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第一章 售房广告引起的纠纷1

第一节 综合评述1

一、销售广告不实及其纠纷1

二、销售广告不实的司法认知与实践2

第二节 审判实践中的疑难问题6

一、如何区分要约与要约邀请6

二、《商品房司法解释》第3条的理解10

三、购房者的诉讼请求与相关处理分析11

第三节 典型案例14

一、最高人民法院案例14

二、上海案例17

三、北京案例18

四、厦门案例19

五、深圳案例21

六、案例分析与总结23

第二章 认购书相关的纠纷26

第一节 综合评述26

第二节 审判实践中的疑难问题30

一、认购书的性质30

二、认购书的类型与主要义务32

三、违反认购书的民事责任33

四、认购书的继续履行34

五、认购书中的定金罚则37

六、法定化为商品房买卖合同的认购书40

第三节 典型案例44

一、认购书的继续履行案例44

二、认购书的定金罚则案例49

第三章 房屋买卖合同价款支付相关纠纷56

第一节 现行法律规定的付款方式57

一、一次性付款57

二、分期付款57

第二节 银行按揭贷款付款的相关问题59

一、按揭贷款概念及法律特征59

二、商品房按揭中的法律关系60

三、商品房买卖合同与按揭合同的关系60

第三节 买受人的付款义务60

一、买受人支付价款的时间认定60

二、买受人支付价款的地点认定61

三、买受人支付价款的金额认定61

第四节 买受人迟延付款的违约责任63

一、继续履行63

二、支付违约金及赔偿损失63

三、解除合同64

第五节 典型案例64

第四章 房屋交付的相关纠纷68

第一节 综合评述68

一、概述68

二、我国法律、法规关于商品房交付的相关规定69

三、商品房交付的法定条件70

四、商品房交付的约定条件72

五、未达到商品房交付条件而交房的法律后果75

第二节 审判实践中的疑难问题76

一、房屋交付存在质量问题的类型76

二、房屋面积差异问题80

三、房屋未竣工验收或竣工验收不合格的交付问题86

第三节 典型案例87

一、房屋质量纠纷案例87

二、房屋面积纠纷案例90

三、延期交房案例94

第五章 延期办证的纠纷97

第一节 综合评述97

一、办理房地产证的法律法规的规定97

二、当事人的约定98

三、办证应当具备的条件99

第二节 审判实践中的疑难问题100

一、延期办证100

二、延期办证违约金的计算106

第三节 典型案例109

第六章 惩罚性赔偿的纠纷113

第一节 综合评述113

一、惩罚性赔偿概述113

二、法律对商品房买卖中的惩罚性赔偿的规定114

三、商品房买卖中采用惩罚性赔偿的法理分析116

四、适用惩罚性赔偿的纠纷类型118

第二节 审判实践中的疑难问题121

一、审判实践中《商品房司法解释》与消费者权益保护法的区别121

二、出卖人根本违约情况下惩罚性赔偿责任的认定123

三、出卖人欺诈情况下惩罚性赔偿责任的认定127

四、特殊情况下惩罚性赔偿的适用130

五、超出《商品房司法解释》的情形，能否适用惩罚性赔偿131

第三节 典型案例133

一、“一房两卖”情形适用惩罚性赔偿的案例133

二、存在面积误差适用惩罚性赔偿的案例135

第七章 二手房买卖的纠纷139

第一节 二手房交易纠纷概述139

一、二手房交易的概念及特征139

二、二手房交易纠纷的特征140

三、二手房交易纠纷频生的原因141

四、常见二手房交易纠纷142

第二节 二手房交易纠纷中的若干疑难问题144

一、“一房两卖”纠纷的法律问题研究144

二、“阴阳合同”纠纷的法律问题研究149

三、中介机构作为合同的一方当事人参与订立的二手房买卖三方合同纠纷的法律问题研究151

四、抵押期间，未经抵押权人同意，转让抵押房产的效力问题154

五、共有期间，未经其他共有人同意，转让共有房产的效力问题156

六、二手房交易中的优先购买权问题158

第三节 典型案例161

一、“一房两卖”的案例161

二、“阴阳合同”案例163

三、未经共有人同意转让共有房产的案例166

第八章 商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调167

第一节 综合评述167

一、商品房按揭——一个精巧的权利义务均衡化的法律设计167

二、商品房买卖合同关系与商品房担保贷款合同关系梳理169

三、商品房买卖合同的解除与房屋按揭关系的冲突171

第二节 审判实践中的疑难问题174

一、在实体法中协调房地产买卖合同的解除与房屋按揭贷款关系174

二、在程序法中协调房地产买卖合同的解除与房屋按揭关系183

三、司法建议189

第三节 典型案例191

第九章 商品房包销合同纠纷199

第一节 商品房包销合同的概念199

一、商品房包销合同的立法现状及适用法律的依据199

二、商品房包销的概念及法律特征200

第二节 商品房包销法律关系及实务处理201

一、商品房包销法律关系201

二、商品房包销合同效力的认定202

三、包销人在开发商与买受人的买卖合同中应承担的责任202

四、包销人售房广告虚假引起纠纷，开发商应否承担连带责任203

五、包销人不按包销合同约定价格销售商品房，应否承担违约责任203

六、开发商将应由包销人销售的商品房擅自出售，应否赔偿包销人的损失204

七、商品房包销中的税金问题205

八、开发商违反包销合同的违约责任承担问题206

九、包销人在开发商与买受人商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位的确定208

第三节 典型案例209

一、商品房包销合同不应以包销人没有经营资质而认定违反法律法规的禁止性规定致合同无效209

二、包销人与开发商约定在取得商品房预售许可之前将包销价款支付与开发商，包销的商品房在起诉前仍未取得预售许可，宜认定合同无效211

第十章 其他房屋买卖合同的效力213

第一节 设定抵押权的房屋买卖合同的效力213

一、与效力相关的法律规定和司法解释213

二、解读立法及司法解释的变迁过程214

三、设定抵押房屋买卖合同效力的理论探讨215

四、司法实践中的具体问题217

第二节 行政划拨土地上房屋买卖合同的效力219

一、与效力相关的法律规定220

二、法律解读220

三、合同效力的理论探讨220

四、司法实践中具体问题221

第三节 未领取权属证书的房屋买卖合同的效力222

第四节 典型案例224

附录227

1.中华人民共和国民法通则（节选）227

2.中华人民共和国物权法（节选）230

3.中华人民共和国合同法（节选）240

4.中华人民共和国城市房地产管理法（节选）258

5.中华人民共和国土地管理法（节选）261

6.中华人民共和国担保法（节选）261

7.商品房销售管理办法264

8.城市房地产转让管理规定270

9.城市商品房预售管理办法273

10.城市房地产中介服务管理规定275

11.国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知278

12.房地产广告发布暂行规定280

13.最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（节选）282

14.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释290