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第一篇 概论1

第一章 房地产开发经营管理概述1

第一节 房地产开发经营管理的含义与特点1

一、房地产开发经营管理的含义1

二、房地产企业经营管理的范围及内容1

三、房地产开发企业经营管理的特点2

第二节 房地产开发企业的形成与发展4

一、房地产开发企业的形成4

二、房地产开发企业的发展4

第三节 房地产开发的程序8

一、可行性研究阶段9

二、开发项目的前期工作阶段10

三、开发项目建设实施阶段17

四、房屋营销和服务阶段19

第四节 房地产开发项目策划20

第五节 住宅区的综合效益评价21

一、综合效益指标体系21

二、三大效益综合评价21

附录1-1-1 城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日国务院令第248号）22

附录1-1-2 城市商品房预售管理办法（2004年7月20日建设部令第131号重发）26

附录1-1-3 商品房销售管理办法（2001年4月4日建设部令第88号）27

附录1-1-4 中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日中华人民共和国主席令第72号）32

第二章 房地产开发企业及其制度38

第一节 房地产开发企业类型38

一、按所有权性质划分的房地产企业类型38

二、按经营内容和经营方式划分的房地产企业类型38

三、按经营性质划分的房地产企业类型39

第二节 房地产企业的设立、变更与终止39

一、房地产开发企业的设立条件及程序39

二、有限责任公司的设立条件和程序40

三、设立股份有限责任公司的条件和程序40

四、企业的变更和终止41

第三节 房地产企业资质等级及管理42

一、房地产开发企业资质等级42

二、房地产企业资质管理44

第四节 房地产开发企业的组织机构设置45

一、房地产开发公司组织机构设置的原则45

二、房地产开发公司组织机构设置的形式46

第五节 房地产企业制度47

一、开发经营管理制度47

二、工程技术管理制度47

三、经济核算管理制度48

四、行政人事管理制度48

五、物业管理制度48

六、思想政治工作管理制度48

附录1-2-1 房地产开发企业资质管理规定（2000年3月29日建设部令第77号）48

第二篇 房地产开发前期运作52

第一章 房地产开发项目可行性研究52

第一节 房地产可行性研究的影响因素52

一、政府政策因素52

二、环境因素53

三、经济因素54

第二节 房地产可行性研究的类型和内容55

一、房地产可行性研究的类型55

二、房地产可行性研究的原则56

三、房地产可行性研究的内容56

第三节 房地产可行性研究的步骤58

一、筹划准备58

二、调查研究59

三、分析和预测59

四、编制房地产可行性研究报告60

第四节 房地产可行性研究报告60

一、房地产可行性研究报告编制依据和步骤60

二、房地产可行性研究报告的内容61

第五节 房地产开发项目可行性研究报告案例63

一、项目概述63

二、项目建设背景和必要性65

三、项目选址和建设条件65

四、房地产市场需求分析65

五、建设规模66

六、规划设计方案67

七、建设进度安排67

八、投资估算与资金筹措67

九、财务效益初步分析68

第二章 房地产开发用地取得的途径70

第一节 房地产开发用地的类型70

一、开发用地的涵义70

二、房地产开发用地的类型70

第二节 房地产开发用地选择73

一、房地产开发用地的来源73

二、房地产开发用地的选择74

第三节 房地产开发用地取得的途径77

一、土地使用权出让77

二、土地使用权转让81

三、关于土地使用权出让和转让的几个问题82

四、房地产开发可接受的地价的测算83

第四节 开发建设中的农地征用85

一、农地征用的一般涵义85

二、开发建设中的农地征用特点85

三、农地征用出让程序86

四、开发建设中的农地征用补偿86

附录2-2-1 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年9月21日中华人民共和国国土资源部令第39号）88

附录2-2-2 关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知（国土资源部、监察部2002年8月26日国土资发［2002］265号）91

第三章 城市房屋拆迁93

第一节 城市房屋拆迁工作程序93

一、拆迁准备工作93

二、申请核发房屋拆迁许可证94

三、组织实施拆迁94

第二节 城市房屋拆迁补偿与安置98

一、房屋拆迁补偿99

二、房屋拆迁安置100

第三节 城市房屋拆迁工作中应注意的问题102

一、在拆迁工作中应注意的几个问题102

二、拆迁补偿与安置工作中的各种费用103

附录2-3-1 城市房屋拆迁管理条例（2001年6月13日国务院令第305号）104

附录2-3-2 城市房屋拆迁估价指导意见（2003年12月1日建住房［2003］234号）107

附录2-3-3 城市房屋拆迁行政裁决工作规程（2003年12月30日建住房［2003］252号）110

第三篇 房地产开发实务113

第一章 房地产开发资金筹措管理113

第一节 房地产开发资金筹措的渠道113

一、汇集自有资金113

二、申请贷款113

三、发行债券筹资115

四、发行股票筹资116

五、其他筹资渠道117

第二节 房地产开发资金筹集步骤和方法118

一、编制资金筹集方案118

二、编制资金流动计划119

三、按规定程序办理各类贷款手续121

第三节 国家开发银行贷款管理程序121

一、国家开发银行贷款对象、使用范围和条件121

二、贷款申请的审批程序122

三、签订借款合同程序和贷款期限及利率124

四、贷款管理124

五、贷款回收措施124

第四节 建设银行贷款管理程序125

一、建设银行贷款种类125

二、建设银行贷款程序126

三、贷款银行与借款单位职责127

四、建设银行贷款合同127

五、建设银行贷款回收程序129

第五节 商业银行、交通银行、工商银行贷款管理程序131

第六节 建设项目利用外资的原则和管理办法132

一、利用外资的原则132

二、利用外资的对象和条件132

三、利用外资种类和性质132

四、利用外资的程序133

五、利用外资的管理办法134

第二章 房地产开发的主要内容和产品种类136

第一节 土地开发136

第二节 房地产开发的主要内容和产品种类136

一、普通住宅137

二、高层住宅139

三、花园公寓的标准139

四、高层公寓141

五、普通公寓（公寓式住宅）142

六、写字楼144

七、商业建筑145

八、工矿企业建筑146

九、旅游业建筑147

第三节 产品定位147

一、产品定位原则147

二、获得竞争优势的市场定位151

第三章 房地产开发项目规划设计与建筑节能154

第一节 住宅规划设计154

一、城乡规划与房地产开发的关系154

二、《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93（2002年版）154

三、《住宅设计规范》GB 50096—1999（2003年版）155

四、住宅建筑节能设计规范规定164

五、国家康居示范工程节能省地型住宅技术要点167

六、绿色建筑设计策划174

七、住宅户型新政策及其影响181

第二节 智能建筑设计185

一、一般规定185

二、智能化集成系统185

三、信息设施系统186

四、信息化应用系统188

五、建筑设备管理系统189

六、公共安全系统190

七、机房工程192

八、建筑环境193

第三节 房地产开发项目的规划设计194

一、申请办理“一书两证”194

二、规划设计196

第四节 居住区规划设计方案评价221

一、居住小区开发规划设计方案评价的指标体系221

二、开发项目规划设计方案评价方法223

第五节 城市道路和建筑无障碍设计223

一、《规范》内容224

二、城市道路无障碍实施范围224

三、城市道路无障碍设计224

四、建筑物无障碍设计实施范围225

五、居住区无障碍实施范围227

六、建筑物无障碍设计228

七、建筑物无障碍标志与盲道236

第六节 安全防范工程设计237

一、安全防范工程的建设要求237

二、安全防范工程技术规范237

附录3-3-1 城市地下空间开发利用管理规定（2001年11月20日建设部令第108号重发）238

附录3-3-2 建筑工程消防监督审核管理规定（1996年10月16日公安部令第30号）240

第四章 建筑抗震设计244

第一节 建筑抗震基本知识244

一、地震震级和烈度244

二、抗震设计原则244

三、抗震构造措施246

第二节 建筑抗震设计总则246

第三节 建筑抗震设计的基本要求247

一、建筑抗震设防分类和设防标准247

二、地震影响247

三、场地和地基248

四、建筑设计和建筑结构的规则性248

五、结构体系249

六、结构分析250

七、非结构构件250

八、隔震和消能减震设计251

九、结构材料与施工251

附录3-4-1 中华人民共和国防震减灾法（2008年12月27日中华人民共和国主席令第7号）252

附录3-4-2 超限高层建筑工程抗震设防管理规定（2002年7月25日建设部令第111号）261

附录3-4-3 抗震设防区划编制工作暂行规定（试行）（1995年12月27日建抗［1995］22号）263

附录3-4-4 中华人民共和国国家标准中国地震动参数区划图GB 18306265

附录3-4-5 地震基本烈度10度区建筑抗震设防暂行规定（1989年9月12日［89］建抗字第426号）267

附录3-4-6 建筑地震破坏等级划分标准268

附录3-4-7 中华人民共和国突发事件应对法（2007年8月30日中华人民共和国主席令第69号）272

附录3-4-8 地震灾区过渡安置房建设技术导则（2008年5月21日建科［2008］94号）279

附录3-4-9 汶川地震灾后恢复重建条例（2008年6月8日国务院令第526号）285

第五章 建筑节能设计技术293

第一节 基本要求293

一、建筑热工设计气候分区及建筑节能设计要点293

二、建筑总体布局294

三、建筑单体节能设计要点295

第二节 墙体节能技术297

一、一般规定297

二、墙体节能技术299

第三节 楼地面节能技术308

一、一般规定308

二、楼地面节能技术310

第四节 屋面节能技术311

一、一般规定311

二、屋面节能技术313

第五节 门窗、幕墙&.314

一、一般规定314

二、门窗、幕墙节能技术318

第六节 建筑遮阳技术321

一、一般规定321

二、建筑遮阳技术321

三、建筑外遮阳系数计算及典型城市夏季太阳辐射照度325

第七节 太阳能利用327

一、一般规定327

二、我国的太阳能资源328

三、太阳能利用系统与建筑一体化330

第八节 既有建筑节能改造331

一、一般规定331

二、既有建筑节能改造技术336

第六章 房地产开发工程招标与投标338

第一节 建设工程监理招标与投标338

一、招标文件338

二、投标书的编制339

三、评标340

四、定标341

第二节 开发工程项目勘察设计招标与投标341

一、一般规定341

二、招标342

三、投标343

四、开标、评标和中标344

五、处罚规定346

第三节 开发工程设计招标与投标348

一、工程设计招标348

二、工程设计投标353

第四节 房地产开发项目施工招投标353

一、施工招标的范围和规模353

二、工程施工招标应当具备的条件356

三、施工招标投标程序357

四、招标资格与招标备案358

五、工程施工招标实务365

第五节 建筑高级装饰工程的招标投标441

一、建筑高级装饰工程招标范围442

二、招标方式及招标程序442

三、标底的编制与审定444

四、招标文件和招标事务445

五、施工招标的开标、评标与决标451

六、建筑高级装饰工程的投标要点455

第六节 工程项目设备与物资采购招标投标457

一、设备招标458

二、设备供应投标462

三、设备招标投标的管理和法律责任463

四、物资采购的招标投标463

附录3-6-1 工程建设项目招标代理机构资格认定办法（2007年1月11日建设部令第154号）465

附录3-6-2 建筑工程设计招标投标管理办法（2000年10月18日建设部令第82号）469

附录3-6-3 建筑企业资质管理规定（2007年9月1日建设部令第159号）472

附录3-6-4 建设工程勘察设计资质管理规定（2007年6月26日建设部第160号令）477

附录3-6-5 工程监理企业资质管理规定（2007年6月26日建设部第158号令）482

附录3-6-6 工程建设项目自行招标试行办法（2000年7月1日国家计委5号令）494

附录3-6-7 建筑装修装饰工程专业承包企业资质等级标准495

附录3-6-8 工程建设项目施工招标投标办法（2003年3月8日国家发展计划委员会令第30号）496

第七章 房地产开发项目合同管理506

第一节 工程监理合同管理506

一、委托人对监理合同的管理506

二、监理人对监理合同的管理507

第二节 工程项目勘察设计合同的管理507

一、勘察设计合同的变更和终止507

二、工程勘察设计合同的纠纷508

三、监理工程师对勘察设计合同的管理508

四、承包方对勘察、设计合同的管理509

五、勘察、设计合同的索赔509

第三节 施工合同管理510

一、行政部门对施工合同的管理510

二、发包人和监理人对合同的管理510

三、承包人对合同的管理511

第四节 设备与材料购置合同管理512

一、设备采购合同履行管理512

二、材料采购合同的履行与管理513

第五节 合同谈判策略514

一、低姿态策略515

二、高姿态策略515

三、时机性策略515

四、“最后一分钟”策略516

五、“a+b=c”策略516

六、条件互换策略516

七、“吊胃口”策略517

八、运用代理人策略517

第六节 合同争议的解决517

一、合同争议概述517

二、解决合同争议的方式518

附录3-7-1 《中华人民共和国合同法》摘录（1999年3月25日主席令第15号）522

附录3-7-2 建设工程勘察设计合同管理办法（2000年3月1日建设部、国家工商局［2000］50号文）523

第八章 房地产开发项目建设管理525

第一节 房地产开发项目的监理管理525

一、监理工作的主体及其职责525

二、确定委托监理工程的内容526

三、划分监理委托工程内容的条件527

四、开工前业主方的责任和义务528

五、工程实施阶段业主方对监理合同的管理529

六、督促监理单位履行合同义务530

第二节 房地产开发项目工程勘察管理531

一、工程测量管理531

二、工程勘察管理533

第三节 房地产开发项目设计管理538

一、开发项目设计阶段538

二、开发项目组成539

三、开发项目设计管理程序539

四、业主设计管理工作纲要540

五、建筑工程方案设计招标投标管理办法543

六、《建筑工程设计文件编制深度规定》总则544

七、市政公用工程设计文件编制深度一般规定545

八、工程设计质量管理545

第四节 房地产开发项目质量控制551

一、质量控制的含义及特点551

二、设计阶段的质量控制553

三、施工阶段的质量控制555

第五节 房地产项目进度控制585

一、房地产项目进度控制概述585

二、进度拖延原因分析及解决措施589

第六节 房地产开发项目安全与环境控制590

一、建设项目安全管理法规591

二、安全控制596

三、环境保护控制597

四、安全与环境保护控制的基本内容597

第七节 房地产开发项目（商品住宅）装饰装修一次到位管理598

一、住宅开发598

二、装修设计598

三、装修实施管理606

第八节 房地产项目成本控制614

一、房地产项目成本构成及控制特点614

二、房地产项目成本控制的原则及内容615

三、成本超支的原因分析及降低成本的措施617

第九节 房地产项目合同控制618

一、合同的概念、作用和分类618

二、房地产项目合同控制的内容619

第十节 房地产项目的竣工验收620

一、房地产项目竣工验收的依据和标准621

二、房地产项目竣工验收程序624

三、竣工验收档案627

四、竣工验收后的服务628

第十一节 房地产项目的后评价630

一、项目后评价的意义与作用631

二、项目后评价的程序631

三、项目后评价的内容632

附录3-8-1 建筑工程方案设计招标投标管理办法（2008年3月21日建市［2008］63号）643

附录3-8-2 建设工程安全生产管理条例（2003年11月24日国务院令第393号）649

附录3-8-3 建设工程勘察质量管理办法（2007年11月22日建设部令第163号）657

附录3-8-4 建设工程勘察设计管理条例（2000年9月25日国务院令第293号）659

附录3-8-5 建设工程质量管理条例（2000年1月30日国务院令第279号）662

附录3-8-6 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（2000年4月7日建建［2000］142号）669

附录3-8-7 房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法（2009年10月19日住房和城乡建设部令第2号）671

附录3-8-8 房屋建筑工程质量保修办法（2000年6月30日建设部令第80号）672

附录3-8-9 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（建房［1998］102号）673

附录3-8-10 《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB 50325—2001675

附录3-8-11 关于加强廉租住房质量管理的通知（2008年3月21日建保［2008］62号）680

第九章 建筑节能工程项目管理682

第一节 设计管理682

第二节 施工管理682

一、施工技术管理682

二、工程质量验收记录管理684

第三节 材料与设备管理685

一、节能设备管理685

二、节能材料管理685

第四节 安全技术管理686

一、安全管理686

二、安全与文明施工措施689

第五节 建筑节能工程监理691

一、施工准备阶段的监理691

二、施工阶段的监理691

三、竣工验收阶段的监理692

四、竣工验收阶段监理单位应出具的建筑节能专项质量评估报告692

附录3-9-1 民用建筑节能管理规定（2005年11月10日建设部令第143号）693

附录3-9-2 民用建筑工程节能质量监督管理办法（2006年7月31日建质［2006］192号）695

附录3-9-3 民用建筑节能工程质量监督工作导则（2008年1月29日建质［2008］19号）697

附录3-9-4 绿色施工导则（2007年9月10日建质［2007］223号）701

附录3-9-5 民用建筑节能信息公示办法（2008年6月26日建科［2008］116号）708

附录3-9-6 民用建筑节能条例（2008年8月1日中华人民共和国国务院令第530号）711

第十章 工程项目全面风险管理717

第一节 概述717

一、工程项目中的风险717

二、风险的影响717

三、全面风险管理的概念718

四、工程项目风险管理的特点719

五、风险管理的主要工作720

第二节 工程项目风险因素分析720

一、项目系统要素分析720

二、风险对目标的影响分析721

三、管理的过程和要素分析722

第三节 风险评价722

一、风险评价的内容和过程722

二、风险分析说明724

三、风险分析方法724

第四节 风险控制728

一、风险的分配728

二、风险对策730

三、工程实施中的风险控制732

第十一章 房地产的产权产籍733

第一节 房地产产权产籍管理重要性及其内容733

一、房地产权属登记管理制度733

二、办理房地产交易立契鉴证的必须程序733

三、房地产市场法律责任条例734

四、房地产产权登记的法律依据734

五、房地产产权登记的相关法规、政策规定735

第二节 土地权属登记738

一、土地登记的含义738

二、土地登记的内容738

三、土地登记办法738

第三节 房地产的产籍管理739

一、房地产产籍739

二、房地产产籍管理739

附录3-11-1 房屋登记办法（2008年2月15日建设部令第168号）740

附录3-11-2 国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（1997年1月3日国土籍字［1997］2号）752

附录3-11-3 土地登记办法（2007年11月28日中华人民共和国国土资源部第40号令）753

第四篇 房地产营销761

第一章 住宅的面积计量规则和技术规范761

第一节 住宅的面积计量规则761

一、住宅建筑面积的计算761

二、住宅使用面积的计算764

三、商品房销售面积计算及公用建筑面积的分摊764

第二节 住宅的面积计量技术规范765

一、房产测量规范（GB/T 17986.1—2000）765

二、房产测量规范（GB/T 17986.2—2000）772

附录4-1-1 《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353—2005摘录（2005年7月1日起实施）773

附录4-1-2 商品房建筑面积计算775

附录4-1-3 共有建筑面积的分摊计算776

附录4-1-4 非矩形房屋建筑面积计算776

第二章 房地产市场调研779

第一节 房地产市场营销环境调研779

一、人口环境779

二、经济环境780

三、政策环境782

第二节 市场购买行为分析786

一、消费者市场的购买对象786

二、影响消费者购买的因素787

三、消费者购买决策过程789

第三节 竞争对手分析791

一、识别竞争者的方法792

二、竞争项目的调研793

三、竞争企业的调研795

四、辨别竞争对手的假设797

第四节 市场调研的方法和程序798

一、调查方法798

二、调查规模与技术条件801

三、调查的程序802

第三章 房地产市场营销策略806

第一节 房地产市场营销品牌策略806

一、创立品牌与发展品牌是企业竞争取胜之道806

二、开创房地产业中的品牌809

第二节 房地产市场营销价格策略812

一、房地产价格的特征及构成812

二、房地产价格的形成因素813

三、房地产定价方法815

四、房地产定价策略817

五、市场竞争中的价格调整818

第三节 房地产市场营销渠道策略818

第四节 房地产市场营销促销组合策略819

一、房地产促销目标819

二、房地产促销方式及其特点820

三、房地产促销方式组合822

第五节 房地产营销广告策略823

一、研究物业的基本构成823

二、整理资料，选择广告媒体824

三、广告创作824

四、确定广告的发布时间825

五、及时评估广告效果825

第六节 房地产市场营销公共关系策略826

一、公共关系的功能826

二、公关活动策划829

第四章 房地产营销计划与控制833

第一节 房地产营销计划833

一、房地产营销计划的内容833

二、改进营销计划——利润最优化模型834

第二节 房地产营销控制的基本程序836

一、确定应对哪些市场营销活动进行控制837

二、设置控制目标837

三、建立一套能测定营销结果的衡量尺度837

四、确立控制标准837

五、比较实绩与标准838

六、分析偏差原因838

七、采取改进措施838

第三节 房地产营销控制方法838

一、年度计划控制838

二、其他控制方法841

三、房地产营销审计842

第五章 网络时代的房地产市场营销843

第一节 网络与房地产市场营销843

一、网络时代的特征843

二、网络对房地产市场营销环境的作用844

三、网络化是未来房地产业发展方向845

第二节 网络时代的房地产市场研究846

一、网络时代的房地产市场分析846

二、网络时代的市场调研848

三、网络时代的房地产产品850

第三节 网络时代的房地产市场营销策略851

一、网络时代的房地产营销策略851

二、销售管理与客户服务856

附录4-5-1 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（2008年12月20日国办发［2008］131号）857

附录4-5-2 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（2006年7月6日建住房［2006］165号）859

附录4-5-3 关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（2006年7月18日国税发［2006］108号）861

附录4-5-4 关于制止违规集资合作建房的通知（2006年8月14日建住房［2006］196号）863

附录4-5-5 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（2006年7月11日建住房［2006］171号）864

第六章 购销住房的基本条件和程序866

第一节 已购公房和经济适用房的上市出售866

一、已购公房和经济适用房的概念866

二、已购公房和经济适用房上市出售的条件866

三、已购公房和经济适用房上市出售的程序867

四、已购公房和经济适用房出售后的收益分配867

五、已购公房和经济适用房上市（交易）应缴纳税费867

第二节 商品房的购买868

一、订购868

二、预售869

三、验收入住870

四、办理房屋产权证870

第三节 安居房的购买872

第四节 二手房的购买873

附录4-6-1 《经济适用住房管理办法》（2007年11日19日建住房［2007］258号）874

附录4-6-2 廉租住房保障办法（2007年11月8日建设部等九部门颁发第162号令）878

附录4-6-3 城市房地产转让管理规定（2001年8月15日建设部令第96号重发）882

附录4-6-4 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（2007年8月7日国发［2007］24号）884

第七章 房地产开发经营的税费888

第一节 我国房地产收费状况888

一、政府各行政事业单位对房地产的收费888

二、我国典型城市的房地产收费状况889

第二节 我国现行房地产税收制度893

一、流转税类893

二、所得税类894

三、资源、财产税类895

四、目的、行为税类897

附录4-7-1 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2006年12月31日中华人民共和国国务院令第483号）902

附录4-7-2 中华人民共和国耕地占用税暂行条例（2008年1月1日中华人民共和国国务院令第511号）904

附录4-7-3 中华人民共和国房产税暂行条例（1986年9月15日国务院国发［1986］90号）905

附录4-7-4 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（1995年1月21日财法字［1995］第6号）906

附录4-7-5 中华人民共和国契税暂行条例（1999年7月7日中华人民共和国国务院令第224号）909

第八章 房地产争议的解决911

第一节 房产争议的种类和特征911

一、房产争议的种类911

二、房产争议的特征911

第二节 解决房产争议的途径912

一、调解913

二、仲裁913

三、诉讼913

第三节 仲裁913

一、仲裁原则914

二、仲裁程序915

第四节 诉讼917

一、房产争议案件的主管与管辖917

二、诉讼程序918

第五节 商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题922

一、适用范围922

二、商品房预售合同的效力认定922

三、商品房销售广告和宣传资料的问题923

四、商品房认购书与定金的问题924

五、惩罚性赔偿责任的适用925

六、房屋的交付使用和风险责任承担926

七、商品房包销合同927

八、商品房抵押（按揭）贷款928

附录4-8-1 关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（1995年12月27日法发［1996］2号）930

附录4-8-2 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过 2003年4月28日公布 自2003年6月1日起施行）933

第五篇 物业管理937

第一章 物业管理基本知识与实务937

第一节 物业管理基本概念937

一、“物业”的含义与其属性937

二、物业管理938

三、绿色物业管理939

四、设施管理939

第二节 物业管理的产生与发展940

一、物业管理的产生及其发展阶段940

二、发达国家和地区物业管理的发展状况941

三、我国物业管理的产生与发展942

第三节 物业管理市场及运行规律944

一、物业管理市场概念与分类944

二、物业管理市场供求关系946

三、物业管理市场运行规律951

第四节 物业管理工作程序954

一、物业管理早期介入954

二、物业的承接查验962

三、前期物业管理969

四、装修管理973

五、物业管理档案管理977

第五节 物业服务企业的组织形式和机构设置984

一、物业服务企业的组织形式984

二、未来的物业服务企业的组织形式987

三、物业服务企业的机构设置与职责分工990

第六节 物业管理服务与标准993

一、物业管理服务993

二、正确处理好物业管理与服务的位置996

三、物业管理服务标准化997

四、物业管理服务标准制定1001

第七节 物业管理服务开展的主体1004

一、业主、业主大会、业主委员会1004

二、物业服务企业1009

三、行业协会及政府行政主管部门1012

第二章 物业管理委托与招标投标1013

第一节 物业管理招标1013

一、物业管理招投标的含义1013

二、物业管理招标方式1013

三、物业管理招标程序1013

第二节 物业管理投标1017

一、物业管理企业投标程序1017

二、各阶段的主要工作1017

第三节 物业服务合同1020

一、物业服务合同的属性1020

二、物业服务合同的类型1020

三、物业服务合同的主要内容1021

四、物业服务合同的签订与履行1022

五、物业服务合同的变更与解除1022

第三章 物业管理的工程管理1024

第一节 居住物业的管理1024

一、新建商品房住宅小区的管理1024

二、高级公寓的管理1030

三、别墅区的管理1031

第二节 商业物业的管理1033

一、写字楼的管理3033

二、商场及购物中心的管理1037

第三节 工业物业的管理1039

一、工业物业的含义1039

二、工业物业管理的原则1040

三、工业物业管理的特点1040

第四节 特种物业的管理1041

一、特种物业的分类1041

二、特种物业管理的特点1042

第五节 旧居住区物业管理1042

一、旧居住区物业管理的模式1042

二、旧居住区物业管理的模式选择1046

第六节 房屋修缮管理1047

一、房屋使用期质量管理1047

二、房屋修缮施工管理1049

三、房屋修缮技术管理1051

四、房屋修缮的行政管理1052

五、物业修缮档案的管理1052

第七节 建筑设备管理1052

一、供配电系统管理1052

二、给排水系统管理1055

三、供暖与空调系统管理1058

四、电讯与网络系统管理1062

五、交通与安全系统管理1065

第八节 物业租赁管理1068

一、物业租赁基本概念1068

二、租赁1070

三、房屋租赁合同1071

第四章 物业公共区域管理与服务1074

第一节 物业环境卫生管理与服务1074

一、环境卫生管理的基本概念1074

二、环境卫生管理的质量管理1075

三、室内外公共区域的环境卫生管理与服务1079

四、白蚁及虫害防治1084

第二节 物业环境绿化管理与服务1085

一、环境绿化管理的基本概念1085

二、空间立体开展绿化1087

三、绿化管理方法1089

第三节 安全管理与服务1092

一、安全管理的基本概念1093

二、公共区域物业安全管理1095

三、消防安全管理1101

第四节 车辆停放管理与服务1105

一、车辆管理的概述1105

二、车辆管理工作程序、标准和规范1107

三、智能化车辆管理系统1108

第五章 物业服务企业形象与实施质量管理体系1112

第一节 物业服务企业的企业形象设计1112

一、企业形象（CI）设计的基本概念1112

二、物业服务企业的CI系统设计1114

三、物业服务企业品牌战略1117

第二节 礼仪在物业服务企业形象中的作用1119

一、礼仪接待在物业管理服务中的功能1119

二、物业管理人员礼仪素质要求1121

三、礼仪规范实例（上门维修服务）1122

第三节 物业服务企业与ISO 90001123

一、实施ISO 9000质量体系的意义1123

二、2000版ISO 9000质量管理体系基本知识1124

三、物业服务企业实施ISO 9000的步骤与难点1129

第四节 物业服务企业与ISO 140011132

一、关于ISO 14000与ISO 14001的概况1132

二、开展ISO 14000贯标的意义1133

三、建立ISO 14001环境管理体系流程图1134

参考文献1135