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第一章 绪论1

学习目标1

导言1

第一节房地产估价的含义与特点1

一、房地产估价的含义1

二、房地产估价的特点4

第二节 房地产估价的必要性6

一、土地使用权出让的需要6

二、房地产转让和租赁的需要6

三、房地产抵押贷款的需要7

四、房地产保险业务的需要7

五、房地产税收业务的需要7

六、房地产征收征用补偿的需要7

七、房地产损害赔偿的需要7

八、房地产纠纷调解的需要8

九、企业有关经济行为的需要8

第三节 房地产估价行业的发展概况8

一、房地产估价行业的发展概况及趋势8

二、房地产估价行业面临的问题及解决措施12

本章小结14

综合练习14

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第二章 房地产价格的特征与类型17

学习目标17

导言17

第一节 房地产价格的含义与形成基础17

一、房地产价格的含义17

二、房地产价格的形成条件17

三、房地产价格形成的理论基础18

第二节 房地产价格的特征20

一、地价与一般物品价格的不同20

二、房地产价格的特征21

第三节 房地产价格的类型22

一、市场价格、评估价格23

二、土地价格、建筑物价格、房地价格23

三、房地产所有权价格、土地使用权价格、租赁价格和抵押价格24

四、基准地价、标定地价和房屋重置价格25

五、拍卖价格、挂牌价格、招标价格、协议价格25

六、起价、均价、标价26

七、总价格、单位价格、楼面地价27

本章小结27

综合练习28

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第三章 房地产价格的影响因素30

学习目标30

导言30

第一节 房地产价格的影响因素概述30

一、房地产价格影响因素30

二、房地产价格影响因素的分类32

第二节 房地产自身因素33

一、房地产区位因素33

二、房地产实物因素36

三、房地产权益因素39

第三节 房地产外部因素40

一、社会因素40

二、经济因素42

三、行政因素44

四、其他因素47

本章小结47

综合练习48

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第四章 房地产估价的原则与程序50

学习目标50

导言50

第一节房地产估价的原则50

一、合法原则51

二、独立、客观、公正原则51

三、替代原则52

四、最高最佳利用原则52

五、价值时点原则53

六、谨慎原则53

第二节房地产估价的程序54

一、受理估价委托54

二、确定估价基本事项57

三、编制估价作业方案57

四、搜集估价所需资料58

五、实地查勘估价对象59

六、选用估价方法进行测算60

七、确定估价结果60

八、撰写估价报告61

九、审核估价报告62

十、交付估价报告62

十一、保存估价资料62

本章小结63

综合练习63

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第五章 比较法65

学习目标65

导言65

第一节 比较法概述65

一、比较法的基本概念65

二、比较法的理论依据66

三、比较法的应用条件66

四、比较法的估价程序67

第二节 可比实例的搜集与选取68

一、搜集交易实例68

二、选取可比实例71

第三节 可比实例的成交价格处理72

一、建立比较基础72

二、交易情况修正76

三、市场状况调整77

四、房地产状况调整79

第四节 比较法的计算公式84

一、修正和调整公式84

二、直接比较修正和调整公式85

三、间接比较修正和调整公式85

四、比较价值的计算公式85

第五节 比较法的总结与应用86

一、比较法总结87

二、比较法应用87

本章小结93

综合练习93

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第六章 收益法97

学习目标97

导言97

第一节 资金的时间价值97

一、资金时间价值的概念97

二、资金时间价值的计算98

三、现金流量图99

四、资金等值的计算100

第二节 收益法概述103

一、收益法的基本概念103

二、收益法的基本原理103

三、收益法的适用范围104

四、收益法的估价步骤104

第三节 报酬资本化法的计算公式104

一、基本公式105

二、净收益相同的公式105

三、净收益前若干年有变化的公式105

四、净收益按等差级数变化的公式106

五、净收益按等比级数变化的公式106

六、预知未来若干年后房地产价格的公式107

第四节 收益法中的净收益110

一、净收益的含义110

二、净收益测算的基本原理110

三、不同收益类型房地产净收益的测算111

四、租约对净收益的影响113

第五节 收益法中的报酬率114

一、报酬率的实质115

二、报酬率的求取方法115

三、报酬率的种类117

第六节 收益法中的收益期118

一、收益期的确定原则119

二、收益期的确定方法119

第七节 收益法的总结与应用122

一、收益法总结122

二、收益法应用123

本章小结125

综合练习126

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第七章 成本法129

学习目标129

导言129

第一节 成本法概述129

一、成本法的基本概念129

二、成本法的基本原理130

三、成本法的适用范围130

四、成本法的应用条件131

五、成本法的估价步骤132

第二节 新开发房地产的成本法132

一、基本公式132

二、新开发房地产价格的构成133

三、新开发房地产的估价实例139

第三节 旧房地产的成本法140

一、基本公式140

二、重新购建价格140

第四节 建筑物折旧的确定方法144

一、建筑物折旧的含义144

二、建筑物折旧的求法145

三、建筑物新旧的判定标准150

第五节 成本法的总结与应用151

一、成本法总结151

二、成本法应用152

本章小结154

综合练习154

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第八章 假设开发法157

学习目标157

导言157

第一节 假设开发法概述157

一、假设开发法的含义158

二、假设开发法的基本思路158

三、假设开发法的理论依据159

四、假设开发法的适用范围159

五、假设开发法的应用条件159

六、假设开发法的计算公式160

第二节 假设开发法的估价步骤161

一、选择具体估价方法161

二、选择估价前提162

三、选择最佳开发经营方式162

四、测算后续开发经营期163

五、测算后续开发的必要支出163

六、测算开发完成后的价值163

七、确定折现率或测算后续开发的应得利润164

八、计算开发价值164

第三节 假设开发法的估价方法164

一、静态分析法164

二、动态分析法166

三、动态分析法和静态分析法的优缺点167

第四节 假设开发法的总结与应用167

一、假设开发法总结167

二、假设开发法应用168

本章小结174

综合练习174

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第九章 长期趋势法178

学习目标178

导言178

第一节 长期趋势法概述178

一、长期趋势法的基本原理178

二、长期趋势法的适用条件179

三、长期趋势法的主要特征179

四、长期趋势法的操作步骤180

第二节 平均增减量法181

一、平均增减量法的计算公式181

二、平均增减量法的应用举例181

第三节 平均发展速度法182

一、平均发展速度法的计算公式182

二、平均发展速度法的应用举例183

第四节 移动平均法184

一、移动平均法的分类184

二、简单移动平均法的基本思路184

三、简单移动平均法的应用举例185

第五节 数学曲线拟合法186

一、直线趋势法的基本原理186

二、直线趋势法的应用举例188

本章小结189

综合练习189

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第十章 路线价法190

学习目标190

导言190

第一节 路线价法概述190

一、路线价法的基本概念190

二、路线价法的基本原理191

三、路线价法的计算公式192

四、路线价法的适用范围和条件193

第二节 路线价法的估价步骤193

一、划分路线价区段193

二、设定标准深度193

三、确定标准宗地194

四、评估路线价194

五、制作深度指数表194

六、计算各宗地价格194

第三节 深度指数表的制作195

一、深度指数的制作原理195

二、深度指数的制作方法197

三、其他因素的修正200

第四节 路线价法的总结与应用201

一、路线价法总结201

二、路线价法应用201

本章小结206

综合练习207

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第十一章 城镇土地定级210

学习目标210

导言210

第一节 城镇土地定级概述210

一、城镇土地分等与定级210

二、城镇土地定级原则211

三、城镇土地定级方法212

四、城镇土地定级流程212

五、定级资料的收集与调查213

第二节 定级因素指标体系214

一、综合定级与分类定级215

二、城镇土地定级因素215

第三节 定级因素权重确定217

一、德尔菲测定法（Delphi法）218

二、因素成对比较法218

三、层次分析法219

第四节 定级因素分值计算220

一、基本概念解释220

二、评价单元划分220

三、定级因素分值的计算221

四、定级单元总分值的计算223

第五节 土地级别的划分与确定223

一、土地级别的初步划分224

二、土地级别的验证与确定225

三、城镇土地定级成果表达226

本章小结227

综合练习227

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第十二章 基准地价修正法230

学习目标230

导言230

第一节 基准地价评估概述230

一、基准地价的含义230

二、基准地价的特征231

三、基准地价的作用232

四、基准地价评估的技术路线233

第二节 基准地价评估的程序及趋势234

一、基准地价评估的程序234

二、基准地价成果更新236

三、基准地价评估发展趋势236

第三节 基准地价修正法238

一、基准地价修正法的概念238

二、基准地价修正法的原理238

三、基准地价修正法的特点239

四、基准地价修正因素239

五、基准地价修正法的估价程序240

第四节 基准地价修正法实例240

一、估价对象概况240

二、估价方法与估价过程241

本章小结245

综合练习245

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第十三章 房地产估价报告248

学习目标248

导言248

第一节 房地产估价报告的作用和要求248

一、房地产估价报告的作用248

二、房地产估价报告的要求249

第二节 房地产估价报告的形式和内容250

一、房地产估价报告的形式250

二、房地产估价报告的内容250

三、土地估价报告的内容255

四、国家对房地产估价报告的有关规定256

第三节 房地产估价报告实例257

本章小结273

综合练习273

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第十四章 不同类型房地产估价案例275

学习目标275

导言275

第一节 居住房地产估价275

一、居住房地产的含义与特点275

二、居住房地产估价常用方法276

三、居住房地产估价的技术路线及难点处理276

四、案例分析277

第二节 商业房地产估价277

一、商业房地产的含义与特点277

二、商业房地产估价常用方法278

三、商业房地产估价的技术路线及难点处理278

四、案例分析279

第三节 工业房地产估价282

一、工业房地产的含义与特点282

二、工业房地产估价常用方法283

三、工业房地产估价的技术路线及难点处理284

四、案例分析284

本章小结289

综合练习289

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第十五章 国外房地产估价制度291

学习目标291

导言291

第一节 国外评估业的发展291

一、20世纪前评估业的发展291

二、20世纪评估业的发展292

第二节 美国的房地产估价制度293

一、美国评估促进会和估价基金会293

二、行业估价协会294

第三节 英国的房地产估价制度296

一、英国皇家特许测量师学会（RICS）简介297

二、英国皇家特许测量师学会会员资格取得297

三、英国土地评估师执业情况299

第四节 日本的房地产估价制度299

一、日本不动产估价制度的历史300

二、日本不动产鉴定评价制度的内容介绍300

三、不动产鉴定士的行为规范302

第五节 国外房地产估价制度的分析比较302

一、国外房地产估价制度的分析比较303

二、国外房地产估价制度的借鉴意义304

本章小结305

综合练习305

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第十六章 房地产估价信息系统307

学习目标307

导言307

第一节 管理信息系统和地理信息系统307

一、管理信息系统308

二、地理信息系统310

第二节 房地产估价信息系统概述314

一、房地产估价信息系统的开发背景314

二、房地产估价信息系统的开发要求315

第三节 房地产估价信息系统的设计与开发317

一、系统设计概述318

二、系统结构设计318

三、系统数据库设计319

四、系统功能设计321

五、展望328

本章小结328

综合练习328

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参考文献330