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第一章　导论1

第一节　房地产税收的内涵与研究意义及目标1

一、房地产税收的基本范畴1

二、房地产税收的研究背景3

三、房地产税收的研究意义5

四、房地产税收的研究目标10

第二节 房地产税收研究的历史与现状：文献评论11

一、国内房地产税收研究的历史与现状11

二、国外房地产税收研究状况18

第三节　房地产税收的研究思路与研究方法32

一、研究思路32

二、研究类型与研究方法34

三、力求实现的研究创新35

第二章　房地产税收的理论依据38

第一节　房地产税收的分类38

一、按照课税物的性质划分39

二、按照计税方法划分39

三、按照房地产税的课税物产权是否流动划分40

四、按照三大税类归属划分40

五、按照税负是否可以转嫁划分41

六、按照房地产税的主要社会经济功能划分41

七、按照课征房地产税的税权划分42

八、房地产税收综合分类43

第二节　房地产税收的理论依据：两类理论观点45

一、公共经济学观点46

二、房地产经济学观点50

第三节　初步评论与本书要实证的观点56

一、理论观点评述56

二、本书的观点及需要实证的命题58

第三章　房地产税收的局部均衡分析（一）：土地税61

第一节　从量土地税的局部均衡分析61

一、一次性土地交易的课税：比较静态学分析62

二、经常性从量土地税的市场效应：比较静态学分析68

三、经常性从量土地税的市场效应：动态分析69

四、小结71

第二节　地价税的局部均衡分析：从价税73

一、土地供给零弹性：古典假设74

二、土地供给有弹性：现代观点75

三、结论82

第三节 土地税收的资本化及其对地价的影响：动态局部均衡分析82

一、离散时间序列下地价税对地价的影响：各期土地利用收益相等83

二、连续时间序列下地价税对地价的影响86

三、从价土地税对土地利用方式的影响：基本的理论模型90

四、地价税对土地利用的影响：模型的扩展97

五、结论：地价税非中性及其政策含义102

第四节　地租税的局部均衡分析103

一、地租的性质与地租税的税类归属103

二、土地服务供给零弹性106

三、有弹性的土地服务供给108

四、讨论：古典假设与现代假设哪一个更为现实？110

第五节　土地税负的转嫁与归宿111

一、土地税负的前转111

二、土地税负的旁转112

三、土地税负的收益转嫁113

四、土地税收的资本化115

第四章　房地产税收的局部均衡分析（二）：土地改良物税116

第一节　土地改良物价值税的局部均衡分析117

一、对自用的建筑物价值课税118

二、对出租的建筑物价值课税119

三、建筑物价值税（财产税）对建筑物的出售之影响123

四、结论与需要说明的问题129

第二节　土地改良物租金税的局部均衡分析130

一、建筑物服务供给零弹性131

二、建筑物服务供给完全弹性132

三、建筑物服务供给负弹性：向后弯折的供给曲线134

四、结论136

第三节　土地改良物交易税的局部均衡分析137

一、房产交易价值税的局部均衡分析137

二、房产转让所得税的局部均衡分析138

三、房地产交易税对住宅资产价格的影响140

第四节　局部均衡分析的总结147

一、对土地的课税147

二、对土地改良物课税：以建筑物为例148

三、局部均衡分析的一般结论149

第五章　房地产税收的静态一般均衡分析151

第一节　税收效应的局部均衡与一般均衡分析151

第二节　哈伯格模型：预备知识153

一、哈伯格模型的假设154

二、一般要素税155

三、局部要素税155

四、标准哈伯格模型的缺陷及其修正157

第三节 房地产税收的静态一般均衡分析：部门经济模型160

一、农业经济中的地租税效应160

二、工业经济和二元经济168

第四节　房地产税收的静态一般均衡分析：财产税区域经济模型170

一、财产税区域经济模型的五个基本假设171

二、全国经济模型中的房地产税收效应172

三、地区经济模型中的房地产税收效应181

四、简单的总结192

第六章　房地产税收的动态一般均衡分析194

第一节　索洛经济增长模型中的房地产税收效应195

一、预备知识：索洛经济增长模型概要195

二、土地改良物税的经济效应：仅对资本课税198

三、土地改良物税的效应：对所有要素课税200

四、结论201

第二节　拉姆齐模型中的房地产税收效应202

一、无税条件下的拉姆齐问题：预备知识202

二、课税条件下的拉姆齐问题206

三、结论208

第三节　戴蒙德模型中的地租税效应209

一、跨期经济增长模型：预备知识210

二、单一地租税的效应和动态归宿211

三、双要素课税时的地租税效应及其动态归宿216

四、结论223

第四节　罗默投资需求模型中的住宅税效应223

一、罗默的投资需求模型224

二、资本税对资本积累的影响226

三、投资需求模型的应用：住宅税的资本积累效果227

四、小结229

第五节　房地产税收归宿的累进性230

一、研究房地产税负归宿累进性的目的230

二、财产税的累进性：理论分歧及其原因231

三、房地产税收的累进性：观点的融合233

四、结论及其政策含义237

第六节　房地产税收经济分析的结论与启示238

一、房地产税收局部均衡分析的主要结论238

二、房地产税收一般均衡分析的主要结论240

三、房地产税收理论依据的理论实证与政策启示243

附录6-1：费尔德斯坦地租税效应及动态归宿理论的数学推导244

附录6-2：存在遗产情形下地租税效应及动态归宿理论的数学推导248

第七章　房地产税收的实践（一）：值得借鉴的经验252

第一节　实践中主要的房地产税种：性质及其税类归属252

一、地价税和土地固定资产税253

二、土地改良物价值税256

三、房地产价值税259

四、地租税和土地改良物租金税259

五、土地增值税261

六、房地产转让所得税与房地产转让价值税267

七、促进土地利用税268

八、遗产税（或继承税）和赠与税269

九、契税272

第二节　房地产税制的比较272

一、房地产税制的基本范畴272

二、发达国家的房地产税制：美国与日本的经验273

三、发展中国家的房地产税制：印度和巴西的经验277

四、我国台湾地区的房地产税制280

第三节　结论与启示281

第八章　房地产税收的实践（二）：中国房地产税制改革284

第一节　中国房地产税制的现状284

一、新中国房地产税制的历史沿革284

二、中国房地产税制的现状287

第二节　中国房地产税制的缺陷293

一、中国房地产税制的结构性缺陷293

二、房地产课税理论依据存在的缺陷298

三、主要房地产税种存在的缺陷301

四、结论309

第三节 中国房地产税制改革的思路与政策建议310

一、中国课征土地税的两个理论问题311

二、中国房地产税制改革与建设的制度条件313

三、中国房地产税制的改革与完善315

附录8-1 中国房地产税制改革：统一物业税思路是否可行？324

附录8-2　耕地保护、农地所有权保护与国土管理体制改革338

参考文献目录353

后记365