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第一章 房地产投资及其风险1

第一节 投资与房地产投资1

一、投资1

二、房地产投资4

第二节 房地产投资的形式与利弊9

一、房地产直接投资9

二、房地产间接投资11

三、房地产投资的利弊12

第三节 房地产投资的风险15

一、房地产投资风险的概念15

二、房地产投资的系统风险17

三、房地产投资的个别风险19

四、风险对房地产投资决策的影响21

第四节 风险与投资组合22

一、投资组合理论22

二、资本资产定价模型25

复习思考题27

第二章 房地产市场及其运行规律28

第一节 房地产市场概述28

一、房地产市场的概念28

二、房地产市场的运行环境28

三、影响房地产市场转变的社会经济力量30

四、房地产市场的参与者31

第二节 房地产市场结构与市场指标34

一、房地产市场结构34

二、房地产市场细分35

三、房地产市场指标36

第三节 房地产市场的特性与功能40

一、房地产市场的特性40

二、房地产市场的功能42

第四节 房地产市场的运行规律44

一、房地产空间市场与房地产资产市场44

二、房地产市场的周期循环45

三、房地产泡沫与过热49

第五节 政府对房地产市场的干预52

一、政府干预房地产市场的必要性52

二、政府干预房地产市场的手段54

三、规范房地产市场行为的措施57

复习思考题58

第三章 房地产开发程序与管理59

第一节 房地产开发程序概述59

一、房地产开发的基本概念59

二、房地产开发的主要程序60

第二节 投资机会选择与决策分析61

一、投资机会选择61

二、投资决策分析61

第三节 前期工作62

一、获取土地62

二、确定规划设计方案并获得规划许可65

三、建设工程招标67

四、开工申请与审批72

五、前期工作的其他环节73

第四节 建设阶段73

一、质量控制74

二、进度控制75

三、成本控制78

四、合同管理80

五、安全管理81

六、竣工验收82

第五节 租售阶段85

一、选择物业租售形式85

二、制定租售方案89

三、制定宣传与广告策略91

复习思考题93

第四章 房地产市场调查与分析95

第一节 市场调查95

一、市场调查的意义和内容95

二、市场调查的步骤98

三、对市场调查的分析与评估101

第二节 市场分析的手段与方法102

一、市场规模的估计102

二、市场趋势分析105

第三节 目标市场的细分与选择109

一、市场细分109

二、目标市场选择112

三、市场定位113

第四节 竞争者分析114

一、识别竞争者115

二、确定竞争者的目标115

三、确定竞争者的战略116

四、判断竞争者的反应模式117

五、企业应采取的对策117

第五节 市场购买行为分析118

一、消费者市场及其购买对象118

二、影响消费者购买行为的主要因素119

三、消费者购买决策过程123

第六节 房地产市场分析与市场定位126

一、房地产市场分析的概念与作用126

二、房地产市场分析的内容128

三、房地产开发项目市场定位132

四、房地产市场分析与市场定位报告135

复习思考题136

第五章 现金流量与资金时间价值137

第一节 现金流量137

一、现金流量的概念137

二、现金流量图137

第二节 资金时间价值139

一、资金时间价值的概念139

二、利息与利率140

三、单利计息与复利计息143

四、名义利率与实际利率144

第三节 资金等效值与复利计算145

一、资金等效值的概念145

二、复利计算146

三、复利系数的应用150

复习思考题157

第六章 经济评价指标与方法158

第一节 效益和费用识别158

一、投资与成本158

二、经营收入、利润和税金161

三、房地产投资经济效果的表现形式163

第二节 经济评价指标163

一、投资回收与投资回报163

二、经济评价指标体系164

三、通货膨胀的影响165

第三节 动态盈利能力指标及其计算166

一、财务净现值166

二、财务内部收益率167

三、动态投资回收期173

第四节 静态盈利能力指标及其计算174

一、成本利润率与销售利润率174

二、投资利润率184

三、资本金利润率和资本金净利润率184

四、静态投资回收期185

五、现金回报率与投资回报率186

第五节 清偿能力指标及其计算187

一、利息187

二、借款偿还期187

三、利息备付率188

四、偿债备付率188

五、资产负债率189

六、流动比率190

七、速动比率190

复习思考题191

第七章 风险分析与决策192

第一节 房地产项目不确定性因素的分析192

一、房地产开发项目的主要不确定性因素192

二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素195

三、不确定性因素的相互作用196

第二节 盈亏平衡分析197

一、盈亏平衡分析的基本原理197

二、房地产开发项目盈亏平衡分析198

三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例200

第三节 敏感性分析202

一、敏感性分析的概念202

二、敏感性分析的步骤202

三、单因素与多因素敏感性分析203

四、敏感性分析的“三项预测值”法206

第四节 风险分析208

一、风险分析的界定208

二、风险分析的一般过程和方法208

三、概率分析的步骤与概率确定方法210

四、概率分析中的期望值法212

五、蒙特卡洛模拟法214

复习思考题217

第八章 房地产开发项目可行性研究218

第一节 可行性研究概述218

一、可行性研究的含义和目的218

二、可行性研究的作用218

三、可行性研究的依据219

四、可行性研究的工作阶段220

第二节 可行性研究的内容与步骤222

一、可行性研究的内容222

二、可行性研究的步骤224

第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择225

一、房地产开发项目策划225

二、构造评价方案226

三、选择基础参数227

第四节 房地产开发项目投资与收入估算227

一、投资估算227

二、资金使用计划231

三、收入估算与资金筹措232

第五节 房地产开发项目方案经济比选235

一、方案经济比选及其作用235

二、方案经济比选定量分析方法236

三、方案经济比选方法的选择237

第六节 房地产开发项目财务报表的编制237

一、财务评价的报表238

二、财务报表的编制239

第七节 可行性研究报告的撰写239

一、项目可行性研究报告的基本构成239

二、项目可行性研究报告正文的写作要点241

复习思考题244

第九章 房地产金融与项目融资245

第一节 房地产资本市场245

一、房地产市场与资本市场245

二、房地产企业的权益融资与债务融资245

三、房地产开发贷款与土地储备贷款248

四、房地产抵押贷款250

五、房地产抵押贷款二级市场255

六、房地产投资信托基金256

第二节 房地产金融风险259

一、房地产开发贷款风险及其管理259

二、土地储备贷款风险及其管理261

三、个人住房贷款风险及其管理262

四、房地产投资信托基金风险及其管理264

第三节 房地产项目融资265

一、房地产项目融资的概念265

二、房地产项目融资方案267

三、金融机构对房地产项目贷款的审查271

复习思考题275

第十章 物业资产管理276

第一节 物业资产管理的内涵276

一、物业管理276

二、设施管理277

三、房地产资产管理277

四、房地产组合投资管理278

第二节 物业管理的内容278

一、制定物业管理计划278

二、加强市场宣传281

三、制定租金收取办法281

四、物业的维修养护282

五、安全保卫282

六、协调与业主和租户的关系283

七、进行物业管理组织与控制283

第三节 写字楼物业管理283

一、写字楼的分类284

二、写字楼分类过程中要考虑的因素284

三、写字楼租户的选择288

四、写字楼租金的确定290

五、写字楼的租约与租约谈判292

第四节 零售商业物业管理294

一、零售商业物业分析295

二、零售商业物业租户的选择298

三、零售商业物业的租金300

四、零售商业物业的租约302

五、零售商业物业的其他管理工作304

第五节 物业管理费用的测算与财务报告305

一、收益性物业经营状况的评估305

二、收益性物业管理中的经营费用309

三、收益性物业管理中的预算314

四、收益性物业财务收支报告316

复习思考题317