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第一章　英国不动产按揭的历史演变及界定1

第一节　英国不动产按揭的历史演变1

一、英国财产的分类和不动产的概念1

二、不动产按揭的含义13

三、不动产按揭的历史演变18

四、不动产按揭与留置和质24

五、不动产按揭与押记和财产负担26

第二节　英国不动产按揭的类别34

一、不动产按揭、动产按揭和据法权产按揭34

二、船舶和飞机的按揭35

三、农业、矿产的按揭37

四、建筑协会按揭与非建筑协会按揭37

五、法定按揭与衡平法按揭38

六、租赁式按揭与押记式按揭40

七、永久地产权按揭与租地产权按揭40

八、本按揭与再按揭41

九、第二、在先、在后、连续与次级按揭41

十、未登记不动产和已登记不动产的按揭43

十一、一次性还款按揭、分期还款按揭44

十二、人寿保险按揭、养老金按揭和只还利息按揭45

十三、优质级按揭、可选择优质级按揭和次级按揭47

十四、其他按揭形式47

第三节　按揭的主体48

一、绝对所有人48

二、共有人48

三、合伙人49

四、配偶50

五、信托人52

六、有限所有人55

七、公司55

八、有限责任合伙56

九、政府当局57

十、注册公益持地者、住房协会、住房公司59

十一、建筑协会61

十二、互助会64

十三、产业储蓄互助会65

十四、信用合作社66

十五、代理人68

十六、俱乐部68

十七、破产者68

十八、教会财产的按揭69

第二章　英国不动产按揭的创设70

第一节　英国1926年之前不动产法定按揭的创设70

一、完全保有不动产的法定按揭70

二、租赁保有不动产的法定按揭78

第二节　英国1925年以后不动产法定按揭的创设79

一、1925年前后英国不动产法的变化79

二、依《1925年财产法》在永久产权上创设法定按揭82

三、依《1925年财产法》在租赁产权上创设法定按揭91

第三节　衡平法按揭93

一、创设法定按揭的合同94

二、非正式按揭97

三、契据的非正式押存101

四、衡平法利益的按揭103

五、衡平法押记104

六、禁止反悔规则的运用105

七、衡平法按揭的优缺点107

第四节　押记令和地方政府的土地押记107

一、押记令概述107

二、押记令涉及的财产种类108

三、押记令的申请和作出109

四、传票和令状的登记109

五、押记令的效力111

六、地方土地押记111

七、法律强制规定的押记112

第五节　1925年以后以旧模式创设的按揭112

第六节　共有人土地的按揭112

第七节 已登记土地的按揭115

一、已登记的所有权人设立押记的权利115

二、已登记押记116

三、已登记土地的衡平法按揭122

四、已登记土地上未登记的按揭123

五、押记证和土地证的保管123

第三章　英国不动产按揭人和按揭权人的权利和救济124

第一节　按揭人的权利124

一、回赎权127

二、对按揭人的保护132

三、回赎利益的实现150

四、小结153

第二节　按揭权人的权利和救济160

一、法定按揭权人的权利和救济160

二、衡平法按揭权人的权利和救济201

三、按揭权人的其他权利206

四、小结210

第四章　按揭登记212

第一节　不动产产权登记和契据登记212

第二节　英国的土地登记制度212

一、托伦斯登记制度在英国和《1925年土地登记法》212

二、关于《1925年土地押记法》和《1972年土地押记法》216

三、关于《2002年土地登记法》228

第三节　美国不动产保全制度235

一、产权保证制度236

二、不动产记录制度237

三、产权登记制度239

四、产权保险制度242

第四节　我国香港的土地登记制度243

一、香港的契据登记制度243

二、关于中央登记系统248

三、香港的产权登记制度249

第五章　按揭的优先顺位251

第一节　连续按揭251

第二节　按揭的优先顺位252

一、按揭的优先顺位与民事优先权、优先受偿权253

二、1926年之前的优先规则256

三、1925年以后的优先规则262

四、1925年以后优先顺位规则的适用267

第三节　优先顺位的法律冲突274

第四节　衡平法按揭权人的优先顺位276

一、先贷先还和衡平法更优更先原则276

二、登记278

三、衡平法利益按揭权人的优先顺位279

第五节　法定不动产的法定按揭权人和衡平法按揭权人的优先顺位比较282

第六节　追加贷款和叠加规则289

一、1926年之前的两种叠加方式289

二、1925年之后的叠加规则293

第七节　代位权和押记令的优先顺位295

一、代位权295

二、押记令的优先顺位296

第六章　按揭的转移和解除298

第一节　按揭的转移298

一、按揭人的死亡298

二、按揭权人的死亡299

三、衡平法回赎权的转让300

四、按揭的转让301

第二节　按揭的解除302

一、1926年之前302

二、1925年之后303

第七章　不动产按揭制度在其他英美国家或地区的演化306

第一节　美国的按揭制度306

一、美国的担保制度306

二、美国的不动产担保法——美国按揭制度的历史发展309

三、美国法学会的《第三次财产法（按揭）重述》318

第二节　我国香港地区的不动产按揭制度323

一、我国香港地区的不动产法律制度323

三、我国香港地区的不动产按揭制度327

四、按揭人的权利335

五、按揭权人的权利和救济338

第三节　澳大利亚的按揭制度344

一、综述344

二、一般法按揭349

三、托伦斯制度下的按揭351

四、按揭的设立352

五、权利和义务353

六、救济354

七、优先顺位356

第四节　新西兰的按揭制度358

一、英国法对新西兰法律的影响358

二、新西兰的土地产权登记制度360

三、新西兰的担保制度364

四、新西兰的不动产按揭365

五、新西兰的法定押记377

六、关于新西兰的财产法改革377

第五节　新加坡的按揭制度378

一、新加坡的土地登记制度378

二、新加坡的按揭制度380

第六节　加拿大魁北克省的抵押制度390

第八章　按揭证券化394

第一节　按揭证券化的起源与发展395

第二节　美国的按揭证券化398

一、美国按揭证券化的第一阶段398

二、美国按揭证券化的第二阶段400

三、美国按揭证券化的第三阶段403

四、三大机构比较404

五、美国的次级按揭405

六、美国证券化的特点407

第三节　英国的按揭证券化407

一、英国住房金融市场的变化407

二、从传统到更加复杂的中介制度408

三、英国按揭支持证券化的形式和特点410

四、英国MBS市场的发展410

第四节　澳大利亚的按揭证券化415

一、澳大利亚的公共住房计划对按揭证券化的影响415

二、澳大利亚按揭证券化的现状416

三、澳大利亚按揭证券化的特点419

四、澳大利亚的PUMA计划421

五、PUMA的筹资过程422

第五节　我国香港地区的按揭证券化423

一、香港按揭证券有限公司的成立和宗旨425

二、香港按揭证券有限公司的地位和作用425

三、按揭证券公司的业务范围425

四、运作模式426

五、按揭证券公司的盈利收入428

六、按揭保险计划（MIP）428

七、业务风险管理428

八、发行按揭证券的好处和香港按揭证券化的不足428

第九章 英美法中的不动产按揭制度对我国的启示430

第一节　我国的按揭与商品房预售430

一、关于我国的商品房预售制度430

二、商品房预售的法律性质431

三、商品房预售的存废之争432

第二节　我国的按揭实务432

一、现房按揭和新车按揭433

二、在建工程按揭433

三、预售商品房按揭434

第三节 现阶段我国关于不动产按揭法律性质的不同学术观点434

第四节　涉及不动产按揭制度的几个法律关系440

一、不动产按揭与不动产质权440

二、不动产按揭与典权442

三、不动产按揭与让与担保444

四、按揭与抵押制度449

第五节　结语451

一、英美法系不动产按揭制度的发展轨迹451

二、我国的不动产按揭制度459

三、我国不能用让与担保来取代不动产按揭制度461

四、我国可以用抵押制度来吸收不动产按揭制度466

五、关于对按揭证券化的思考469

参考文献475

后记480