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第一章 导言1

一、研究问题4

二、专有名词解释4

三、本书的结构5

第二章 土地增值与补偿：土地产权的视角分析7

第一节 土地增值与贬值、外部性和科斯定理7

一、土地增值、贬值和外部性7

二、交易成本和外部性8

三、土地增值管理的交易成本8

第二节 产权作为经济发展与公共政策的工具9

一、产权的经济、社会和政治属性9

二、法律、交易成本和外部性10

三、产权模式的多样性11

四、中国经济改革的产权之辩12

第三节 政府、个人与产权13

一、土地市场政府干预的理论依据13

二、政府角色之辩13

三、个体和产权15

四、经济改革进程中的中国政府16

小结17

第三章 研究方法和数据收集18

第一节 定性与定量研究方法的结合18

一、定性与定量分析方法18

二、评估土地增值与贬值的若干方法论问题19

三、定性与定量分析方法的结合21

第二节 案例分析法22

第三节 比较研究23

第四节 资料收集23

小结25

第四章 土地增值与补偿管理的国际经验26

第一节 土地增值和贬值的评估方法26

一、多重交易法27

二、特征价格法27

第二节 世界各国的土地增值和补偿管理政策28

一、增值管理政策28

二、补偿政策35

第三节 土地增值收益管理和贬值赔偿的复杂性和重要性36

一、分离由不同因素引起的土地增值的复杂性36

二、对赔偿的争议37

小结39

第五章 土地有偿使用制度的建立40

第一节 我国土地制度的变迁40

第二节1988年土地有偿使用制度建立的背景41

一、计划经济体制下的土地使用制度及其影响41

二、对土地有偿使用制度建立的解释42

第三节 土地有偿使用制度的框架42

一、法律框架43

二、行政框架43

第四节 土地有偿使用制度的建立和国家经济45

第五节1988年土地有偿使用制度建立以来的城市土地市场变迁46

一、城市土地市场变迁的四个阶段46

二、政策调整及对土地市场的影响48

三、土地市场存在的问题49

四、土地市场的未来展望51

小结52

第六章 土地有偿使用制度下的土地增值和赔偿管理54

第一节 土地增值管理方法54

一、土地使用权出让金54

二、房地产税费57

三、土地储备59

四、公共设施配套要求60

第二节 赔偿机制61

一、土地的征收与征用62

二、赔偿标准62

三、赔偿机制：问题和争论63

第三节 土地市场中的政府角色66

一、发展型地方政府66

二、地方规划作为政府干预土地市场的主要工具67

三、城市发展的公平与效率之争69

第四节 影响土地增值管理的因素70

一、信息问题70

二、土地产权的不确定性71

三、土地管制中存在的问题72

小结74

第七章 案例研究：广州土地增值和补偿的评估与管理76

第一节 城市层面的案例研究：广州土地增值和补偿的评估与管理76

一、评价标准76

二、房地产投资和地方经济78

三、土地收益和地方财政收入79

四、土地收益和城市基础设施投资80

五、土地收益和土地供应80

六、赔偿81

第二节 项目层面的案例研究：广州地铁二号线和内环路对土地价值的影响84

一、研究对象85

二、数据来源86

三、地铁二号线和内环路对沿线物业价值的影响评估87

四、结论92

小结92

第八章 土地市场的制度变迁：以广州市为例93

第一节 土地管理体制的变迁93

第二节 土地市场的正式制度95

一、土地供应政策95

二、规划控制98

第三节 土地市场的非正式制度101

一、单位的非正式土地产权102

二、城中村的土地产权104

第四节 土地市场制度变迁的若干思考107

一、土地市场中的政府激励107

二、双轨制在土地市场中的角色108

三、房地产市场中非国有部门的壮大109

小结111

第九章 结论和建议112

第一节 总结112

第二节 政策启示113

一、政府的角色113

二、信息基础设施115

三、土地产权的进一步改革116

第三节 未来的研究课题116

一、转型经济的制度安排116

二、土地增值管理和贬值补偿在其他国家的应用117

参考文献119