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一　物业管理及其常识1

1．什么是物业1

2．什么是物业管理1

3．物业管理有什么作用1

4．物业管理属于什么行业1

5．物业管理行业具有什么特征1

6．物业管理有哪四大要素2

7．物业管理的目的是什么2

8．物业管理服务的基本内容是什么2

9．物业管理服务的范围如何确定3

10．物业管理服务的双重职能是什么3

11．物业管理服务有哪些特殊的要求3

12．什么是物业管理综合服务4

13．什么是物业的“一体化管理”4

14．什么是物业管理的“零干扰服务”4

15．什么是物业管理的“氛围管理”4

16．什么是物业管理的“1拖N管理”4

17．物业管理条例中的部分用词（如鼓励、提倡）是什么意思5

18．什么是物业管理公司5

19．物业公司的权利是什么5

20．物业公司的义务是什么6

21．由谁负责物业公司资质审批工作6

22．物业管理人员需要持证上岗吗6

23．物业管理人员可分为哪三个层次6

24．物业管理人员要具备哪些基本素质6

25．物业管理人员应具备哪些特殊素质6

26．物业管理区域哪些范围的保洁由物业公司负责8

27．物业公司如何维护物业管理区域的公共秩序8

28．物业公司怎样对物业管理区域的车辆进行管理8

29．如何维护和管理公共区域的消防设施8

30．物业管理服务能“包打天下”吗9

31．物业小区的命名权归谁9

二　前期管理及入伙10

32．为什么提倡物业管理的前期介入10

33．物业管理应该从房地产开发的哪个阶段介入10

34．物业管理提前介入时应着重注意哪些问题10

35．物业公司在配合售楼时应注意哪些事项11

36．什么是物业管理策划11

37．什么是物业管理销售配合11

38．什么是前期物业管理11

39．前期物业管理的时间是多少12

40．实施前期物业管理的物业公司由谁来确定12

41．谁有权辞退负责前期物业管理服务的物业公司12

42．什么是前期物业服务合同12

43．签订前期物业服务合同时怎样保障自己的权益12

44．如何告知业主前期物业服务合同内容13

45．前期物业服务合同何时可以终止13

46．前期物业管理期间可否使用专项维修基金13

47．什么是物业管理的接管验收13

48．接管验收的目的是什么13

49．物业公司在接管验收时应注意些什么14

50．物业公司在接管验收时怎样把好验收关14

51．物业公司在接管验收时发现工程设备质量问题怎么办15

52．物业公司在接管物业时，发展商要移交哪些资料15

53．物业公司接管验收、交付使用后，发生重大质量事故怎么办16

54．什么是业主临时公约16

55．为什么业主要把物业管理当作购房因素之一16

56．业主怎样在购房阶段了解前期物业管理情况16

57．业主购房时应关注物业管理中的什么问题16

58．业主能轻信房地产发展商的口头承诺吗17

59．发展商能否在房屋买卖合同中承诺物业服务条件17

60．如何对待发展商对业主有关物业管理的承诺18

61．入伙前，发展商是否有权确定物业公司18

62．房地产发展商是否可以制订业主公约18

63．何时签署业主临时公约为宜19

64．业主对临时公约不满意怎么办19

65．什么是业主公约19

66．业主公约是什么性质的文件20

67．业主公约的性质和效力有哪些20

68．业主公约的内容有哪些20

69．业主公约由谁制订20

70．业主公约何时可以生效20

71．业主公约的设立有哪两种方式21

72．物业使用人违反业主公约怎么办21

73．什么是物业服务合同21

74．如何做好物业管理服务条款的约定21

75．物业服务合同包含哪些内容22

76．签订物业服务合同应注意哪些事项22

77．物业服务合同与业主公约有何不同23

78．什么是入伙23

79．物业公司要为业主准备哪些入伙文件23

80．入伙时间谁说了算23

81．没有竣工验收备案表的房屋能否交付24

82．什么是入伙通知书24

83．制订入伙通知书应注意哪几个问题24

84．什么是入伙手续书24

85．制订入伙手续书应注意哪些问题24

86．什么是收楼须知25

87．什么是缴款通知书25

88．什么是业主登记表25

89．什么是验房单25

90．什么是房屋交接书25

91．业主在签署房屋交接书时应注意哪些问题25

92．入伙一般要遵循哪些步骤26

93．物业公司在业主验收物业过程中要做到哪几点26

94．业主在验收物业时应重点检查哪些部位26

95．业主入伙时需要签订哪些合同或文件27

96．业主在办理入伙手续时应注意什么问题27

97．什么是住宅的“两书一表”27

98．住宅质量保证书和住宅使用说明书应什么时候提供28

99．入伙收楼是否先要计算保修期28

100．物业公司在入伙阶段应做好哪些准备工作28

101．物业公司在制订入伙程序时的原则是什么29

102．物业公司能够留存业主身份证件等资料吗29

103．物业公司能否转包相关的服务项目29

三　业主及业主机构30

104．什么是业主30

105．什么是非业主使用人30

106．非业主使用人的基本权利和义务是什么30

107．业主和物业使用人是不是一回事30

108．有什么依据可以确认业主身份31

109．房地产开发商可以是业主吗31

110．业主有关物业管理的权利及义务有哪些31

111．业主享有哪些权利31

112．业主能否参与物业公司招投标的过程32

113．业主可以随意占用公共楼道吗32

114．物业公司与业主是什么关系33

115．如何正确处理物业公司与业主之间的关系33

116．业主与物业公司仅仅是“上帝与仆人”的关系吗33

117．什么是业主大会34

118．业主大会有哪些权力34

119．怎样实现业主及业主大会的权利34

120．对业主大会的召开和决定有哪些严格的规定35

121．为何要对业主大会的召开作出比较严格的规定35

122．成立业主大会要组成筹备组吗35

123．业主大会筹备组应当做好哪些筹备工作36

124．业主大会筹备组的工作期限是多少36

125．业主是否可以不成立业主大会36

126．物业的共同权利人是否都可作为业主参加业主大会37

127．单个业主是否有权要求召开业主大会临时会议37

128．业主大会的召开有哪些灵活性的规定37

129．分期建设的物业小区能否成立几个业主大会37

130．参加业主大会的业主不足50％怎么办38

131．业主大会选举产生的业主委员会如何办理备案手续38

132．如何理解政府行政主管部门的备案权39

133．什么是业主委员会39

134．业主委员会的宗旨是什么39

135．什么是业主委员会章程39

136．业主委员会章程有哪些主要内容39

137．业主委员会有哪些权利和义务40

138．业主委员会的性质和法律地位如何40

139．怎么成立业主委员会41

140．对业主委员会委员人数有明确规定吗41

141．业主委员会委员名额是如何分配的41

142．业主委员会委员有哪些权利与义务42

143．当选业主委员会委员的条件是什么42

144．非业主代表能否当选业主委员会委员42

145．哪些人不宜担任业主委员会委员42

146．欠费业主能不能担任业主委员会委员43

147．欠费业主已经进入业主委员会的怎么办　43

148．业主自发组建的业主委员会算不算数43

149．业主委员会委员不再是业主了怎么办43

150．业主委员会有什么社会责任43

151．业主大会和业主委员会是法人或自治组织吗44

152．业主大会、业主委员会作出的决定是否只能与物业管理有关44

153．组建业主委员会时，如何确定空置房产权的表决权45

154．业主委员会成员有补贴吗45

155．委员职务可以委托他人行使吗45

156．业主委员会得不到业主的信任怎么办45

157．怎样限制业主委员会成员的个人行为45

158．怎样召开业主委员会会议46

159．物业公司与业主委员会是什么关系46

160．业主委员会有权解聘物业公司的工作人员吗46

161．业主委员会有干涉物业公司事务的权利吗47

162．业主委员会能够另请他人从事物业管理具体工作吗47

163．业主大会和业主委员会的费用由谁承担47

164．业主委员会的办公用房如何确定47

165．业主、业主大会和业主委员会三者之间是什么关系48

166．如何正确理解业主大会与居委会的关系48

167．发展商和物业公司不积极组建业主委员会怎么办48

168．业主自治管理是否可行49

169．拥有业主自治权利，就能使业主获得良好的物业服务吗49

170．业主自治权利的滥用会造成什么不良后果50

171．更换物业公司是优化物业管理服务的唯一法宝吗50

172．轻易更换物业公司的弊端是什么51

173．如何选聘满意的物业公司51

174．选聘或解聘物业公司应注意哪些事项52

175．在选聘或解聘物业公司的操作中存在着哪些不正常现象53

176．“业主维权代理”是否可行53

四　装修管理和服务54

177．物业公司怎样提供装饰装修管理和服务54

178．物业使用中的禁止行为有哪几项55

179．装修人与物业公司之间是一种什么关系55

180．室内装修管理服务协议有哪些条款56

181．装修人是否需要缴纳管理服务费用56

182．装修人是否应向物业公司交纳装修押金56

183．怎样确定装修押金的收取标准57

184．装修期内物业管理费该不该交57

185．怎样实行装饰装修作业的现场管理57

186．室内装修涉及哪些主管部门和单位57

187．承接室内装饰装修工程的公司应具备哪些条件58

188．哪些住宅装修工程必须由具备资质的装修公司施工58

189．住宅室内装饰装修工程有何保修规定59

190．毗邻的业主（使用人）之间是一种什么样的关系59

191．毗邻的业主在装修时应注意什么问题59

192．物业使用人（租户）未经业主同意可以进行装修吗59

193．业主违章装修怎么办59

194．损坏房屋承重结构应如何恢复原状60

195．谁应当承担装修事故的赔偿责任60

196．发展商可以同意业主改变住房使用性质吗60

197．商住房都可作为经营场所吗60

198．住宅改为非居用途需具备哪八项条件61

199．住宅改变为非居用途后收多少管理费62

200．居民住宅楼能否作为公司的办公用房62

201．怎样处理高层住宅中安装晒衣架的问题62

202．小区内的装修规定与业主的财物失窃是否有关62

203．业主能在自己的房屋内随意添装卫生设备吗63

204．业主为了安装空调能随意破墙吗63

205．业主可以自行安装太阳能热水器吗63

206．在屋顶搭建鸽棚影响其他业主怎么办64

207．物业公司可以强行拆除违章建筑吗64

五　物业服务收费65

208．对物业服务收费有何界定65

209．物业服务费有哪些来源65

210．有关物业管理服务收费的法律规定有哪些内容65

211．物业管理服务费是不是越低越好66

212．哪些费用不得列入物业服务成本66

213．有哪几类不同性质的物业服务收费66

214．物业服务收费有哪几种定价形式67

215．物业管理服务计费方式有哪两种67

216．什么是物业管理的酬金制67

217．酬金的标准应如何规定67

218．酬金制适合什么样的物业项目68

219．什么是物业管理的包干制68

220．包干制适合什么样的物业项目68

221．物业公司提供的特约服务如何定价68

222．什么是物业管理缴费“一卡制”68

223．物业服务成本和支出如何计算69

224．为何要增加“公众责任保险”69

225．管理费从什么时候计缴69

226．管理费该按什么面积收取69

227．发展商赠送的物业面积是否要交管理费70

228．物业公司可以一次预收多长时间的管理费70

229．未入住新房要交管理费吗70

230．业主不领取钥匙是否可以不缴纳管理费70

231．未经综合验收即入住的房屋要交管理费吗71

232．个别业主能以“不要物业管理”为由拒交管理费吗71

233．业主个人能否以没有签物业管理合同或业主公约为由拒交管理费71

234．煤气未通能成为拒绝入伙或拒交管理费的理由吗72

235．物业公司在代收能源费用时，是否可以自行加价72

236．业主共用部位用于经营的收益归谁72

237．业主可否利用自己住房的外墙盈利72

238．如何处置利用物业设置的广告等经营性收益72

239．加压供水是否可以加收费用73

240．首层业主是否应该交纳电梯费73

241．物业公司该承担墙面渗水等造成的财产损失吗73

242．谁承担由共用部位积水造成的损害赔偿责任73

243．业主使用会所需要付费吗74

244．业主欠费，不能强行停水、停电，还有何良策74

245．业主欠缴管理费，业主委员会有没有催缴的责任74

246．发现前期物业服务收费超标怎么办74

247．物业管理收费需要上缴税收吗75

248．物业公司需要公开全部收支账目吗75

249．物业公司的支出比例大致是多少75

250．物业使用人（租户）拖欠、拒交管理费怎么办75

251．物业公司有罚款的权利吗75

252．物业公司追讨业主欠费的诉讼时效是多久76

253．地下室租金该谁得76

254．如何分摊物业管理区域的公共照明费用76

255．车辆停放的收益可否作为物业公司利润76

256．业主能否以房屋质量存在问题而拒交管理费76

257．业主能以某项物业服务不好为由而拒付管理费吗77

258．业主可以因配套设施不齐全而拒付管理费吗77

259．房改房是否应该交管理费77

260．业主购买的车位是否应交纳物业管理费77

261．空置物业需要全额交纳管理费吗78

262．物业管理区域内的广告等经营性收益如何处理78

263．业主委员会可否要求业主（使用人）拒付管理费78

264．发展商承诺的管理费发生了变更怎么办79

265．业主大会可单方面确定物业服务费标准吗79

266．物业公司的财务都需要审计吗79

267．业主委员会怎样对物业公司的财务进行审计80

268．业主委员会如何才能履行好财务监督的职能80

269．使用物业管理区域内地面停车场需要交纳停车费吗80

270．业主不交管理费要承担法律责任吗81

271．业主私人可以查物业公司账目吗81

272．业主对物业公司收支情况有质疑，物业公司必须答复吗82

273．物业管理收费不到位，最终利益受到损害的是谁82

274．发展商是否可以承诺优惠或免收管理费82

275．为什么业主拒交管理费的观念需要更新83

六　物业维修及使用84

276．物业小区的建筑密度是怎样计算的84

277．商住楼的使用年限是多少84

278．如何划分住宅的高度（层数）84

279．什么是物业的共用设备84

280．物业公司如何维护公用部位的设施、设备85

281．共用部位是指物业的什么地方85

282．什么是物业的公共设施85

283．什么是物业小区的绿化率85

284．什么是物业的保修85

285．物业的保修期限是多少85

286．如何划分物业的修缮责任86

287．物业的大、中、小修包括哪些内容86

288．物业共用设备的三级保养制有哪些具体内容86

289．物业维修项目是否要实行质量保修制度87

290．如何组织实施物业的维修、更新87

291．业主应自行承担哪些维修责任87

292．物业公司能否拒绝为业主提供自用部分的维修服务88

293．电梯的维修与养护由谁来负责88

294．楼宇天面的维修费如何分摊88

295．智能监控系统的维护费用应该由谁负担89

296．谁应承担因室内排水管倒灌而发生的维修费用89

297．由谁负责水、电、气等设施设备的维修养护89

298．个别业主侵占小区公用区域该如何处理89

299．业主大会有权将专项维修资金挪作他用吗90

300．专项维修资金被挪作他用怎么办90

301．挪用维修资金属于刑事犯罪吗90

302．物业管理用房归谁所有和如何使用90

303．物业管理用房能否计入公摊面积91

304．地下室能算公摊部分吗91

305．会所可以作为分摊部分吗91

306．楼面是否能属于顶层业主所有91

307．会所的产权属于业主吗91

308．公共建筑和共用设施能不能改变用途91

309．物业公司能否将停车库挪作他用92

310．物业公司能否出租业主共有房屋92

311．停车库能否出租给外来车辆使用92

312．出租车能否进入物业管理区域92

313．业主可否委托物业公司出租物业93

314．物业公司为业主代理租赁物业要注意什么问题93

315．什么是二次供水93

316．二次供水蓄水池（箱）多长时间应该清洗和消毒一次93

317．如何保证物业管理区域的二次供水卫生93

318．屋顶水箱或地下贮水池应由谁来清洗94

319．会所经营的项目有没有限制94

320．会所应该怎样经营94

七　业主投诉和保安措施96

321．业主可以通过哪些途径维护自己的权益96

322．什么是物业管理的投诉处理96

323．什么是业主（使用人）投诉96

324．物业管理方面的问题应向谁投诉96

325．物业管理投诉要注意哪些问题97

326．对物业管理的咨询都是对物业服务的投诉吗97

327．业主投诉的类型有几种97

328．如何正确处理业主的投诉97

329．正确处理业主投诉的程序是什么98

330．有哪七种物业管理投诉不予受理98

331．为什么要学习物业管理沟通技巧98

332．什么是物业管理沟通技巧99

333．物业管理沟通有哪三个要素99

334．怎样才能与业主成功沟通99

335．什么是与业主沟通的“三心”原则99

336．什么是与业主沟通的“五W”原则99

337．怎样掌握物业管理沟通技巧100

338．高空抛物伤人，谁负法律责任100

339．如何预防高空抛物现象100

340．高空坠物砸车、伤人，物业公司如何取证免责101

341．业主在小区内遭遇外人伤害，物业公司要负保安责任吗101

342．由谁负责物业小区内游乐设施伤人的责任101

343．物业公司能否受业主委托停供租户的水、电102

344．墙面渗水造成财产损失是属物业公司管理不当吗102

345．物业公司能够自行清理车棚内报废的自行车吗102

346．业主可以在物业管理区域豢养宠物吗102

347．怎样对业主豢养宠物实施管理103

348．如何处理住宅不受侵犯和入户抢救、抢修的矛盾103

349．什么是紧急避险103

350．紧急避险应承担什么民事责任103

351．家中失窃，业主怎样才能起诉物业公司104

352．出现抢劫等治安案件，物业公司应该承担什么责任104

353．业主被盗，能否要求物业公司赔偿105

354．物业公司治安防范服务是不是保镖服务105

355．家居防盗有哪些绝招106

356．物业使用人搬出家私等物品是否需要业主同意106

357．业主对物业服务不满，能随便张贴宣传通知吗106

358．物业公司能否把全部物业管理服务转包给其他企业107

359．被解聘的物业公司不办理资料移交怎么办107

360．物业公司在业委会决定另聘后能否自行撤离107

361．如何正确处理物业管理纠纷107

362．违反了物业管理相关规定如何处罚108

363．物业公司是否可以拒绝代收代缴水电费108

364．怎样妥善解决发展商遗留问题109

365．隶属发展商的物业公司就一定不好吗110

相关条例汇编111

（一）物业管理条例111

（二）物业服务收费管理办法123

（三）物业管理企业资质管理办法127

（四）前期物业管理招标投标管理暂行办法133

（五）业主大会规程141

（六）业主公约（范本）147

后记153