业管理，是天河城广场成功的手段255

案例04：南京水游城成功经营经验借鉴256

一、项目开发的经验——联合国际基金进行投资开发256

二、规划的经验——聚集人气是规划的关键256

三、成功的物业功能组合257

四、招商的经验——了解市场是招商关键257

五、整合经营团队的经验——国外顾问＋自组经营257

六、科学的经营模式——灵活的经营合作模式利于商家进驻257

七、创新业态组合方法——以消费者需求进行业态组合258

八、创新商家组合——去主力店，增功能店258

九、持续品牌推广——引导新的生活、消费方式258

案例05：深圳海岸城业态布局与营销推广亮点259

一、项目概述259

二、前期招商及调整效果259

三、商户数量及各楼层业态分布260

四、营销推广服务与管理亮点261

案例06：北京华贸中心商业组群差异化运营管理263

一、华贸模式成就华贸的“模糊定位”哲学264

二、华贸中心商业组群运营关键265

三、华贸中心商业组群的差异化运营管理266

案例07北京盘古大观盘古七星酒店的运营管理270

一、酒店简介270

二、顶级服务，为宾客提供极致服务270

三、合理的楼层安排便利宾客271

四、至尊商务配套272

五、高端定价及谨慎折扣策略272

六、使用“盘古”突出字样被判侵权发酵为一次公关宣传273

案例08：西宇嘉物业出妙招促进凤凰大厦物业租赁274

一、水涨船高，不断提高配套设施水准274

二、调整部分楼层功能，保证F业主长远利益275

三、有效协调租户纠纷275

案例09：南京水游城实现购物中心＋互联网落地276

一、水游城入驻阿里巴巴线下逛街神器喵街276

二、水游城喵街的运营277

案例10：我国香港九龙UnionSquare成功开发运营KPI278

一、占据城市顶端区位278

二、多个强势品牌开发商合力打造开发278

三、阶段性开发，核心因素驱动279

四、功能及规模配置合理280

案例11：日本福冈博多运河城城市综合体的经营管理281

一、购物中心的管理282

二、剧院的管理282

三、五星级酒店的管理283

四、娱乐城与餐饮283

09城市综合体物业管理285

第一节 综合体物业管理概述286

一、城市综合体的物业管理规划286

二、综合体物业管理的任务288

三、综合体物业管理的内容289

四、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设290

五、现代综合体需要运用高科技做好物业管理290

六、综合体物业管理收费290

第二节 综合体前期物业管理服务介入方案291

一、项目规划设计阶段291

二、施工图设计阶段292

三、施工阶段293

第三节 综合体各功能部分物业管理294

一、购物中心的物业管理服务294

二、综合体星级酒店物业管理298

三、综合体写字楼部分物业管理299

四、综合体公寓部分物业管理299

五、综合体停车场管理301

10城市综合体物业管理案例303

案例01：深圳世贸广场物业管理策划与运作304

一、世贸广场项目特点深度分析304

二、世贸广场项目管理特点和难点分析305

三、世贸广场物业管理服务整体设想及策划306

四、世贸广场管理处的组织架构与人员配置312

案例02：成都金牛万达广场的物业管理细节展示315

一、客户服务315

二、导示系统316

三、现场细节316

案例03：广东某购物中心“顾客服务中心”运作317

一、设立“顾客服务中心”的目的317

二、顾客服务范围318

三、顾客服务的标准319

四、顾客服务工作职责320

五、顾客服务的仪容形象要求320

六、顾客服务的待客之道321

七、接听来电时的注意事项321

八、投诉处理原则322

案例04：上海万达商业广场写字楼管理内容及质量标准323

一、写字楼设备管理服务323

二、写字楼秩序维护服务330

三、写字楼环境管理服务332

案例05：北京首地大峡谷购物中心安保体系建设335

一、首地大峡谷购物中心安保工作思路和模式的提出335

二、贯彻落实安全管理“四个责任”情况336

三、系统规划，全面编织购物中心“安全网”337

案例06：台北101塔楼电梯管理341

一、电梯设置341

二、适时变换的运转方式341

三、优质的管理系统342

案例07：华贸中心树立安全示范标杆342

一、设立安全快速反应机制342

二、建立多样化安全宣传渠道343