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第一章 要懂房地产先懂货币1

一、房地产不是货币蓄水池，而是货币发行器3

（一）房地产不是货币蓄水池3

（二）房产是房产，土地是土地4

（三）土地可以成为货币发行的基础5

二、现代货币的本质在于国家暴力支持的税收7

（一）货币与财政不可分割7

（二）中国古代纸币发行的经验9

（三）政府负债越多，货币发行越多10

（四）财政控制基础货币发行量12

三、信用也是一种货币13

（一）信用就是债权债务关系13

（二）银行信用也是一种货币14

（三）控制货币量的工作16

四、桃花岛银行与桃币：货币内生论18

（一）货币内生性18

（二）桃花岛银行的故事19

（三）商业银行与地方政府创造内生货币20

五、信贷的逆向选择与道德风险23

（一）逆向选择与道德风险23

（二）中小企业贷款难的原因24

（三）中小企业为什么要举借高利贷27

六、房地产价格上涨的自我实现29

（一）房地产是贷款的主要抵押品29

（二）房地产抵押贷款的历史31

（三）房价上涨的自我实现33

第二章 抬高房价的第一推动力37

一、从放权让利到“诸侯经济”的盛行39

（一）1978年，走向崩溃的计划经济39

（二）倒逼式改革的核心内容是中央对地方的分权让利41

（三）乡绅自治的古代传统42

（四）“诸侯经济”的兴起43

二、分税制改革拉开垂直管理的序幕46

（一）分税制改革削弱地方财力46

（二）水过地皮湿，经手三分肥47

（三）地方政府的铺张浪费49

（四）垂直管理拉开序幕50

三、地方财政面临的困境52

（一）刚性的地方支出52

（二）中央请客，地方买单53

（三）官场是一种封闭性的人力资源市场55

（四）穷则思变的地方官员57

四、银行体系与国企改革导致经营城市理念的泛滥58

（一）地方国企大扩张导致银行亏空58

（二）国企改制进一步削弱地方财力60

（三）国企改制乱象丛生61

（四）经营城市理念的蔓延63

五、土地国家所有制本质是地方政府所有制65

（一）土地所有权不等于土地实际控制权65

（二）地方政府拥有土地实际控制权67

（三）土地垂直管理力度有限69

（四）地方政府借鉴的是“香港经验”69

六、冰火两重天的香港：万众瞩目的香港房产富豪与百万贫民71

（一）港英统治下的香港既不自由也不民主71

（二）香港畸形发达的房地产市场72

（三）香港高房价是港英殖民政府有意为之的结果73

（四）内地引入香港房地产政策是巨大的失误75

第三章 地方政府融资平台的兴起77

一、卖地收入成为地方财政的救命稻草79

（一）拆迁让少数人暴富79

（二）荒谬的拆迁补偿制度80

（三）地方政府卖地创收81

（四）地方融资平台的形成83

二、地方融资平台是地方政府天才般的创造84

（一）地方政府无权发行债券84

（二）地方融资平台的兴起86

（三）银行是融资平台最大的债主88

（四）地方中小银行是地方政府的钱袋子89

三、地方融资平台最终依靠的是土地90

（一）国有土地是地方融资平台的主要抵押品90

（二）融资平台是地方政府左手倒右手的游戏92

（三）融资平台还债靠地方政府94

四、土地财政与地方融资平台一荣俱荣、一损俱损96

（一）土地升值是地方融资平台运作的前提96

（二）土地滚动开发98

（三）地方政府的企业化行为100

（四）房价拉动地价101

五、房价不断上涨是地方政府的如意算盘103

（一）城市拆迁导致社会不稳定因素暴增103

（二）任志强的高档小区住了下岗失业的拆迁户104

（三）地方政府推动房价上涨的诸多手段105

（四）地方政府的两大杀手锏107

六、地方政府与房产商的合谋109

（一）房地产最大的炒家是地方政府109

（二）炒房炒地的典型案例：上海迪斯尼项目110

（三）地方政府八仙过海各显神通111

（四）与房地产业相关的官员腐败潜规则变成了明规则114

第四章 投机的房产商与癫狂的大众117

一、房产商的本质不是建房而是金融投机119

（一）中国房地产开发本质是期货交易119

（二）购房者处于不利的地位121

（三）银行贷款是房产商的主要资金来源之一122

（四）建筑商是房地产商的马仔123

二、房产商的利润高得离谱125

（一）房地产开发的成本125

（二）几个房地产项目的实例127

（三）房产商鲜为人知的避税技巧130

三、2000%的利润率在房地产开发项目中并非神话131

（一）合法正常操作，利润率可以超过2000%131

（二）违法操作，利润率更高得惊人134

（三）人脉关系是房产商的核心竞争力135

四、房产商造势与营销的手法138

（一）洗售抬高房价138

（二）欺诈性的广告宣传139

（三）资本营销是一种新手段141

（四）房产商勾结在一起联合控制舆论141

五、大兵团作战与散兵作战相结合的炒房团143

（一）炒房团背后有影子操盘手143

（二）炒房团与房产商勾结在一起炒高房价145

（三）炒房团是房产商避税的得力助手146

六、虚幻的安全感与面子：房地产的非理性需求与羊群效应148

（一）房子变成安全感与面子148

（二）车子也变成了一种面子150

（三）君子之泽，五世而斩152

（四）社会转型时代的羊群效应153

第五章 房地产泡沫必然引发经济危机157

一、房地产的内在价值由租金决定159

（一）租金来源于土地实际控制权159

（二）租金决定房地产内在价值160

（三）垄断性强，租金越高162

二、房地产是理想的金融投机品164

（一）租金其实是一种对未来的预期164

（二）少量资金就可以撬动房地产市场166

（三）房地产市场变成投机者的舞台167

（四）房地产投机游戏玩下去的条件是新筹码的不断加入169

三、宽松的货币政策是房地产泡沫膨胀的前提条件171

（一）信贷支持是房地产泡沫形成的基础171

（二）加按揭与转按揭172

（三）房地产泡沫是一种金融加速器173

（四）房价上涨带动通胀加速175

（五）通胀与房价之间相互刺激176

四、房地产泡沫是经济健康发展的毒药178

（一）房地产泡沫遗祸子孙178

（二）长期来看，房价上涨导致就业率下降179

（三）实体经济将遭受巨大打击181

五、日中则昃，月盈则食：房价从上涨到下跌的拐点184

（一）危机就要来临184

（二）危机来临的征兆186

（三）房价终将下跌187

六、房地产泡沫破灭引发信用危机与经济危机190

（一）信用危机的到来190

（二）房地产泡沫崩溃192

（三）经济大危机的降临194

第六章 房地产调控如履薄冰197

一、凯恩斯主义政策拯救房地产经济199

（一）外向型经济对促进就业非常重要199

（二）外贸的萎靡不振201

（三）不得不采用凯恩斯主义政策202

（四）凯恩斯主义政策只能延缓危机204

二、热钱涌入或将引发恶性通胀爆发的严重危机205

（一）恶性通胀的后果很严重205

（二）房地产是引发恶性通胀的定时炸弹206

（三）热钱涌入更可怕208

三、目前的房地产调控是应急的权宜之计211

（一）房地产调控政策之分析211

（二）房地产调控是醉翁之意不在酒214

（三）想让房价下来很简单215

（四）金融体系的稳定性比挤压泡沫更重要217

四、几家欢乐几家愁：房地产业迎来大洗牌218

（一）房地产供给明显过剩218

（二）成也杠杆，败也杠杆220

（三）大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼221

五、地方融资平台债务：地方政府不能承受之重225

（一）房地产泡沫崩溃本身并不可怕225

（二）真正可怕的是地方融资平台债务227

（三）通胀或增税是消化地方债务的两种方法229

六、尴尬的两难抉择：房地产调控政策如履薄冰231

（一）一些地方政府的小动作是一厢情愿231

（二）降息减轻地方债务压力233

（三）降息缓解不了房价下跌压力235

（四）历史的经验与教训236

第七章 中国房地产的未来239

一、人口结构的变化决定中国房地产业已度过黄金期241

（一）人口左右房地产经济241

（二）人口城市化是中国房地产泡沫兴起的历史条件243

（三）中国城市化进程基本结束244

二、住宅房将回归理性，工商业房地产两极分化247

（一）住宅房去金融化是大势所趋247

（二）一铺养三代的想法未免太天真248

（三）从中低档餐饮业看经济萧条251

（四）商业房地产两极分化253

三、税制改革尤其是财产税的征收乃是大势所趋254

（一）财产税是抑制房地产泡沫的利器254

（二）王莽都曾建设过廉租房256

（三）地方政府的新财源258

四、全球经济大萧条与中国产业升级260

（一）全球经济大萧条260

（二）投资拉动经济增长亦不可行261

（三）唯一的路只有产业升级与科技进步264

五、是时候抛弃土地经济了267

（一）个人应该如何购买住房267

（二）房地产的转型关系到国家的长期战略268

（三）是时候抛弃房地产经济了269

主要参考文献273